曙光已現？三年前警告恆大暴雷的分析師，如今看好中國地產復甦

2021年初，瑞銀大中華區房地產研究主管分析師John Lam曾罕見地對中國恆大集團給出了賣出評級，一度震驚了市場。幾個月后，恆大正式暴雷，證明了John Lam的先見之明。

而如今，這位分析師開始調轉方向，在不少人仍對中國地產行業心存疑慮之際，預測中國房地產市場將逐步復甦。

瑞銀開始轉而看好中國地產業

近日，John Lam在香港接受採訪時表示：「在三年的看跌之后，由於政府的援助，我們第一次對中國房地產行業變得更加樂觀。」

他預計，國內住房需求和供應將在明年某個時候恢復到歷史平均水平，中國大型地產開發商們的股票可能會出現反彈。今年1月，他已經將龍湖集團控股等幾家房地產公司的評級上調為買入。

Lam畢業於香港科技大學，曾在摩根士丹利工作過一段時間。

2021年1月，John Lam下調了對恆大的評級，並將目標價從之前的14.50港元下調至6港元，成為當時19位關注恆大的分析師中唯一一位給予該公司賣出評級，並將目標股價下調至當時市場股價以下的分析師。

他的舉動在當時引起了市場譁然，但隨后他的擔憂很快得到了證實：恆大股價在當年4月開始暴跌逾90%，當年下半年暴雷，14個月后停牌。

但現在，John Lam認為，在經歷了幾年的痛苦時光之后，中國房地產行業正準備緩慢復甦。

曙光已現？

雖然John Lam預計，中國今年的房地產行業銷量和價格不會上漲，但降幅會有所緩解。

他認為，按面積計算，今年國內住宅銷售可能會下降7%，低於2022年創紀錄的27%跌幅。新屋開工率可能下降7%，較2022年39%的降幅收窄。同時，一線和二線城市的房價可能下滑10%。

Lam還預測：「一旦房價穩定下來，我們認為被壓抑的需求將會迴歸，因為過去三年的房地產價格下跌周期導致人們推迟購買。」

John Lam還提到，由於許多房地產企業已停止購買土地和建造房屋，從而減少了供應過剩。在樓市低迷期間，中國開發商的新屋開工量下降了58%，遠高於同期按面積計房地產銷售37%的降幅。Lam認為，這種「去庫存」可能會使國內住房的庫存水平明顯下滑。

中國地產市場比日本更健康？

在近期的房地產危機中，不少人會聯想起此前日本和美國的房地產泡沫破裂危機。

事實上，日本用了大約15年的時間才從上世紀90年代初的大規模房地產泡沫中走出谷底，而美國則用了大約6年的時間才從次貸危機中復甦。而目前，中國大陸房價較峰值下跌近20%，與1997年中國香港樓市泡沫破裂后70%的跌幅相去甚遠。

John Lam認為，中國大陸的房地產市場比日本和中國香港更健康，其危機程度也不及后二者嚴重。其原因是中國城市化率和家庭槓桿率較低，並且實施了嚴格的外匯管制，這些因素結合在一起，使中國能夠比日本更好地管理房地產泡沫。

Lam認為：「我們應該期待房地產價格和新開工率在2025年6月前恢復穩定。目前，最大的爭論是購房者需求如何恢復的宏觀問題。」