58家上市物企成績單：誰盈利？誰虧損？

　　上市物企2023年年報披露已經結束，營收盈利表現如何？新京報根據中指研究院統計的58家上市物企數據進行了縱向、橫向的對比分析，整體來看，2023年行業呈現營收增幅放緩、增收不增利、部分企業虧損、加強現金流管理等特點。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？對於業績改善，企業有哪些措施可用？

　　「碧萬綠」收入位列前三

　　從營收規模來看，2023年，物管行業呈現明顯分化的特點。

　　據中指研究院統計數據顯示，58家上市物企中，第一名碧桂園服務營收超過400億元，最后一名僅3.4億元，為中天服務。

　　頭部企業優勢明顯，「碧萬綠」取得收入的前三名。其中，2023年，碧桂園服務實現營收426.1億元，同比增長3%，營收規模排名第一。其次是萬物雲，實現總收入約332億元，同比增長10.2%。第三是綠城服務，收入173.9億元，同比增長17.08%。不過，對比來看，第三名與前兩名差距較大。

　　第二梯隊的物企，收入規模在100億元-160億元，陣營內差距較小。其中，雅生活收入154.4億元，保利物業150.6億元，華潤萬象生活147.7億元，中海物業130.5億元，恆大物業124.9億元。

　　規模在50億元-100億元的物業企業有4家，分別為世茂服務、融創服務、永升服務、新城悦服務。

　　最后一梯隊物企收入規模在10億元以下，共17家，其中興業物聯、眾安智慧生活、祈福生活服務、燁星集團、德商產投服務、中天服務的收入在3億元左右。

　　從上市物企營收增速來看，2023年回落明顯。克而瑞數據顯示，2023年，57家上市物企營業收入總值為2784.40億元，均值為48.85億元，同比增長14.34%，增速較上年同期下降4.7個百分點。

　　億翰智庫統計的2023年54家物企披露總營收為2718.97億元，同比增長8.6%，增速較2022年同期的27.5%下滑了約18.9個百分點，下滑幅度整體較大。

　　對於收入增速下滑原因，億翰智庫分析，一方面是受到地產開發下行影響，增量市場交付有所減少，另一方面是物企從重規模進入重質量階段；此外，增值服務收入也有所減少，同樣受上游房地產企業影響，物企主動縮減非業主增值服務收入，同時業主增值服務開展並不如設想中的順利。

　　具體來看，中指研究院統計的58家上市物企中，44家營收實現同比增長，14家出現下降。增幅排在第一的是建發物業，同比增長55.83%；其次是濱江服務，增幅41.69%；第三是蘇新服務，增幅35.73%。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服務、建業新生活、榮萬家，分別同比下降9.88%、9.64%、9.08%。值得關注的是，規模排名靠前的世茂服務、融創服務，營收也出現下降。世茂服務營收82.03億元，同比下降5.03%；融創服務營收70.09億元，同比下降1.64%。此外，收入規模排在前20名的金科服務、合景悠活、遠洋服務，營收也都出現下滑。

　　行業整體增收不增利

　　從盈利表現來看，2023年物管行業整體是增收不增利，部分企業不僅利潤下降，還出現虧損。

　　58家上市物企中，49家實現盈利，9家處於虧損狀態。其中，華潤萬象生活以29.43億元的淨利潤排名第一；其次是萬物雲，淨利潤20.36億元；淨利潤超過10億元的還有恆大物業、保利物業、中海物業。淨利潤前十名的還有招商積余、綠城服務、雅生活服務、建發物業、永升服務，利潤規模在5.2億-7.5億元。

　　9家虧損物企分別是燁星集團、正榮服務、浦江中國、朗詩綠色生活、時代鄰里、融創服務、佳兆業美好、建業新生活、金科服務。其中金科服務虧損最多，其次是建業新生活、佳兆業美好。

　　年報顯示，2023年，金科服務淨虧損9.82億元，歸母淨虧損9.51億元。建業新生活虧損約5.78億元，2022年同期為5.71億元；歸屬於公司股東的年內虧損約5.74億元，2022年同期為5.62億元。

　　從淨利潤同比增速來看，58家物企中，刨除9家虧損企業，28家企業淨利潤同比增長，21家同比下降。其中，增速最高的是建發物業，淨利潤5.47億元，同比增長117.79%；其次是第一服務控股，淨利潤7015萬元，同比增長38.78%；第三是華潤萬象生活，同比增長32.96%。

　　淨利潤同比負增長的有眾安智慧生活、永升服務、星悦康旅、興業物聯、卓越商企服務、東原仁知服務、碧桂園服務等。其中，世茂服務降幅最大，淨利潤3.17億元，同比下降136.13%；其次是鑫苑服務，同比下降108.41%；另外，弘陽服務同比下降84.83%。

　　對於下降原因，弘陽服務稱，由於地產行業市場環境的不利影響，特別是地產開發項目服務需求的減少和非業主增值服務收入的降低，非業主增值服務收入在報告期內從2022年的約1.25億元大幅降至6690萬元，降幅高達46.3%。

　　整體來看，2023年，上市物企增長質量有待提高。從行業層面來看，億翰智庫統計的54家物企淨利潤總額約為157.16億元，同比增長6.8%，利潤增速並未跑贏營收增速。其中，共24家物企出現毛利潤下滑。

　　利潤下滑背后的原因是什麼？深圳恆賽福科技有限公司、深圳恆車通停車服務有限公司董事長唐學斌表示，物業企業2023年利潤下降，其實不是物業公司本身的問題，而是以往物業公司所謂的盈利是不真實的，2023年只不過是逐步回到真實的狀態，當然，也有一些物業企業進行了大量收併購，但實際上並沒有完成所收購企業的融合，或者未能真正達到原來的收購預期，導致大量計提商譽減值，這方面也是影響物業公司利潤的一個方面。此外，還有一些物業公司和地產公司在資金、損失方面牽扯不清，這也導致了利潤下降，而這可能是一個短時的現象。

　　此外，從盈利水平來看，過半上市物企毛利率同比下降。中指研究院統計的58家物企中，平均增速為-1.45%，其中，19家同比增幅為正，39家增幅為負，典型的增收不增利。具體來看，降幅最大的是德商產投服務，毛利率為26.84%，同比下降8.58個百分點；其次是榮萬家，毛利率24.94%，同比下降6.95個百分點。

　　億翰智庫稱，從利潤率角度來看，上市物企毛利率、淨利率均出現一定程度的下跌，2023年平均毛利率約為20.25%，較2022年的22.92%下降約2.7個百分點，淨利率以及歸母淨利率相對保持穩定。

　　萬物雲董事長朱保全認為，當下，很多企業毛利下滑，其實就是財務報表的一次清洗，過去來自於關聯單位的業務比例高，毛利也高，關聯收入比例下降了，毛利自然下降了。

　　對於盈利水平的下降，深圳市物業管理行業協會祕書長張紅喜總結以下幾點原因：新入夥項目減少；成本逐年上升，但調價相當困難；與開發商有關的非業主增值服務大幅降低；老舊小區、「三供一業」（供水、供電、供熱及物業管理）以及城市服務等低毛利業務佔比上升。

　　減值撥備致利潤「失血」

　　值得關注的是，上市物企業績大幅縮水背后的一個主要原因，是對於關聯企業的減值撥備。受地產開發流動性危機影響，關聯方應收款風險上升，這些物企對應收款等進行大額減值撥備。

　　對於利潤下降，碧桂園服務解釋的第一個原因就是關聯方貿易應收款減值撥備。其稱，出於謹慎性原則，已就關聯方所欠的貿易應收款項進行計提減值撥備約18億至23億元；對公司的商譽及其他無形資產減值計提約14億至18億元。

　　建業新生活公告也指出，虧損原因主要是對貿易應收款項和金融資產增加減值撥備，以及調整和縮減向非業主業務板塊提供的增值服務規模，導致該分部收入和盈利能力下降。

　　據瞭解，2023年，建業新生活貿易應收款項減值撥備達13.08億元，同比大增548.41%。高額減值因此成為公司2023年利潤由盈轉虧的主要原因。

　　此外，弘陽服務利潤顯著下降，主要因房地產行業市場環境變動，導致對關聯方的應收款項計提減值準備大幅增加。數據顯示，弘陽服務2023年計提減值達1719.9萬元，較2022年的927.4萬元同比增長85.42%。

　　還有雅生活，2023年產生的商譽減值虧損達到4.3億元；貿易及其他應收款減值撥備達到5.4億元，同比增長14.9%。

　　雅生活指出，淨利潤下滑的原因，一是業務結構調整，非周期業務（物業管理服務、業主增值服務和城市服務）佔比提升及運營成本上升；二是出於謹慎性原則，對貿易及其他應收項及商譽計提減值撥備。

　　中指研究院物業總經理牛曉娟分析稱，2023年，部分企業關聯方面臨流動性困境，導致企業對關聯方應收款項計提的減值準備大幅增加，壞賬風險加大，利潤「失血」。不過，商譽及無形資產佔淨資產的比重下降，商譽減值對物企利潤的衝擊減弱，但企業出於謹慎考慮，計提商譽減值準備，對利潤的影響仍需時間消化。其中，國企憑藉穩定關聯方的加持，受減值影響較低，利潤及利潤率仍有保障。

　　牛曉娟進一步稱，爲了減輕企業的減值撥備與計提的影響，物企仍需進一步提升自身的獨立性，逐漸以市場化原則處理與關聯方的業務往來；項目來源更加多元，通過招投標、合資合作、併購等方式，降低關聯方項目供給佔比，使業務開展更加科學合理。

　　注重加強現金流管理

　　現金流是企業的生命線，地產開發行業遭遇現金流挑戰，違約不斷，對於關聯度較高的物業企業來説，有了前車之鑑，對於現金流的管理與重視都在2023年加強。

　　在2023年物企業績發佈會上，「經營性現金流」成為高頻詞之一。億翰智庫以發佈年報數據的54家物企為樣本，行業內的流動比率均值約為1.86，處於良好的合理區間。其中52家物企的流動比率大於1，證明了物企在去周期化背景下的優秀運營效率和盈利質量。

　　克而瑞顯示，披露數據的57家上市物企現金及現金等價物均值為22.8億元，較同期增長10.4%，增速由負轉正，7成以上的企業現金及現金等價物提升。

　　其中，萬物雲現金及現金等價物最高，為157.45億元；其次是華潤萬象生活，為156.33億元；第三是碧桂園服務，為126.37億元。

　　從經營性現金流淨額表現來看，企業安全係數也正在提高。多家上市物企盈余保障倍數超過1，如世茂服務該比例高達3.25。

　　即便如此，仍要關注應收賬款的潛在風險。從整體情況來看，克而瑞統計的55家上市物企應收賬款均值為16.38億元，同比增長13.45%，較上年同期下降19.9個百分點，但仍高於營收增速（7.19%）。應收賬款周轉天數提升仍是普遍現象，下降的企業不足2成，應收賬款回收難度依然較大，壞賬風險依然存在。

　　以建業新生活為例，2023年，其來自關聯方的貿易應收款項規模約16.94億元，佔總規模比例約57.01%，雖然呈下降趨勢，但是這個比例仍然較高，業績未能擺脫地產公司的影響。

　　牛曉娟指出，總體來看，隨着企業獨立性的進一步提升，在經歷了前兩年大額計提減值后，2023年金科服務、融創服務、世茂服務等企業計提減值情況均有所好轉，應收賬款對物業企業帶來的壞賬風險總體可控。

　　未來應多渠道提升業績增長

　　對於未來，有業內人士分析，物企整體盈利水平仍將持續下降。那麼，物企應該如何提升毛利率、淨利率水平？

　　張紅喜建議，構建服務價格動態調整機制，帶動物業費價格適當調整；加大拓展新項目和新業務力度，強化規模效應；利用技術手段降低服務成本；做強業主增值服務。

　　展望未來，牛曉娟認為，物業企業為實現業績增長，需要重視多元業態、科技應用以及人才梯隊建設。從行業長遠發展看，做好基礎服務的同時，各項增值服務和創新服務依然是物業企業必須攻克的領域，尤其在房地產開發市場進入存量時代后，如何充分發掘物業的自身優勢，進一步激活多元賽道潛力，是行業面臨的重要課題，包括社區增值服務以及城市服務、IFM（綜合設施管理）等創新型業務。

　　牛曉娟進一步指出，物業服務企業要順勢而為，積極擁抱科技，將新技術不斷應用於管理和服務，結合不同業態的特殊性分類別輸出不同的解決方案，不斷打破服務邊界，滿足不同業態的物業管理需求，開啟「智慧物管」新時代。

　　牛曉娟表示，隨着行業發展節奏放緩，由高速發展轉為高質量發展，企業對於人員素質和能力提出了更高要求。好的服務是優秀的員工在實踐工作中磨練出來的，物業服務質量與員工的素質息息相關，物業企業需要通過精簡、優化現有員工團隊，招聘更多專業人才，實現組織結構的優化及員工素質的提升，為企業未來發展積蓄能量。

　　「總體來看，物管行業雖然步入低速增長時代，但仍充滿機遇。未來，物企仍將順勢而為，不斷開拓創新，引領行業朝着更加健康、可持續的方向發展。」牛曉娟説。

　　B02-B03版採寫/新京報記者 段文平