這家物企擠入家裝賽道收入破億元 | 年報風雲

文/樂居財經 楊凱越

「物業管理行業預計將迎來外部環境的進一步轉暖，重回增長通道。」這句話是時代鄰里（09928.HK）對行業未來的預測、期盼，也可以説是他們2023年業績報告的寫照。

回顧2023年，物管行業迎來了一些積極的信號，在政策層面，發改委發佈的《產業結構調整指導目錄(2024年本)》中，將物業行業從「鼓勵類-其他服務業」調整至「鼓勵類-上午服務業」，物企也將在政策的支持下，在兼顧民生屬性的同時，逐步將重心向消費服務方向傾斜。

而這一年，不少物企在實踐中，進一步脱離地產周期的屬性得到增強，來自自身永續行物業服務業務比重進一步提升，社區增值服務也由地產輸送業務超市場化及多元化發展。時代鄰里屬其中之一。

2023年，時代鄰里非住宅業態在管面積約4200萬平方米，比重達約37%。從第三方市場拓展累計所獲得的在管面積達到約7700萬平方米，比重高達約69%。

扛下了長達數年的周期調整，在多重積極地利好之下，時代鄰里的長期屬性等來了成果。2023年時代鄰里實現收入約24.71億元；母公司擁有人年度應占核心淨利潤約1.59億元，同比增幅約10.7%。

淨利潤穩步增長，時代鄰里不忘回饋股東，董事會建議截至2023年12月31日止年度末期股息每股普通股人民幣2.4分。

三大業務穩中有增，長期主義優勢凸顯

在規模方面，2023年，時代鄰里總合約項目管理面積約1.2億平方米，總在管項目面積約1.1億平方米。截至2023年12月31日，住宅業態在管面積約為6900萬平方米，比重約為63%；非住宅業態在管面積約為4200萬平方米，比重約為37%。

在管項目分佈上，時代鄰里戰略清晰，堅持深耕四大核心城市羣與三大核心業態，同時加快提升項目密度。其中分佈在粵港澳大灣區、長三角、成渝、華中四大核心城市羣的項目合約面積9,573萬平方米，佔總合約面積比例較去年提升2.5%；分佈在一二線城市的項目合約面積8,853萬平方米，佔總合約面積比例較去年提升2.4%。保持項目質量穩步提升。

目前，時代鄰里共有「美業、美居、美家」三大業務線，提供一站式資產管理服務。

基礎物業服務是時代鄰里的「基本盤」，2023年，時代鄰里期內於該業務收入增長約1.4%至18.86億元，整體表現穩健，保持發展韌性。社區增值服務方面，堅定深耕C端存量市場，聚焦不動產綜合服務，更加註重優質發展，實現期內毛利率由32.9%提升至42.5%。

「美居服務」則體現出時代鄰里更宏大的業務佈局，打造三大產品線：微型改造、局部改造、全屋整裝，切入萬億元規模的家裝賽道。

2023年，美居業務通過聯營模式於交付項目發力實現明顯突破，全口徑銷售規模實現實質提升，美居貢獻毛利額大幅增長推動社區增值服務的毛利率增長。

過去一年，時代鄰里的租售業務也取得明顯突破，積極推動線上推廣和線下門店合力並行，拓寬存量房源資源儲備的同時，二手房銷售成交量大幅增長89%，成交額大增96.5%，成功抵抗市場周期，整體租售業務年內增長51%，站社區增值服務收入比例提升4個百分點至9%。

獨立性提升，核心利潤企穩向好

堅持長期主義、穩健經營和高質量發展，是2023年時代鄰里的經營軸心。再此前提下，時代鄰里在業務和企業運營層面都做出了一些積極調整並取得成效。

時代鄰里在業績發佈會上坦言，宏觀經濟環境及行業情況，物管同業的併購交易放緩，估值下降。重新審視併購交易的賬面價值后，過去併購交易遺留的商譽在上半年期間已計提減值3.6億，下半年沒有新增。

商譽減值會有「陣痛期」，或將導致一定比例的虧損。但翻看時代鄰里的財務報表，過去商譽是賬面上最重的非流動資產，本期減值后，有助其資產負債表恢復到輕資產水平，也有利於其更加專注於優質核心業務的發展。

擺脫地產依賴，脱離地產周期的屬性也是時代鄰里2023年的發展重點之一。報告期內，業務中心進一步向C段轉移，第三方收入佔比增長至94%，關聯方業務收入收縮至6%。

同時，年內經過優化項目結構、精細化管理、改善回款，經營現金流表現進一步夯實，年內錄得1.38億元流入，帶動現金增加至約9.2億元。如前面的説明，毛利率有所減少，毛利金額至約5.16億元。

同樣得益於精細化成本結構調整，報告期內，時代鄰里雖毛利率有所減少，但管理費大幅減少，核心利潤提升至1.65億元。母公司擁有人年度應占核心淨利潤提升至約1.59億元，同比增幅約10.7%。

長期主義信念牢固，高質量發展戰略堅定，鞏固「基本盤」，打造「增量盤」，時代鄰里核心利潤企穩向好，正以審慎的姿態穩步發展。