融創服務(01516.HK)：核心業務穩健增長 關聯方影響持續消化

公司發佈2023 年度業績公告，營業收入同比下降1.6%至70.10 億元，毛利潤同比增長4.0%至16.68 億元，歸母淨虧損同比降低9.7%至4.35 億元，歸母核心淨利潤同比增長3.0%至7.93 億元。

23 年業績承壓，核心業務保持規模，非業主增值業務持續收縮。公司23 年實現收入70.10 億元(-1.6%)；歸母淨虧損4.35 億元，主要原因為非業主增值業務的收縮以及應收賬款和商譽的減值。分業務看，物管業務/生活服務/非業主增值收入同比增速分別為12%/-16%/-64%。受地產下行和關聯方信用風險影響，公司基於市場化原則，大幅收縮非業主增值服務業務。而核心業務（剔除非業主）規模保持穩定，佔總收入比例從85%上升至95%，毛利合計爲16.2 億元，佔比提升至97%。

進一步對應收款計提減值，關聯方影響持續消化。公司23 年計提8.5 億元的壞賬準備，其中大部分是針對關聯方應收賬款的減值。在剔除減值、攤銷等影響后，23 年的歸母核心淨利潤為7.9 億元(+3.0%)。近兩年公司對應收計提大額減值后，23 年末公司關聯方貿易應收賬款淨值進一步下降至14.4 億元，關聯方應收壓力持續消化。

聚焦核心城市，在管基礎盤穩定。公司核心在管面積穩定，23 年末達到2.73 億方，同比增長12%。公司積極實施聚焦核心城市的戰略，23 年基礎物業收入中來自核心城市的佔比達約84%，核心城市的物業費單價達約人民幣3.1 元/平方米/月。此外，公司堅決把控盤面質量，主動撤場一些經營界面不佳的項目，撤場合約面積中80%為第三方，20%為關聯方項目。由於關聯方儲備面積交付具備不確定性，中長期來看新增合約面積難以依賴，公司未來在管規模增長主要依靠市場化拓展能力，在聚焦核心城市的導向下，23 年公司實現單年合同簽約額4 億元，核心城市佔比92%，大客户簽約額佔比提升至39%。

維持增持評級，調整目標價至2.12 港元。根據公司23 年業績公告，我們調整了對公司在管面積和各項業務收入及毛利率預測值，上調了公司費用率的預測，調整后公司23-25 年 EPS 預測值為-0.14/0.24/0.26 元（原預測23-24 年為0.34/0.43 元），可比公司24 年PE 為8x，對應目標價2.12 港元（1 港元=0.907 人民幣）。

風險提示

關聯方應收賬款壓力進一步增大。外拓具備不確定性。資產減值損失風險。