探索城市服務 物企搶灘萬億「非居」市場

　　走出「牆外」，探索城市服務。目前，物企正在探索多元化業態賽道，從傳統物企向城市服務商轉向。

　　除了基礎物業服務外，越來越多的物企將目光瞄準了「非居」物管，包括商業及辦公大樓、產業園區，以及政府大樓、公共設施、醫院、學校等，城市服務也成為頭部物企「跑馬圈地」的新戰場。

　　那麼，2023年，物企非居物管整體發展態勢如何？哪些物企領跑非居物管市場呢？

　　減少對住宅業務過度依賴

　　近年來，傳統住宅物業管理市場增量空間日益緊縮，存量市場競爭白熱化，物業企業逐步減少對單一住宅業務的過度依賴，積極挖掘「非居」物業作為「第二增長曲線」。

　　相較於住宅物業，「非居」物業基礎物業費更高，且通過諸如商業運營、設施管理等服務能為企業帶來更為豐厚的附加收益。從「非居」物管分類來看，主要業態分為商業物業、寫字樓、公共物業、城市服務等。

　　據克而瑞物管統計，截至4月8日，在2023年已披露業績報的57家上市物企中，有22家同時披露住宅與「非居」的營收及在管面積。整體來看，上市物企「非居」物管營收增速為16.5%，領先住宅2.3個百分點。同時，22家上市物企住宅物管總營收為291.8億元，同比增長14.2%。「非居」基礎物管總營收為248.4億元，同比增長16.5%。

　　就上市物企「非居」物管營收來看，招商積余以73.1億元的營收居首。2023年，招商積余持續精耕金融業態，新籤年度合同額同比增長67%，高校賽道新籤年度合同額同比增長31%。其次，雅生活服務和卓越商企服務位居前二三位。

　　從「非居」物管的在管面積來看，雅生活服務在管面積最大，達3.4億平方米，2023年中標中國移動全國多地項目、中海油天津分公司項目、中國鐵建臨港大廈等多個優質項目。雅生活服務、招商積余、永升服務在非居在管面積排行中位於前三位。

　　商管賽道競爭更加激烈

　　商管賽道一直是物企除了住宅業態外瞄準的「香餑餑」，商業物管毛利率高，物企「跑馬圈地」競爭更為激烈。

　　據克而瑞物管統計，57家上市物企有15家進行了商業運營及管理數據披露，部分上市物企將商業運營單獨披露，部分以商業運營及物業管理同步披露。從營收表現來看，15家上市物企披露商業運營收入約116.3億元，同比增長約10.0%。商業運營佔總營收比重為12.0%，較上年基本無變化。

　　不同物企在商業運營方面表現各異。其中，華潤萬象生活商業運營及物業管理實現營收51.7億元，遙遙領先。同時，以建發物業、招商積余為代表企業營收大幅增長。建發物業自2022年9月開展商業業務，已為21個商業項目提供服務，2023年實現營收0.7億元，同比增長188.4%。招商積余商業運營業務規模穩步擴大，2023年營收增速為138.7%。截至2023年底，在管商業項目70個（含籌備項目），管理面積397萬平方米。

　　從盈利表現來看，新希望服務、華潤萬象生活表現較優，毛利率分別為60.2%、58.4%。在增速方面，招商積余旗下招商商管通過專業的商業運營管理能力為商業項目提供全方位服務，2023年毛利率達44.1%，較2022年提升14.5個百分點。除此之外，華潤萬象生活、寶龍商業、正榮服務、星悦康旅毛利率較2022年均略有提升。碧桂園服務、越秀服務、遠洋服務、新希望服務商業運營毛利率則略有下滑。

　　發力城市服務、公建萬億市場

　　衆所周知，公建及城市服務市場容量超萬億，近年來，隨着此類需求不斷釋放，上市物企紛紛積極介入。據克而瑞物管統計，截至目前，18家上市物企單獨披露了公建及城市服務收入，營收總額達到146.2億元，碧桂園服務、保利物業、雅生活服務佔據前三位，公建及城市服務營收分別為48.8億元、26.2億元、13.9億元。

　　在增速方面，18家物企城市服務收入同比增長6.1%，較2022年的44.9%增速有所放緩。其中，康橋悦生活、銀城生活服務、蘇新服務增速位列前三，增速分別為145.1%、85.3%、76.5%。康橋悦生活管理城市服務項目增加，帶來營收由2022年2650萬元增至6490萬元。

　　從盈利表現來看，9家披露城市服務毛利率的上市物企中，碧桂園服務、雅生活服務、蘇新服務、榮萬家、康橋悦服務對應的毛利率水平較高，但是呈現下降態勢，比如碧桂園服務的城市服務的業務毛利率從18.8%下降到了16.8%；萬物雲、世茂服務、銀城生活服務、永升服務的城市服務毛利率水平相對相抵，但是較上年均有所提升，比如萬物雲在城市服務的毛利率從8.2%上升到9.5%。

　　今年3月，據克而瑞物管監測，第三方拓展規模前三的業態是學校、產業園、公建，合計佔比超過六成，而住宅佔比僅16.4%。其中，頭部企業拓展優勢明顯，如雅生活僅3月在學校業態拓展規模就達133萬平方米，華潤萬象生活在產業園、公建領域單月拓展規模達到了319萬平方米、301萬平方米。

　　漸苒研究院首席研究員、物商雲聯合創始人湯曉晨指出：「公建及城市服務一般以政府及相關單位為甲方，其盈利表現依賴於城市能級、政府預算，相對而言並不會有很高的毛利率。物企拓展公建及城市服務的一大動因是關聯房地產交付趨緩，物企需要尋求更多增長點。恰好物企的集成服務能力與政府市政服務市場化需求契合，進而促成了城市服務領域的快速擴容。」

　　「鑑於當前部分城市政府財政預算收緊，城市服務也會面臨階段性的調整，主要表現在增量項目增長趨緩、盈利壓力日益增大，城市類服務也需要企業更加註重精細化經營。」湯曉晨補充説。

　　本版採寫/新京報記者 徐倩