應收款減值測試未完成 方圓生活服務年報「難產」

在今年港股延迟刊發2023年度業績報告的5家物業企業中，方圓生活服務（HK09978，股價0.08港元，市值3200萬港元）、建業新生活、宋都服務均是首次無法按時刊發年報。

回看方圓生活服務的2023年，年中出現上市3年來首次歸母淨利為負，由此看來，方圓生活服務的年報「難產」，也就讓外界不意外。

《每日經濟新聞》記者瞭解到，雖然近年來，方圓生活服務物業管理收入佔比提升，但主要客户仍集中在母公司方圓集團及其關聯公司。在方圓系公司出現流動性問題后，方圓生活服務就承擔着應收貿易款項減值虧損撥備的風險，以及關聯公司多次以資產抵債的「無奈」。

應收款減值測試未完成

對於無法準時刊發2023年度報告的原因，方圓生活服務解釋稱，主要是因核數師需要取得額外的重要資料及文件，完成截至2023年12月31日的年度貿易應收款項減值測試，而公司需要額外時間收集所需的必要資料及文件。

事實上，受貿易應收款項減值損失影響，2023年度多家上市物企出現淨虧損，方圓生活服務也不例外。

2023年上半年，方圓生活服務實現總收入約2.18億元（人民幣，下同），同比減少約21.7%，主要原因在於綜合房地產代理服務分部收入下降約5720萬元。公司擁有人應占虧損約2291.1萬元，相較2022年同期由盈轉虧。

據瞭解，這是自2020年港交所主板上市以來，方圓生活服務的首次業績虧損。

對於虧損的原因，公司解釋稱主要是由於金融資產減值虧損大幅增加了約4690萬元。而金融資產減值虧損的大幅增加，主要來自於應收貿易款項減值虧損撥備增加約660萬元，以及應收同系附屬公司款項和應收關聯方款項減值虧損撥備增加約4080萬元。

公司進一步解釋稱，這主要是由於對主要客户的應收款項回款放緩，以及行業不景氣使陷入財務困境的房地產開發商信貸風險增加，方圓生活服務合理計提了減值損失撥備。

同系附屬公司等關聯公司，是指方圓集團控股有限公司（以下簡稱方圓集團）投資的公司，主要客户則是方圓集團及其附屬公司。方圓集團是方圓生活服務的母公司，也是其實控人方明主要負責地產開發的公司。

2023年上半年，方圓生活服務的應收貿易款項達到約1.44億元，較年初增長約14.93%。除去減值虧損后，還有約1.23億元應收貿易款，其中，同系附屬公司的應收款項約9616萬元，關聯公司的應收款項約4539萬元。

債務方面，截至2023年6月底，方圓生活服務只有一筆約3500萬元的短期借款，主要用於撥付日常營運及一般營運資金，並無長期借款。其銀行結余及現金約為1.12億元，同比減少約5%。

關聯公司多次以資抵債

方圓生活服務的前身是方圓房服集團，於2017年11月15日起在創業板上市，當時主要業務是做新房及二手房代理、渠道整合平臺、物業研究及諮詢等服務。2020年5月，方圓房服集團又在香港聯交所正式批准轉板上市，開始在主板交易。

2021年初，在已完成對廣州方圓現代生活服務股份有限公司66.31%的股權收購后，方圓房服集團正式更名為「方圓生活服務」，意在強調其物業屬性。

彼時，物業股股價雖已開始在資本市場回落，但余溫仍在。而由於物業公司估值處於歷史低位，導致2021年上市物業公司併購浪潮迭起，全年共有29家上市物企發起53項併購，併購交易總額達366.88億元。

方圓生活服務自然也沒有錯過，在更名后不到半年時間內，就開啟了5起物業公司併購，斥資近7000萬元。在這一輪收併購后，方圓生活服務2021年度和2022年度的營收均突破了5億元，淨利潤也逐年上漲。

但在2023年8月，其關聯公司方圓集團旗下廣州市方圓房地產發展有限公司（以下簡稱方圓地產）官宣債務違約，未能支付境外債券（債券代碼：XS2280435673）本金3.4億美元，累計未付利息6936萬美元。

因此，自2023年以來，方圓生活服務接受了多次方圓集團關聯公司以待售物業等資產抵付應收賬款。

例如，2023年6月，廣東江門鶴山市一家項目公司擬將旗下23套住宅物業轉讓給方圓生活服務，以抵消其拖欠方圓生活服務的應收款1600萬元。而這23套住宅物業的總價值被估價約為2000萬元，方圓生活服務反過來還需要向對方支付一筆400萬元的首付款。

方圓生活服務解釋稱，本次交易置換的原因是賣方未能如期結清未結應收款總額，且預期賣方將無法於近期結清未結應收款總額，故進行置換交易。「未結應收款總額來自本集團過往向賣方提供的物業代理及物業管理服務。」