構建商務賽道競爭壁壘，去地產化后卓越商企服務迎獨立健康發展新周期

本文來源：時代周報 作者：林欣禾

房地產市場震盪下滑，壓力傳導，物企積極求變，尋找增量可能。安全性、獨立性、成長性，成為眼下衡量一家物企優秀與否的重要指標。

在這樣的大背景下，卓越商企服務着眼長遠，順勢而為，主動降低對關聯方的依賴，相對平穩地完成去地產化，憑藉在商務物業賽道的競爭壁壘，實現更加健康、獨立和可持續的發展。

3月28日，卓越商企服務發佈2023年財報。報告期內，卓越商企服務經營穩健，全年實現營業收入39.3億元，同比增長11%，增速大幅提升10個百分點，基本完成預定目標。

業績穩健增長的同時，卓越商企服務的管理面積也同步向上。2023年，卓越商企服務錄得總合約面積7670萬平方米，同比增長9.5%；在管面積6407萬平方米，同比增長19%。

卓越商企服務集團執行董事、首席執行官楊志東在業績會上表示，物業企業獨立健康發展的能力將是今后在市場競爭中決勝千里的根本，卓越商企服務將夯實獨立發展能力，主動壓降關聯方業務規模，以期能夠更加健康、更加持續地為所有股東創造價值。

卓越商企服務管理團隊出席2023年度業績發佈會，企業供圖

主航道業務保持領先優勢，築牢安全經營防線

2023年，市場形勢複雜多變，物企考驗重重。卓越商企服務秉持長期主義發展策略，靈活應對市場變化，加強業務獨立性規劃，堅守穩健發展的經營理念，以客户需求為核心，持續優化業務結構，深耕數字化轉型，聚焦價值創造。

報告期內，卓越商企服務在主航道業務上持續發力，通過深耕戰略客户和打造標杆項目，有效驅動業績增長，錄得基本物業服務收入32.2億元，新拓項目140個，新拓合同總額13.5億元，新拓年化合同金額5.1億元。

楊志東介紹，戰略客户深耕策略是卓越商企服務的核心戰略舉措，十多年來與華為、騰訊、阿里、OPPO等多個戰略大客户建立了深度的信任合作關係。2023年，卓越商企服務戰略客户保有率達100%，新拓合同總額6.27億元，實現「高績效，保續約，促增長」的目標。

不僅在高新科技、互聯網、智能汽車等領域發展態勢良好，卓越商企服務更在高端製造業態中取得先發優勢，為市場化細分行業發展奠定了堅實基礎。

在2023年新拓項目中，代表性的製造類園區綜合體項目有37萬平方米的華為深圳九華山園區、109萬平方米的華為製造總部，這不僅進一步鞏固了卓越商企服務在製造業態的運營能力，也逐漸展現出戰略客户的輻射效應，為發展注入新動能。

「卓越商企服務一直主打商業物業，進入這個賽道十幾年，有很多沉澱，比較瞭解商務企業的特性，具備更好的競爭優勢。」楊志東表示，未來卓越商企服務將繼續堅持做好戰略客户，做好長期發展的策略，提升客户服務滿意度，為企業客户創造最大價值，持續保持在商務物業賽道的領先優勢。

主動壓降關聯業務，去地產走向獨立發展

房地產創造的高增長、高毛利的「黃金時代」結束，物企「獨立行走」迫在眉睫。

卓越商企服務首席財務官賈傑表示，從2022年下半年開始，到2023年，卓越商企服務通過兩步走完成去地產化，已經極大程度上成為一家獨立發展的物業企業。

從結果來看，卓越商企服務的業務獨立性大幅提升。

賈傑介紹，2023年，卓越商企服務來自第三方的項目收入增長18%至19.2億元，增速提升16個百分點，相對應的，來自卓越集團開發的項目收入增速放緩，同比增長10%，因此整體基礎物業收入結構更加獨立。業務來源方面，整體業務中來自外部獨立客户的收入，佔比提升3個百分點至85%，為上市以來的新高，業務結構更加獨立、可持續。

過去兩年，在鞏固互聯網、高科技、金融、現代服務業等客户的基礎上，卓越商企服務持續拓展新能源、新質造等領域客户。2023年卓越新增客户代表包括蔚來、華星光電、哈遊等知名企業，為業績穩定增長打下紮實的基礎。

值得注意的是，報告期內卓越商企服務整體毛利率19.0%，同比出現一定程度的下降，主要是受第三方業務加速拓展帶來的收入結構變化，和壓降非業主增值服務所致。即便如此，同4家核心競對物企的平均毛利率13.6%相比，卓越商企服務的毛利率仍然保持領先。

「挑戰肯定是有的，至少階段性利潤會承壓。」賈傑表示，相信卓越商企服務在商業物業里的品牌積澱會給公司帶來高質量的規模增長，特別是在大客户、戰略客户領域以及商業的客户里面深耕，預計在2024年有比較明顯的業績轉化。

新賽道多引擎突破，打開業務成長天花板

在未來的可持續發展上，卓越商企服務憑藉深耕商務物業多年積累的競爭優勢，積極拓展業務版圖，構建第二增長曲線。

2023年，卓越商企服務通過收並購，與多地政府、國資平臺成立合資公司，充分發揮在商務物業領域的優勢，聚焦優勢經濟帶，推動在一線及新一線城市的開拓。

在新賽道拓展上，卓越商企服務繼續呈現較為強勁的勢頭，新拓總合同額1.98億元，同比增長88%，年化合同額0.98億，同比增長112%。

卓越商企服務在新賽道取得的成績主要源於兩方面：一方面緣於通過收併購進一步增強在醫療物管領域的能力，另一方面則是在軌道交通物業服務版塊取得新的突破。

報告期內，卓越商企服務拓展連雲港市第一人民醫院、西安市人民醫院、南通大學附屬醫院、揚州市婦女兒童醫院等醫療客户，與廣州地鐵項目、鄭州地鐵項目等軌道交通客户建立合作，為嘉興-北京理工大學長三角研究院、重慶-璧山機電大學等教育客户提供服務，服務邊界不斷延伸，市場化能力持續進階。

楊志東透露，由於大規模複雜園區集中交付，2024年是卓越商企服務的業績轉化大年。

「微信總部、OPPO總部園區、華為大製造項目，這些交付都是新的增量項目、大規模園區。公司在去年年底就做好所有的人才儲備，包括COE儲備，從前端前介、調試驗收、搬遷籌備、穩定運營來確保順利交付。」楊志東表示，大型的戰略客户園區在持續交付中，預計會有比較明顯的業績轉化。

卓越商企服務董事會主席李曉平表示，2023年母公司卓越集團交付了47個項目、約450平方米給卓越商企服務，2024年預計還有460萬平方米的交付。「今后卓越集團更多會在深圳和大灣區發展業務，來支持卓越商企服務的發展，在深圳的業務有住宅也有非住物業，隨着市場的恢復，這種支持力度會逐步加大。」

「未來三年，公司預期保持兩位數以上的增長目標；未來三年，也將持續聚焦增長和能力建設，將進一步提升第三方市場化能力，並通過數字化變革實現成本端的領先優勢，最終贏得客户信賴。」楊志東説。