郭敬明筆下的「時尚中心」，迎來第三代掌門人｜氪金 · 大事件

作者 | 王晗玉

編輯 | 鄭懷舟

「在那些衣着光鮮的時尚分子和派對動物眼中，恆隆一定是上海的中心。當她們穿着10cm的細高跟鞋咔嗒咔嗒地踩過恆隆光潔如新的大理石地面時，她們一定是覺得自己踩在整座上海之上。無論她們剛剛刷卡買下的那件小山羊皮外套是否相當於她們整整一個月的薪水。」

在郭敬明的都市小説《小時代》中，上海恆隆廣場是「用價格過濾人羣」的地方，也是書中最時尚且最有錢的幾個人物鍾愛的購物場所。

對於當年很多正值15、6歲的90后一代，《小時代》或許算得上是「時尚啓蒙」。書中動輒提到的那些法語、意大利語大牌名稱，幾乎充當了眾多90后讀者對「奢侈品」這個概念的初代科普。

而這些連發音都很難讀準的奢侈品牌，都是上海恆隆廣場常年的租户。

位於上海南京西路的恆隆廣場 攝圖：36氪

《小時代》中的這座商場坐落在上海南京西路和陝西北路交叉路口，周圍匯聚着中信泰富廣場、錦滄文華廣場、上海展覽中心、波特曼麗嘉酒店等標杆性物業。

彼時恆隆地產拿下該地塊就是帶着「成片開發」的理念，決心將南京西路打造成上海未來的「黃金一英里」。2001年，恆隆廣場開門營業，在上海國金中心（IFC）、前灘太古里等星光閃閃的后來者還未落地之前，這里成為全上海一線奢牌門店密度最高的場所。

時至今日，恆隆廣場仍是上海銷售額最高的幾座商場之一。根據聯商網統計的2023年數據，上海恆隆廣場去年實現銷售額171億元，在上海地區僅次於上海環球港（該統計未計入上海國金中心、前灘太古里數據）。

而帶領恆隆集團在1992年12月進軍上海，由此開始進入內地的董事長陳啟宗，選擇在今日（4月26日）正式退休。

4月26日，恆隆集團及恆隆地產舉行股東周年大會，陳啟宗在本屆大會上卸任董事長一職，其子陳文博將在此后正式接管恆隆集團。

恆隆的「41歲定律」

在今年1月30日召開的2023年全年業績公佈新聞發佈會上，恆隆宣佈了上述人事接替的決定。當被問及確定接班人的過程中是否還曾考慮其他候選人時，陳啟宗表示在2014年之前，其也思考過是不是一定要由陳家人接班。

「不過，當時我們已經觀察文博4年了，董事會的成員和我自己，都覺得他有接班的可能性。前期我們也是沒有一個定論的，直到2014年期間，我們才比較有把握。所以文博直到2016年才進入董事會。」

陳文博現年41歲，畢業后曾先后在美國紐約的亞洲事務相關非營利組織、畢馬威及匯豐銀行工作，也曾專門在北京大學進行普通話方面的訓練。

2010年，陳文博在當時工作的上海就地加入恆隆，2012年調往香港總部，2016年晉升爲執行董事並加入董事會，2020年成為恆隆副董事長。

而回顧恆隆近64年的發展歷程，也可發現，掌門人41歲接班幾乎成了恆隆的「定律」。

早前恆隆創始人、陳啟宗的父親陳曾熙在35歲那一年創立了其第一家公司大隆建築置業有限公司。后在1960年9月13日創立恆隆，當時陳曾熙剛滿41歲不久。

1986年，陳曾熙逝世，其弟陳曾燾接手恆隆領導權。至1991年陳啟宗重新從叔父手中接過董事長一職時，他也剛好41歲。

來到當下，第三代陳文博也在41歲這一年接過恆隆董事長的職位，而他目前面臨的是又一場持續時間仍不確定的行業周期。

眼下，三年疫情加劇了去全球化論調，幾輪去槓桿操作同時讓內地房地產集體進入結構性調整，低迷情緒仍在市場中瀰漫。

陳啟宗在業績發佈會上坦言：世界一直在改變，過去幾年變化特別快，而且變化的方向並不是令人鼓舞的。所以我曾經跟大家講，現在是「保命保本」的時候，而非尋求大發展的時候。

因此陳文博上任后，也將把恆隆的既定策略貫徹下去。他提到公司多年的方針是在中國內地發展最高端的商業項目，這是一個清晰穩定的方向，未來幾年，恆隆不會發生策略上的大變化，而保守一點是相對好的做法。

同時，可持續發展或將成為陳文博接任后重點關注的另一項工作。

陳啟宗説過，「文博從小就具備企業家精神」，「特別熱衷於可持續發展的議題」。目前，陳文博兼任恆隆地產可持續發展督導委員會主席，恆隆也在近幾年頻繁參與可持續發展項目。

不久前，恆隆剛宣佈成為中國內地及香港首家加入SteelZero倡議的地產公司，該倡議旨在通過需求側推動整個鋼鐵價值鏈向淨零碳鋼轉型。而在2022年，恆隆已與商場大租户LVMH集團達成可持續發展合作。

「爆炸性增長」的受益者

最新業績顯示，截至2023年12月31日止年度，恆隆地產物業租賃收入上升2.84%至103.16億港元。其中，內地物業租賃收入錄得69.67億港元，已佔到整體租賃收入的約67.5%。

毫無疑問，內地業務已經成為恆隆集團的營收主力，而且未來這一佔比仍將提升。這解釋了陳啟宗為何在以往數年中付出大量篇幅分析內地經濟——「那是爆炸性增長的時期，我們受益匪淺。」

陳啟宗在1991年出任恆隆董事長時，公司業務幾乎全集中在香港。他接任后，除了處理一些必要的高層人事變動之外，首要的就是研究內地經濟。后來恆隆也很快在1992年12月進軍上海。

而在其后約20年的時間里，中國是世界各地資金的投資熱點。產生這種情緒的基礎是實實在在的經濟增長，彼時內地經濟增速按年統計經常達到兩位數。如1992-1995年、2003-2007年階段，我國GDP同比增速都曾超過10%。那一時期佈局內地的港資企業同樣也受益於這一趨勢。

恆隆在內地的業務策略是在主要城市的黃金地段發展優質物業。通俗一點，或可理解為將「高端」貫徹到底。

上海恆隆廣場內奢侈品牌門店集中 攝圖：36氪

目前，恆隆集團在上海、沈陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢和杭州9座內地城市共有11個項目。

根據恆隆行政總裁盧韋柏的説法，在內地市場，2024年應該會是恆隆歷史上最忙碌的一年，「我們有很多土地儲備在興建物業，包括杭州、無錫和昆明的項目。」

基於這些在建工程，恆隆今年資本性開支或達60億港元。因此管理層表示除已計劃的開支，恆隆不會隨便增加其他支出。

另一方面，截至2023年底，恆隆集團的淨負債比率約為28.6%，恆隆地產約為31.9%。作為一家以租金收益為主的地產公司，這一槓杆水平較為健康。

但論及對后市的展望，陳啟宗在2023年業績發佈會上坦言，未來幾年外圍環境仍比較困難。恆隆在財務管理、風險管理等管治工作都已經上軌道，沒有太多需要擔心的地方，要注意的點是不要做大的資本支出，「這個錯誤可能是致命的」。

談及退休以后的生活，其表示除擔任公司榮譽董事長外，將不在恆隆擔任任何行政職務。但會在恆隆總部保留一間較小的辦公室，以便促進董事會認為對公司有利的多項社會事務。

回看陳啟宗在恆隆的職業歷程，自1991年擔任董事長起，他定期親自撰寫《致股東函》的習慣已經堅持了33年。至最新與恆隆集團2023年年報同期披露的這一封，陳啟宗共完成了144封《致股東函》。

其也表示曾幾次偶遇過定期閲讀《致股東函》的讀者，並收到了他們的鼓勵。但在第144封信中，陳啟宗明確表示這將是最后一封《致股東函》。

在地產企業家屆，陳啟宗一向以心直口快、敢潑冷水著稱。他在過往的上百封《致股東函》中，以極大的誠意分享了對香港經濟、內地和全球經濟的看法。對於當下的房地產熊市，他概括為「此熊非彼熊」，意為本次是結構性變化而不是周期性問題，不能按照以往一般方法處理，要特別小心，不能過早入市。

不過他也認為，這是別人的熊市，不是恆隆的熊市。陳啟宗這樣分析下一代面對的情形：他們現時身處的形勢跟本人33年前相比截然不同。事實上，情況恰恰相反。如今，公司在所有關鍵範疇都狀態良好。然而，外部環境卻每況愈下。

今天，一代領導者退任，但熊市的挑戰和機遇遠未結束。這些將留給恆隆和它的下一代領導者破題、把握和傳承。

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