觀點直擊 | 「去地產化」后 卓越商企服務錨定商務大客户

觀點網 3月27日，卓越商企服務發佈2023年全年業績，2023年收入約為39.3億元，同比增長11.3%；公司擁有人應占利潤約為3.02億元，同比下降25%。毛利約為3.46億元，同比下降11.6%；毛利率約為19%，同比下降4.9個百分點。

卓越商企服務收入來自三個主要業務，其中基礎物業管理服務收入約32.21億元，佔比82%；增值服務收入約6.79億元，佔比17.3%；其他業務收入約2617萬元，佔比0.7%。

全年派息率70%，每股現金分紅約19港仙，全年股息回報率約12%。上市以來，卓越商企服務累計現金分紅超9億元。

據參會投資者轉述，卓越商企服務首席財務官賈傑在業績會上表示，公司預計未來維持相對高的派息率。除了股東回報以外，董事會主席、執行董事李曉平也透露，公司一直在研究新的股權激勵計劃，以吸引優秀人才。

即便利潤有所壓降，卓越商企服務仍在由外至內維繫着市場信心。

年報顯示，2023年卓越商企服務來自第三方的項目收入增長18%至19.2億元，增速提升16個百分點，整體基礎物業收入結構中來自第三方的項目收入佔比提升2個百分點至60%，創上市以來新高。

去年全年，卓越商企服務錄得總合約面積7670萬平方米，同比增長9.5%；在管面積6407萬平方米，同比增長19%，其中第三方的在管物業面積達到3971萬平方米，連續兩年總佔比保持60%以上。

首席財務官賈傑在業績會上介紹，從2022年下半年到2023年，公司通過兩步走完成去地產化，已極大程度成為一家獨立發展的物企。

「去地產化」並不等同於「去卓越化」。正如李曉平表示，2023年卓越集團輸送了47個項目，共計450萬平方米，預計2024年還將輸送460萬平方米。

此外，卓越集團旗下商業板塊，全年整體客流突破1億人次，同比提升40%，卓悦中心OneAvenue、默林卓悦匯、福田·卓悦INTOWN等商業體銷售業績均有提升，仍能為物業公司提供一定保障。

另外還需注意，截至2023年末卓越商企服務貿易應收款項及應收票據12.11億元，其中5.54億元來自關聯方，佔比為45.77%，較上年度佔比42.79%略有提升。

期內貿易應收款項及應收票據的虧損撥備為1.5億元，較上一年增加84.37%，卓越商企服務管理層表示，會想辦法把應收的賬款收回，「這是公司2024年重點工作之一。」

利潤攤薄也被管理層歸因於「去地產化」和增加獨立性。卓越商企服務2023年基礎物業管理服務的毛利率為18.4%，按年下降2.7個百分點，主要是由於外拓市場競爭激烈，第三方外拓業務毛利率下降。增值服務的毛利率為20.3%，按年下降12.8個百分點，主要由於報告期內集團主動壓降非業主增值服務，非業主增值服務毛利率為18.2%，按年下降17.2個百分點。

其他業務的毛利率為64.9%，按年下降3.1個百分點，主要是由於公寓租賃業務虧損和金融服務規模縮小導致毛利率下降。

「我們也預判，伴隨着自身外拓項目佔比不斷提升，毛利率未來還有下降的可能，但我們也相信，商業物業領域品牌積澱會帶來持續的溢價。」賈傑説道。

在卓越商企服務各業務類型的收入中，商務物業佔比55.3%，公共及工業物業佔比12.2%，住宅物業佔比14.5%，增值服務佔比17.3%，其他服務佔比0.7%。

商務物業佔據半壁江山，是卓越商企服務的主航道。

細分到高端商務領域，卓越商企服務旗下的專業公司卓品商務三年營收的複合增長率也達到38.24%，2023年卓品商務收入2.33億元，同比提升40.3%。

在商務物業觸及的第三方業務上，卓越商企服務的合作客户規模廣泛，去年新增客户包括中國菸草、深圳地鐵、蔚來等知名企業。

首席執行官楊志東表示，「戰略客户深耕策略作為卓越商企服務的核心戰略舉措，十多年來公司與華為、騰訊、阿里、OPPO等多個戰略大客户建立深度合作。2023年戰略客户保有率達100%，新拓合同總額6.27億元。」

據透露，其中新拓項目中代表性的總部園區項目有17萬平方米的微信廣州總部大樓；製造類園區綜合體項目有37萬平方米的華為深圳九華山園區和109萬平方米的華為製造總部

楊志東強調，一部分大客户帶來的業績增長仍未完全釋放。

「第三方業務增長大概去到18個點，這還是在我們轉化還沒有實現非常好的前提下，2024年是大規模轉化，尤其是第三方超大型業務的交付轉化，今年和明年會看到在業務層面展現出來。」他補充道。