億元酒店狂賣21家，無人接盤？

文|邁點 曹沁

2024開年以來，文旅產業歷經春節、清明等火熱假期，旅遊人次和旅遊消費收入節節攀升，整體呈現欣欣向榮的發展態勢，但具體到酒店市場來看並不樂觀。近期社交媒體上流傳的一份上海最新待售酒店清單顯示，僅「比較方便操作的酒店資產」就包括31家，其中不僅有過去幾年一直「叫賣」的老面孔，還有上海新天地安達仕酒店等新名字。

事實上，高星酒店資產交易一直不少，據邁點不完全統計，僅2024年一季度就有21個億元以上酒店進入法拍流程。

可以看到，當下已有不少老牌高星酒店出現經營問題，擺上貨架的有之，翻牌重建的有之，停業關店的也不在少數……2024年的老牌高星酒店，日子恐怕會很難過。

上架關停，各有隱痛

日前北京瑜舍酒店官宣閉店的消息引發了行業熱議，這家於2008年開業，坐落於北京三里屯太古里的設計師酒店是中國大陸第一家THE HOUSE COLLECTIVE居舍系列酒店，由日本著名建築師隈研吾設計，擁有99間客房，包括9間套房及1間頂層複式套間，最高房價達到3萬多元，開業至今一直位於北京網紅酒店前列。

但是消費者的追捧看來並不能挽救北京瑜舍，業內人士總結其閉店原因有三：一是所處商圈區位租金連年攀升；二是人工成本極高，人房比高達1:3.5；三是地產不振，老東家太古地產現金流壓力頗大。內憂外患之下，北京瑜舍酒店只能轉型，根據「北京瑜舍」公眾號消息，作為三里屯太古里持續發展計劃的一部分，瑜舍酒店將重新發展為創新零售地標，未來將以新商業的姿態重新面世。

事實上，北京瑜舍並非今年唯一煎熬的高星酒店。2024年1月，麗江瑞吉酒店再登法拍平臺，起拍價格為4.14億元，標的評估價為4.6億元，標的資產為麗江金林置業投資有限公司名下資產。麗江瑞吉度假酒店為在建工程，建築面積共計60618.60平方米。不過，由於金林嘉華置業資金鍊斷裂，麗江瑞吉酒店到2019年4月就已停工，目前依然處於爛尾狀態，無人接盤。

2024年3月6日，曾經在A股上市的新都酒店整棟上架阿里資產拍賣平臺，起拍價5.23億元，標的評估價7.47億元，最終成交價格4.1億元。據瞭解，該酒店開業於1988年，並於1994年登陸深交所中小板，是首批登陸資本市場的酒店企業之一，但由於本地經濟重心轉移，酒店利潤連年下滑，內外因組合下酒店最終於2017年退市，剩下的新都酒店資產也成了燙手山芋，8年間被兩次拍賣。作為深圳羅湖區商圈地標建築的新都酒店，用地面積5488平，建築面積達到5萬方，由此再看其4.1億元的成交價格，也是低價出售。

2024年4月7日，阿里法拍網消息，深圳市龍崗區大鵬新區大鵬街道的一處重要不動產——佳兆業金沙灣大酒店，將於5月7日進行公開拍賣。此次拍賣的起拍價定為16.71億元，評估價值則高達23.87億元。而早在2023年11月，西藏信託有限公司向法院申請強制執行佳兆業集團旗下價值23.87億元的酒店資產以清償債務，雙方的資產博弈並未休止，佳兆業金沙灣大酒店花落誰家也尚未可知。

億元酒店「狂賣」21家，無人接盤

根據仲量聯行數據，2023年中國內地酒店投資交易市場熱度創今年新高，共成交58單，交易金額達到239.4億人民幣，佔亞太區酒店投資市場交易額的32.3%。儘管整體來看酒店交易市場持續火熱，但具體到項目投資上依然非常謹慎，邁點研究2024年一季21個億元以上進入法拍流程的酒店項目發現，這些項目有的曾作為城市地標風光無限，有的承載了城市發展的無限希望，有的則記錄了本地居民的青春回憶。但隨着時間流逝和商業變遷，這些項目也不可避免地進入生命的倒計時，進入2024年以后，儘管不少酒店仍在繼續經營，但留給他們的時間已所剩無幾。

而在2024年一季度上架的億元以上酒店項目名單中，有些現象不容忽視：

其一，億元以上的酒店項目拍賣總量增加，但成交的並不多。可以看到，這兩年行業酒店項目拍賣的新聞不斷，其中不少是國際高端、奢華品牌，這些明星資產儘管過去頗受歡迎，上架后圍觀者也不少，但幾乎很少成交。其二，億元以上酒店項目基本上涉及比較大的資產債務糾紛，很多已經經歷多次上架，拍賣價格也幾度下調。如前文提及的新都飯店就8年兩次上架，最終成交價幾乎腰斬。

其三，2024年一季度億元以上酒店拍賣項目的區位分區上，西南最多，共有8個酒店項目拍賣，包括麗江瑞吉度假酒店、恆大酒店、艾美酒店等，華中華東次之，其或許也意味着西南高星酒店市場這兩年競爭壓力比想象中要大。

其四，本土高星酒店上架拍賣的比重更高。據邁點不完全統計，2024年一季度億元以上酒店拍賣中，只有3家為國際酒店品牌，其余均為本土高星酒店。必須看到，新一波高星酒店關店潮已經來了，對於還在苦苦堅持的老牌高星酒店，以及正躊躇滿志地進入高端賽道的酒店企業而言，如何找到生機？

關店潮已成必然，生機何在？

有時候解決問題的方案不在未來，而在過去，商業社會尤其如此。在中國酒店市場發展過程中，經濟環境的變化、產業的變遷乃至消費需求的更新都會影響一個企業的新生和滅亡，雖然殘酷，但商業的本質就是弱肉強食的淘汰賽。此時對於仍然不斷堅守的高星酒店而言，想要繼續生存，就要在歷史長河中吸取經驗和教訓：

教訓之一，客源結構變化后，怎麼找到新消費羣體。業內人士認為，過去老牌高星酒店的核心客羣共有三類：一是商務人士；二是境外觀光客；三是中產小資羣體，這些消費者基本上保障了高星酒店的大部分客源收入，但這一結構已經發生變化。此前在邁點研究過的全服務商務酒店中就曾提及，大型企業商務需求正在不斷削弱，經濟壓力促使這些企業不斷縮減預算。同時三年「口罩」之后，境外觀光客大幅下降，網友Daniel舉例稱，2019年上海入境人數為900萬左右，2023年入境人數為360萬左右，人數少了500萬，按照最低平均每人入住3晚計算，整個上海高端酒店市場少了1500萬個房晚。儘管數據不精確，但也能説明一些問題。

可以看到，此時的高星酒店想要獲得更多客源，還是要錨定日益增長的中產羣體。怎麼做？邁點認為其中有兩個方向不容忽視：一是敢愛敢花的年輕一代新中產。最近有句話在社交網絡悄然走紅：「長大后養的第一個小孩是自己。」已經實現經濟獨立的年輕中產，已經擁有截然不同的消費觀，主張悦己消費，QuestMobile《2023新中產人羣洞察報告》指出，新中產消費最關注體驗，其次纔是價格，伴隨着這一代消費羣體的不斷壯大，高星酒店也擁有更多的機會；二是屬地化本土消費者。除位於北京、上海、深圳等擁有大批年輕人的核心城市以外，二三線城市的高端酒店似乎很難通過年輕人撬動營收，此時搭建屬地化個性服務或許纔是其推進酒店重煥新生的關鍵，加上下沉市場消費力穩步上升，事實上可以為高星酒店帶來更多收入。

教訓之二，脱離地產大山，怎麼找到盈利增長點。可以看到，中國很多老牌高星酒店都不是獨立運營，而是依託地產、房產企業，在很長一段時間里並沒有太強的盈利屬性，而是作為業主資產配置的一部分。但伴隨着經濟環境變化，房地產下行，不少企業自身就難以為繼，配置的酒店資產自然要面臨經營壓力，熬不過去的只能破產甩賣。

股神巴菲特的老搭檔查理·芒格，曾闡述這樣的商業理念：「宏觀是我們必須接受的，微觀纔是我們可以有所作為的。」在宏觀的經濟環境變化中，身處其中的高星酒店無法改變行業大勢，那麼首先要有自負盈虧的覺悟，然后再去發揮自身優勢找到新的盈利增長點，其核心就是兩個方面：一是降本提效，二是開源增收。對於前者，老牌高星酒店要儘快跟上現代酒店業變化的步伐，並對酒店進行相應的煥新升級，無論是數字化產品的融入，還是優化管理機制，本質上都是爲了降低運營成本，提升效率。行業專家老麥説真正有價值的差異化是勇敢地砍掉那些低坪效和收益的部門、服務和設施，增加高坪效業態和服務，重新梳理整個酒店的體系。對於后者，老牌高星酒店則要在找到自己產品核心優勢的同時構建多元盈利模型，一方面通過高品質的產品供給提升品牌溢價，做高房價；另一方面則是通過餐飲、新零售等新產品模型增加酒店非房收入。

教訓之三，進入競爭時代，怎麼找到核心競爭力。除了市場環境的壓力，老牌高星酒店還面臨更多的來自同行的「內卷」，有消費者在接受邁點採訪時表示：「四五百塊的老牌五星，又老又舊，我干嘛不去住希爾頓歡朋？」可以説，中高端酒店的崛起直接影響了老牌高星酒店的生存空間，此時對於這些老牌高星酒店而言，想要重回過去的輝煌，產品和服務仍是重中之重。

這里一方面指的是產品和服務要保持高質量。不常被人提起的是，老牌五星酒店曾經的籌建費用都不低，這些成本實際上都在酒店硬軟件設施上有所沉澱，怎麼能夠在保留高品質硬軟件設施設備的同時，呼應當代審美地進行設施升級和改造，或許纔是其提供現代化住宿體驗的方向之一。與此同時，老牌高星酒店還需要不斷提升服務標準和品質，確保消費者能夠體驗到優質的住宿和服務。另一方面指的是產品和服務要有差異化。與連鎖酒店不同，老牌高星酒店基本上還是「個性化」模式，也就是説其酒店產品和服務都沒有標準化的流程，此時如何提煉品牌的差異化產品和個性化服務，形成與其他連鎖高星酒店之間的區別，或許纔是老牌高星酒店破局突圍的關鍵。

寫在最后

酒店市場的資產交易、閉店停業並不算新聞，但有明星資產上架、關門總是讓行業分外唏噓，似乎每一家高星酒店的停業，都代表着某個時代的碎片逐漸在市場洪流中消退。但商業市場是殘酷的，是不以情懷轉移的，我們期待這些上架的酒店遇到新的買家重煥新生，也期待更多仍在堅持的高星酒店找到自己的生存之道。