仙股房企急踩剎車

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　　來源：地產K線

　　杭州本地老牌房企眾安集團2023年的業績數據很是亮眼。

　　報告期內，眾安集團實現營業收入144.9億元，同比增長56.7%，這也是其自2019年以來的最高收入水平。全年淨利潤2.87億元，同比增長超12倍；歸母淨利潤4.79億元，同比大漲156.4%。

　　收入大漲緣於銷售的增加。期內，眾安集團確認的銷售收入136.9億元，同比增加60.7%；確認的銷售面積71.8萬方，同比增加96.3%。

　　值得注意的是，眾安在2023年的毛利率較2022年減少約38.2%，但淨利潤卻同比大幅上漲。樂居財經翻閲業績報告發現，眾安的合營、聯營企業在期內盈利大增，而這部分企業在2022年處於虧損狀態。加之其在2023年土地增值税撥備減少，使得所得税開支大幅減少約87.3%，眾安最終錄得了淨利潤的增加。

　　此前幾年，偏安一隅的眾安開始逆勢擴張。2019年全年，眾安僅新增土地5宗，耗資約40億。2020年全年，眾安拿下了21宗地塊，新增貨值近454億元。

　　2021年，受行業下行的影響，眾安拿地的勢頭有所減弱，年內共新增12個項目，新增土儲總價111.0億元。2022年拿地7宗，耗資50億。

　　但這股拿地勁頭在2023年戛然而止，這一年，眾安並未在公開市場拿地。轉而將發力重點瞄向了商業代建，2023年眾安在浙江省內重點城市新增簽約總建築面積27.5萬方。

　　截至2023年12月末，眾安的總土地儲備建築面積約863萬平米，長三角區域的土儲佔比84%，在售項目超40個。

　　大手筆拿地逐漸推高了眾安的債務規模。2019年，眾安的總債務為196.52億元，2020年上升至304.6億元，2021-2023年分別為453.1億元、467.64億元、356.15億元。對應的資產負債率分別為65.13%、72.71%、79.16%、79.13%、73.33%。

　　從數據可見，停止拿地之后，眾安的債務規模明顯得到了控制。2023年末，眾安剔除預收款的資產負債率59.4%。2022年末，該項數值為65.2%。在整個地產行業中來看，這樣的負債率並不算高。

　　大力拓儲的那幾年，眾安大量依靠融資補充現金流。2019年-2021年，其融資現金流分別為21.56億元、83.64億元、20.4億元，2022年轉負，為-18.8億元；2019-2021年，眾安的經營性現金流淨額分別為-1.74億元、-66.81億元、-2.69億元，2022年回正，為5.46億元；同時，其投資性現金流已連續四年為負，2019-2022年分別為-3.96億元、-491萬元、-13.27億元、-9.2億元。

　　2023年12月末，眾安的銀行有息借款為84.9億元，較2022年同期大幅減少約63億元。相應的，其財務費用也由2022年的1.47億元下降約12.4%至2023年的1.29億元。

　　從債務結構來看，1年內到期債務25.12億元，1-2年到期債務30.16億元，2-5年到期債務23.68億元。但眾安在期末的現金及現金等價物為7.87億元，尚不夠覆蓋一年內的到期債務。這意味着，眾安面臨一定的債務兑付壓力。

　　另外值得注意的是，2014年，眾安集團的股價以來長期處在1港元以下，2018年年中之后更是跌到每股0.5港元以下。如今，眾安集團的股價已經跌至每股0.1港元以下，總市值約5.3億港元。

　　眾安集團的創始人為施中安，出生於1962年，1985年-1997年曾任杭州市蕭山區財政税務局公務員；其中，1993年-1997年出任蕭山市銀河房地產開發公司總經理，主持開發建設銀行銀河公寓、銀河商務中心、銀河小區等項目。目前，施中安仍擔任眾安集團董事局主席，其女兒施金帆是執行董事之一。

責任編輯：楊紅卜