招商蛇口、張江高科、臨港集團前三甲 | 產業園區運營卓越表現報告

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摘要：過去一段時間里，中國產業園區在政策引導和市場需求的雙重作用下，展現出戰略調整、區域佈局優化、REITs市場發展以及產業升級等多方面的積極變化。

觀點指數 隨着全球經濟格局的不斷演變和國內產業結構的深度調整，產業園區作為推動地方經濟發展和產業升級的重要載體，其戰略地位日益凸顯。2024年，中國產業園區的發展站在了新的歷史起點，面臨着前所未有的機遇與挑戰。

從2023年末至今，產業園區運營商通過戰略調整和區域佈局優化來應對市場變化，以及產業REITs在整體承壓的背景下尋求新的增長點。

同時，各主要城市寄希望於發掘存量工業用地的價值，騰籠換鳥以將先進製造業留在本市，成都和蘇州等地政府在近期發佈了"工業上樓"的實施意見和設計指引。

除此之外，一線城市集體推出一系列強調製造業、推動產業轉型升級方面的新措施，反映了一線城市對於保持產業競爭力和經濟持續增長的決心，以及對中心城區產業"空心化"的警惕。。

REITs市場方面，持續下行的二級市場以及不斷申報的新產品促使投資者更新投資策略。經濟波動之下，運營機構的穩租約壓力亦是巨大的，急需更多儲備候選租户，以免退租導致利益受損。

招商蛇口、張江高科、臨港集團前三甲

「2024產業園區運營企業卓越表現」結合營運、品牌、管理和商業模式等各項研究指標，盤點過去一年內擁有出色運營管理能力的產業園區運營商。最終，招商蛇口、張江高科和臨港集團摘得前三名。

招商蛇口是招商局集團旗下的城市與園區綜合開發運營板塊旗艦企業，正嚴格落實前者「三個轉變」的戰略要求，向產業服務、產業投資、科技創新進行轉型；從重資產向以重帶輕、輕重結合進行轉型。蛇口網谷仍是園區模板，目前蛇口產業園REIT的優秀表現更吸引了眾多投資者的目光。

作為上海帶頭完成產業園REITs且率先完成擴募的園區運營商，張江高科其產業投資的價值得到了市場的認可，「一體兩翼」的模式更受到同行的廣泛跟進。圍繞着產業的要素，張江高科為區內企業提供很多技術、資金等多方面的支持。

位列第三的臨港集團承擔着臨港新片區開發建設的重任、肩負着上海高端製造業發展的未來，其推動園區公募REITs成功發行，還成立了200億元的母基金。在9只前沿母基金的協助下臨港集團的招商引資進展喜人，「GP式活法」再進一步。

從合併作為一個集團公司運營開始，東久新宜的步伐從未停止，先是實現了東久新經濟REIT的成功上市，又與國內險資合作成立了Pre-REITs基金，打通「投資-建設-運營-退出-再投資」這一完整鏈條。圍繞生物醫藥產業區佈局，東久新宜更是從未停止投資加碼的步伐，不乏有新拿工業用地和新成立產業投資基金的動作。

運營商戰略調整，區域佈局持續優化

從2023年四季度至2024年一季度，中國產業園的發展呈現出積極的趨勢和動態。

這一時期，產業運營商和開發商通過一系列戰略舉措，不斷推動產業園區的建設和擴張，為地方經濟發展和產業升級提供強有力的支持。

報告期內，產業運營商在業務拓展上表現積極。中電光谷等企業在多個項目上取得了進展，而萬洋、聯東、中南高科等開發商也在全國範圍內積極拿地以完成年度目標。這些動作體現了企業對市場的信心，也反映了對未來發展機會的積極把握。

而成功發行REITs的京東產發已成為中國和亞洲領先、增長最快的現代化基礎設施開發及管理平臺，涵蓋產業園區、物流園區等。

其次，產業園區的建設和運營取得了實質性進展。中南高科等開發商與地方政府合作，共同建設高標準的產業園區，如在佛山高明區的智造科創谷項目，這些合作模式有助於分攤風險並促進當地產業的發展。

此外，開發商的戰略調整也值得關注。中南高科推出的輕資產平臺「因大聯科」是其轉型的一部分，旨在打造新的增長點；聯東集團則新推出了旨在滿足市場需求，專注於為中小企業提供實用的、剛需性產品的第三品牌「三灣工業」，與聯東集團現有的聯東U谷和粵浦科技品牌實現錯位發展。這種戰略的轉變出於開發商對市場變化的敏感，以及適應性調整。

在區域佈局方面，開發商顯示出對經濟發展活躍區域的明顯偏好，特別是在長三角、大灣區等經濟發展活躍的區域。聯東U谷和中南高科等企業在南通、咸陽、洛陽等地積極拿地，這些活動則體現了對上述區域發展潛力的認可，亦反映了其在區域擴張和產業深耕策略上的積極。

除此之外，報告期內產業園區的產業定位和發展方向呈現出多樣化發展。開發商根據不同地區的產業特點和市場需求，制定了差異化的發展策略。例如，中南高科·咸陽創新智造產業基地側重於智造產業，而新想集團的黃埔生命科技港項目則聚焦於生物醫藥產業，這些舉措有助於形成具有特色的產業集羣，推動產業鏈的完善和升級。

總的來説，中國產業園區近半年的發展保持積極，開發商通過拿地活動、戰略調整、區域佈局以及產業定位的多樣化，應對市場新變化。隨着這些舉措的深入實施，預計產業園區將繼續在中國經濟發展、產業升級中發揮關鍵作用，亦將成為更多政策和資本關注的重點。

產園REITs承壓，穩出租成第一要務

最近，29只公募REITs公佈了2023年第四季度的業績報告。這些REITs的業績表現根據資產類型的不同而呈現出分化的趨勢。

整體來看，產業園類REITs的經營承受着較大的壓力，淨利潤整體出現較大幅度的下降，達到了40.19%。

華安張江光大園REIT因主要租户哲庫科技提前退租，出租率受到影響。儘管通過積極招租，出租率有所回升，但平均租金水平卻出現了下滑；建信中關村REIT在北京的產業園項目也顯示出低迷的跡象，招租速度未能跟上退租的速度，導致2023年四季度的出租率同比下降了17.54個百分點。

此外，華夏和達高科產園REIT和中金湖北科投光谷REIT的出租率也分別降至89.51%和85.11%，顯示出緩慢下降的趨勢。

東吳蘇園產業REIT並未公開其整體的出租率以及已租賃面積的具體數據。觀察各個項目的情況，可以發現國際科技園第五期B區以及產業園的第一、第二期項目的出租率相較上一期出現了明顯的下降。這一變化主要是由於期內對維修和維護成本的控制，以及對浮動管理費用的計提所產生的影響。

相較而言，臨港創新園REIT、東久新經濟REIT出租率仍穩定在較高水平，但亦面臨一定的壓力，如東久（金山）智造園及東久（常州）智造園部分租約在四季度正常到期，並未續約。

而博時蛇口產業園REITs則實現收入和淨利潤的同比大增，主要系本年度新增了擴募項目光明加速器二期，這一利好更一度促使該基金在二級市場實現七連陽，累計最大漲幅超過35%。

根據觀點指數觀察，相當部分產業園REITs在申報書中並無提及具體租户，僅模糊告知外界所屬行業大類，因此產業園類REITs在季報中提到底層資產出現出租率滑坡時才后知后覺，造成投資損失。可見我國REITs市場的投資者在市場發展初期更多注重產品的股性，而對產品的真正資產價值瞭解不夠。

對投資者來講，未來要避免損失，要密切跟蹤項目租户，實地瞭解租户的具體經營情況，對項目周邊的交通配套和租賃市場有切身的體會，才能儘可能降低投資的風險。

產業園REITs新機，申報產品快速增加

近期，公募REITs市場迎來了2024年首批4只公募REITs的集體申報，其中3只已獲證監會和交易所受理。

值得注意的是，標準廠房開發商的頭部企業聯東集團也在申報名單之中，其所申報的中金聯東科技創新產業園REIT獲受理，該產品若成功上市將成為首單中國本土民營企業園區公募REITs。

據瞭解，聯東集團計劃將其位於北京的三個產業園區作為底層資產，分別為北京大興科創產業園、北京馬坡科技園一期、北京房山奧得賽產業園，三個項目均位於北京中關村國家自主創新示範區。這些園區的總建築面積合共19.84萬平方米，平均出租率為98.17%，總估值為17.2億元。聯東產業園REIT預計2024年的分紅回報率為4.43%，2025年為4.44%。

從出租率看，中金聯東科技創新產業園REIT近三年的出租表現良好，分別達到了82.90%、97.59%和98.17%，平均簽約日租金分別為1.59元/㎡/日、1.68元/㎡/日和1.74元/㎡/日。

這一舉措不僅展示了聯東集團在產業園區多年發展的成果，也是民營企業在資本市場的創新嘗試，為產業園區行業提供了新的融資和退出渠道，亦迎合了當前監管層釋出的公募REITs市場向民營企業開放的態度。

另外，底層資產同樣位於北京的華夏金隅REIT也獲受理。該項目是北京市老舊廠房改造的標杆項目，位於北京市海淀區西三旗金隅智造工場產業園，包括多處樓宇及智能AI製造工廠和研發設施。該項目原為天壇家俱廠，是我國首單廠房舊改公募REITs，標誌着我國公募REITs底層資產類型的多元化和存量資產盤活渠道的拓寬。

截至2023年9月30日，華夏金隅REIT標的資產的可租用面積約為84770.20平方米，已出租面積約為81447.94平方米，租用率約為96.08%，估值約15.3億元，每月租金收入約1100萬元。

而作為中關村「一區五園」的開發運營商之一，電子城高科宣佈將中關村科技園區朝陽園區的三處資產打包分拆REITs，預計募集規模為10-15億元。然而，受近期北京中關村核心租賃市場低迷的影響，預計市場給予該單REITs的估值或不理想。

工業用地新政頻出，低效地改造需求迫切

隨着中國城市化進程的深入，城市土地資源的緊張狀況日益凸顯，如何高效利用存量土地，成為政府和企業共同面臨的挑戰。在此背景下，國家和地方政府相繼出臺了一系列政策，希望通過再開發低效工業用地，推動產業結構的優化升級，實現對土地資源的高效利用。

2023年9月，自然資源部宣佈在北京等43個城市開展低效用地再開發試點工作，這一政策的推出為全國的「工改工」實踐指明瞭新方向。

廣東省作為「三舊」改造的先行省份，也迅速響應，延長了舊廠房「工改工」類微改造項目的實施指引有效期。廣州和深圳兩市更是提出了「製造業立市」的口號，出臺了「工改工」和「工業上樓」的相關支持政策，上海也推出了「工業上樓」政策，以期發掘存量工業用地的價值，促進先進製造業的發展。

目前在我國沿海地區，"工業上樓"已經成為一種趨勢，許多城市如深圳、上海、蘇州等都已經出臺了相關的市級政策，以推動工業向更高效的空間利用模式轉變。此外，珠海、佛山、東莞、中山、青島、天津等城市也在其產業集中的區域開展了"工業上樓"的試點工作。

對於內陸地區，由於其產業水平、結構和土地資源狀況的不同，"工業上樓"的推進因此也並不像沿海地區那樣迫切。然而，隨着時間的推移和產業的不斷升級，內陸的一些地區也開始出現了實施"工業上樓"的初步需求和條件，其中走得最前的非成都莫屬，其創新實踐尤為引人注目。

成都市率先出台市級「工業上樓」新政，允許工業廠房項目最多分割轉讓70%的建築面積，這一政策的實施有望打破長期以來的工業廠房不得分割銷售的禁令，為工業用地的再開發提供新的思路和可能。

這一轉變是我國工業發展和城市規劃不斷優化的結果，通過更高效的空間利用和產業結構調整，促進經濟的可持續發展。隨着政策的深入實施和產業的轉型升級，預計"工業上樓"將在我國更多地區得到推廣和應用。

然而，並非所有「工改工」項目都能順利進行。深圳市龍華區去年10月的一個「工改工」項目計劃失效，反映出在實際操作中，這類項目面臨着開發周期長、利潤空間小、合作方難以確定等挑戰。該項目也成爲了深圳2023年2月發佈《深圳市「工業上樓」試點項目審批工作方案》以來，首個計劃失效的「工改工」項目。

這一事件提醒行業，儘管政策有所傾斜，但是「工改工」項目依然面臨着開發周期長、利潤空間小、各方訴求複雜難以滿足等問題。再加上項目建成進入運營期后，租金收費水平提高會令招商難度加大，意味着需進行全新的定位和招商規劃。這對於一般的開發商而言難以應對，更需要具備豐富經驗的產業運營商參與，進行長期經營。

總的來説，從國家到地方，一系列「工改工」和「工業上樓」政策的出臺，為城市土地資源的再開發和產業升級提供了新的方向和動力。

但在實際操作過程中，這些政策的落地實施仍需面對諸多挑戰，政府、企業和社會各界需要共同努力，確保這些政策能夠有效促進產業升級和土地資源的節約集約利用，同時關注項目的可持續性和盈利模式，以實現長遠發展。

一線城市迴歸製造，轉型升級迎機遇

從近兩年各主要城市的產業政策來看，我國一線城市在推動產業升級和經濟發展方面採取了一系列戰略性舉措，這些措施體現了對製造業重要性的重新認識和對產業用地高質量利用的追求。

上海市政府近期推出一系列政策，希望推動「工業上樓」和打造「智造空間」，並提出了打造「全球卓越製造基地」計劃，這標誌着上海在產業發展戰略上的重大轉變。

這一轉變背后是對製造業的重新評估和對產業用地高質量利用的追求，上海希望通過這一系列措施，推動立體化的工業發展，支持實體經濟，構建現代化產業體系，並適應現代產業新形態。

政策提出，到2026年，全市特色產業園區將達到60個左右，集聚高新技術企業和專精特新中小企業5500家左右，國家級和市級創新研發機構達到360家以上，規上工業總產值突破萬億元。

與此同時，上海加強了對工業用地企業股權變更的監管，出臺了《關於加強本市涉產業用地企業股權變更聯合監管的通知（試行）》，以防止通過股權變更炒作工業用地。這一政策要求，涉及產業用地的企業在進行股權變更時，必須事先經過出讓人的同意，並通過區規劃資源部門的審覈。這一措施體現了上海對產業用地全生命周期管理的強化，以及對產業用地公共屬性的重視。

在北京，市政府同樣在推動製造業的迴歸上，發佈了《關於進一步推動首都高質量發展取得新突破的行動方案（2023-2025年）》，強調了集成電路、生物醫藥、智能網聯汽車等高精尖產業的發展。北京的戰略轉向顯示了對中高端製造業的重視，以及對城市經濟發展核心的重新定位。北京的目標是構建更具國際競爭力的現代化產業體系，特別是在集成電路、生物醫藥等關鍵領域。

廣州市政府在其工作報告中連續三年將「製造業立市」戰略置於核心位置，明確提出要從傳統的「製造大市」轉型升級為「智造強市」。為實現這一目標，廣州市強調發揮「鏈長制」和工作專班的作用，推動產業鏈的優化和提升。

廣州市致力於構建包括智能網聯與新能源汽車、軟件和信創、時尚產業、文化創意等領域在內的8個萬億級產業鏈羣，以及超高清視頻和新型顯示、現代高端裝備、生物醫藥及高端醫療器械、綠色石化和新材料、半導體和集成電路、新能源等領域的13個千億級產業鏈羣。

此外，杭州、蘇州、成都、南京等核心城市也紛紛強調製造業的重要性，並出台了一系列政策和措施，以促進製造業的迴歸和升級。

這些政策和行動表明，我國主要核心城市正在經歷一場產業發展戰略的「大逆轉」，重新強調製造業的重要性，並尋求通過政策引導和市場激勵，促進產業升級和經濟發展。這些措施預計將對一線城市的產業園區結構和發展格局產生深遠影響，推動產業園區向更加專業化、市場化的方向發展。

同時，這些政策也反映了一線城市對於保持產業競爭力和經濟持續增長的緊迫感和決心，以及對中心城區產業「空心化」的警惕。

可效仿的範例，蘇州生物醫藥產業的崛起

90年代，受到新加坡產業發展模式的啓發，中國與新加坡合作，建立了蘇州工業園區。這一合作不僅為蘇州帶來了先進的規劃和管理經驗，而且成為中國對外開放和招商引資的典範。

北京中關村作為中國科技創新的核心區域，擁有眾多的高等學府和研究機構，為醫藥產業提供了豐富的科研資源和人才儲備，其作為國內主要的生命科學研發和產業聚集區，形成了從基礎研究到臨牀應用的完整鏈。

上海張江則集聚了國內外大量的頭部生物醫藥企業和研發機構，擁有強大的生物醫藥研發能力，且接近一線市場，覆蓋面廣，金融服務領先，形成了完整的生物醫藥產業生態。

相較之下，蘇州工業園區缺乏北上的資源，爲了發展生物醫藥做了很多創新嘗試，在生物醫藥產業的發展上取得了顯著成果。對比北上充足的政策、資金乃至關注度，蘇州的做法更能效仿，為中國其他城市提供了寶貴的經驗。

雖然在資源和關注度上不佔優勢，但蘇州通過引入國際頂尖的冷泉港實驗室，以及積極挖掘上海的企業和科研人才，有效解決了科研基礎薄弱的問題。

面對張江科學城的競爭，蘇州BioBAY採取了差異化戰略，專注於生物技術初創企業，形成了企業羣，降低了人才流動成本，並促進了園區內企業的相互支持。2007年，BioBAY吸引了30家創業公司，包括后來成為行業領導者的信達生物、康寧傑瑞和基石藥業。

在資本運作上，蘇州通過與國家開發銀行合作設立創投母基金，吸引了大量社會資本，有效地支持了生物醫藥產業的發展。蘇州BioBAY憑藉其創投基因，成為國內資本圈有名的母基金之鄉。

在區域競爭與合作方面，蘇州和張江在生物醫藥產業領域既是競爭對手，也是合作伙伴，共同推動了長三角地區生物醫藥產業的繁榮。這種競爭與合作關係揭示了區域間合作共贏的可能性，為其他地區的產業發展提供了新的思路和方向。

儘管蘇州工業園區在生物醫藥產業方面取得了顯著成就，但仍面臨一些舊有挑戰，主要包括缺乏足夠數量的頂級醫院和大學、領先的研究機構，以及對高端人才的吸引力不足，特別是在與北京和上海等大城市相比時。

另外，隨着本土醫藥企業的崛起，蘇州也面臨着新的挑戰，如藥業製造車間優秀技工的短缺。蘇州的職業教育和技校雖然發達，但在生物醫藥和器械生產製造相關專業的設置上存在不足，這影響了優秀工人的培養。