卓越商企服務(6989.HK)：在管面積推升營收 業主增值服務收入增長

收入穩健增長。2023 年，公司實現收入為3926.81 百萬元，同比增加11.3%。

2023 年，公司股東應占利潤為302.69 百萬元，同比下降25%。全年股息為每股現金19.00 港仙。

在管面積推動物管收入穩步增加。2023 年，基礎物業管理服務收入為3221.36百萬元，佔營收82.0%，同比增加14.4%。截止2023 年底，公司合約面積約為76.7 百萬平方米，同比增長約9.5%；截止2023 年底，公司在管面積達到約64.07 百萬平方米，同比增長約19.2%，其中商務物業佔比為40%，公共及工業物業佔比為21.3%，住宅物業佔比為38.7%。在管項目覆蓋全國60個城市，在管項目面積按照區域劃分，其中38.1%位於粵港澳大灣區，24.3%位於長三角城市羣，37.6%分佈於其他區域。2023 年商務物業收入佔基礎物業服務收入的67.4%，第三方基礎物業服務收入同比增加17.6%。2023 年公共物業的收入同比增長125.1%；同期住宅物業收入同比增加31.2%。

增值服務表現良好，其他業務有所下降。2023 年，增值服務收入約為679.27百萬元，同比上升1.6%，佔營收17.3%。增值服務收入的增長主要由於業主增值服務收入的增長，業主增值服務收入同比大幅增長105.4%，非業主增值服務主動壓降，收入同比下降29.0%。2023 年，其他業務收入為26.18 百萬元，佔營收0.7%，同比下降40.4%。這主要由於金融服務的收入較去年減少約人民幣16.86 百萬元。

公司毛利率有所下降，其中增值服務毛利率下滑。毛利率從2022 年的23.9%下降至2023 年的19.0%，按年下降4.9 個百分點。基礎物業管理服務的毛利率為18.4%，較去年下降2.7 個百分點，主要是由於外拓市場競爭激烈，公司的第三方外拓業務毛利率下降所致。增值服務的毛利率為20.3%，較去年下降12.8 個百分點，主要由於公司主動壓降非業主增值服務。其他業務的毛利率為64.9%，較去年下降3.1 個百分點，主要是由於公寓租賃業務虧損和金融服務規模縮小導致毛利率下降。

投資建議：維持「優於大市」評級。我們預計公司2024-2025 年EPS 分別為0.27 元、0.31 元，我們給予公司2024 年動態8-10XPE，合理價值區間在2.16~2.70 元人民幣（2.38~2.98 港元）維持公司「優於大市」評級。匯率為1港元=0.90685 人民幣。

風險提示。管理規模擴張不及預期，大客户戰略不及預期，人工成本上升。