審計師對這家房企財報「無語」了

本文來自微信公眾號「地產k線」

文/樂居財經 嚴明會

2023年，是黃裕輝執掌上海證大的第三個年頭。從經營面來看，上海證大依然未能擺脫債務困局。

對上海證大2023年度綜合財務報表，獨立核數師大信梁學濂（香港）會計師事務所有限公司表示：無法表示意見。因其無法獲取充足和適當的審計憑證，為綜合財務報表的審計意見提供基礎。

2023年，上海證大取得收入3.8億港元，同比減少4.17%；淨利潤0.26億港元，同比減少99.1%；股東應占溢利8950.4萬港元，同比減少96.9%。

對於2023年錄得收入減少，上海證大解釋稱集團物業開發仍主要在規劃階段，期內的收入主要來自於物業租賃及管理服務以及酒店運營；錄得盈利減少，原因在於2022年確認處置前附屬公司一次性收益，然而於報告期內並沒有確認相關一次性收益所致。

樂居財經查閲業績公告發現，上海證大在2022年出售附屬公司錄得收益淨值42.19億港元，2023年無此項收益。

得益於2022年的資產出售，這一年也成為上海證大近五年來首次錄得正向歸母淨利潤的一年。2019-2021年，上海證大的虧損持續擴大，分別實現歸母淨利潤-10.58億元、-11.51億港元、-20.7億港元。

目前來看，上海證大的收入來源主要依託於上海和南京的物業項目，且持續「造血」能力不足。

就商業及酒店運營業務而言，期內產生的收入約3.63億港元。商業平均出租率約64%，酒店平均入住率約68%。上海證大大拇指廣場、青島證大大拇指廣場、上海喜馬拉雅中心、上海卓美亞喜馬拉雅酒店貢獻了絕大部分收入。

就物業管理服務而言，上海證大報告期內的管理項目有30余個，管理面積超260萬平方米。報告期內上海證大管理的物業面積共計110.54萬平方米，實現營業收入約1.3億港元。從區域公司來看，上海總公司及其他和南京分公司貢獻的收入佔總營收約80%。

截至期末，上海證大尚有一個待開發項目：證大南通壹城大拇指廣場，總建築面積約27.9萬平方米，工程分三期建設。

2021年5月26日，上海證大的一份年報補充公告道出了其債務隱憂。2020年上海證大的違約及交叉違約借貸及有關利息高達26.78億元，而2021年上海證大需償還的貸款高達42.89億港元，手中現金及現金等價物2.31億港元。

此后，降債成為上海證大的重要工作。

截至2023年末，上海證大的總和借貸及貸款總額約17.69億港元，其中11.74億港元需在一年內償還，5.95億港元需在一年后償還。同時，上海證大的現金及銀行結余總額為1.23億港元，遠不夠覆蓋即期債務。

除2.54億港元的借貸及相關應付利息0.75億港元為無抵押外，上海證大剩下的借貸均以賬面總值25.35億元的酒店物業及投資物業、連同1.1億港元的定期存款作為抵押。

而其期末的資產總額為48.9億元，這意味着，上海證大超一半的資產被抵押。

2023年內，上海證大的違約事件仍在發生。

期內無法根據還款時間表償還若干金融機構本金額總計6.87億港元的借貸，相關應付利息3.37億港元。除違約借貸及相關應付利息外，因未能根據債務重組協議所載的還款時間表進行償還，來自一名股東的一間聯繫公司的借貸2.08億港元及應付利息7400萬港元已違約。上述違約事件的全部未償還本金及應付利息共計13.06億港元。