擺脫母公司影響 物企走向更「獨立」

　　在地產行業深度調整之際，多家物企也在試圖減少對於地產母公司的依賴，加速獨立化進程。

　　據中指研究院數據顯示，2023年，物業百強企業第三方管理面積佔比達到54.53%，已連續三年超過50%。而保利物業、華潤萬象生活、雅生活服務、中海物業等上市物企，來自第三方的在管面積也延續了提升態勢，進一步減少了對母公司的依賴。

　　那麼，隨着2023年各大物企年報的發佈，各大物企「獨立化」進程如何？是否已經走出獨立行情？

　　雅生活等市場化程度高

　　面對房地產行業的持續承壓，物企或主動或被動擺脫關聯方依賴，強化自身內生增長能力，加大力度進行市場外拓。

　　以2023年年報數據為基礎，漸苒研究院選取已披露相關數據的26家上市物企數據來看，和泓服務、雅生活、康橋悦生活的第三方市場化物業佔比分別為84.20%、83.30%和80.00%，是三家市場化程度最高的物企代表。此外，世茂服務、永升服務、時代鄰里、第一服務、東原仁知服務、招商積余等物企的第三方市場化物業佔比也較高。

　　作為行業較早開啟獨立市場化拓展的物業企業，永升服務方面表示，2023年，公司通過擴大外部多元客户，錄得來自第三方項目基礎物業管理收入31.77億元，第三方拓展面積在年度合約建築面積中的比例達72%，其中招投標新增規模超過4100萬平方米。

　　同時，世茂服務也在去年進一步加大了第三方面積拓展。截至2023年末，世茂服務在管建築面積為2.5億平方米，合約建築面積為3.3億平方米，其中來自第三方的在管建築面積為1.89億平方米，佔比75.4%；來自第三方的合約建築面積為2.56億平方米，佔比為76.9%。

　　雖然第三方外拓面積逐步增加，但是，從去年實際情況來看，物企在市場外拓方面也面臨困局。漸苒研究院首席研究員、物商雲聯合創始人湯曉晨指出：「上市物企第三方在管面積佔比整體呈上升趨勢，但就具體企業而言，每年關聯方交付面積和第三方拓展面積此消彼長，第三方在管面積佔比在整體上升的同時也存在波動。2023年也有部分企業由於新增市拓的結構變化，導致第三方在管面積佔比出現減少。隨着存量市場競爭的加劇，物企繼續提升第三方在管面積佔比的動作確實也存在壓力。」

　　對此，中指研究院物業總經理牛曉娟指出：「一方面，2023年併購市場冷淡，高速外拓的方式不可持續；另一方面，市場競標難度大，競爭激烈，外拓節奏有所放慢。長期看，市場外拓能力必然成為百強企業未來發展的核心競爭力，如何突破市場外拓困境，持續強化第三方拓展能力，成為企業面臨的一項重要課題。」

　　收入不再依賴關聯方

　　隨着第三方外拓面積的提升，部分物企在收入上也逐漸擺脫對單一母集團的依賴，走出了相對於地產母公司的獨立行情。

　　以融創服務為例，2023年，融創服務來自關聯方的收入約5.7億元，同比下降55.6%，佔總收入比例下降至8.1%；來自第三方的收入同比增長10.2%至約64.39億元，佔總收入比例為91.9%，成為其收入的主要來源。

　　牛曉娟指出：「銀城生活服務、融創服務等物業企業獨立第三方收入佔比超過九成，逐漸擺脫了關聯方的不利影響；越秀服務的獨立第三方收入佔比也提升至五成以上，企業獨立性持續提升。」

　　物企走出獨立行情對於其自身發展具有重要意義。比如，當下部分房企出險，如果高度依賴母公司的話，那麼，出險房企關聯的物企就首當其衝受到影響。

　　對於物企增強獨立性的必要性，湯曉晨認為：「一方面是在地產不景氣的情況下，儘量擺脫市場上因其依賴母公司而帶來的質疑；另一方面市場化拓展也是企業面向開放市場取得持續增長的必要動作。」

　　「物業企業提升獨立性的原因可以歸納為兩類，一類是被動原因，部分物業企業的地產關聯方已經出險，關聯方項目供給大幅下降，這些企業不得不通過獨立自主的第三方市場化業務來維繫生存。」牛曉娟表示，「另一類源於物業企業主動探索轉型，更多的物業企業關聯方雖然沒有直接出險，但面對房地產行業持續承壓的情況，這些企業選擇主動擺脫關聯方依賴，加大力度進行市場外拓，以強化自身內生增長能力。」

　　以世茂服務為例，雖然世茂集團債務危機未解，但是，世茂服務業績已經走出相對獨立行情。根據2023年年報顯示，世茂服務2023年實現營收82.03億元，歸母淨利潤2.73億元，而2022年為虧損9.27億元，成功實現了扭虧為盈。而世茂服務正是早先發力佈局第三方業務，加大多元化擴張的代表物企。

　　同時，部分物企也在去地產化，旭輝永升服務2023年在公司名稱中「刪掉」了旭輝標籤，更名為「永升服務」。

　　雖然部分物企擺脫對單一地產公司的依賴，走出了獨立於母公司之外的發展路徑，但是，物企作為房地產行業密切相關的上下游行業，從整個行業來看，依然與房地產行業息息相關。對此，萬物雲董事長朱保全在萬物雲2023年度業績發佈會上就直言：「到目前為止，市場上的物業企業，包括萬物雲在內其實都沒有走出獨立行情，都跟着房地產在變。」

　　對此，湯曉晨建議：「當前，物企進行獨立發展的難點在於存量市場競爭激烈，物企需要在企業品牌、服務能力、市場團隊、項目資源等多方面綜合發力，纔能有所突破。建議企業找準細分領域，培育差異化服務能力，以穩健的步伐拓展項目，避免盲目擴張。」

　　本版採寫/新京報記者 徐倩