年報觀察 | 融創服務篤定高質量健康增長

觀點網 3月26日，融創服務發佈2023年度業績報告，並召開了投資者業績會。

總的來看，該公司2023年收入與上年基本持平，保持了業績穩定。三大業務分部中，剔除受房地產行業影響較大的非業主增值服務業務后，核心業務收入、毛利均取得了增長。

在過去一年，融創服務一方面致力於控制關聯方業務風險的蔓延，另一方面積極催收回款，最終公司經營性現金流得到大幅改善，實現由負轉正。

「前一段時間公司對LOGO進行了煥新升級，對於2024年，融創服務將以一個全新的品牌形象，開啟未來發展的新篇章。」投資者轉述該公司管理層的話表示。

業績壓艙石

2023年，融創服務實現全年收入約70.1億元；毛利約16.68億元，同比增長約4%；公司擁有人應占虧損約4.35億元，虧損幅度收窄9.7%；公司擁有人核心淨利潤約7.93億元，同比增長約3%。

值得注意的是，該公司在這一年里錄得商譽及其他無形資產減值約4.79億元，佔公司總收入比例約6.8%，而2022年同期並未錄得該部分虧損。

其中，由於浙江開元物業管理股份有限公司的業績增長未達預期，集團對過往收購該附屬公司計提約4.73億元商譽減值。

融創服務在財報中指出，收入減少主要由於非業主增值服務收入的減少，若剔除非業主增值服務業務，公司核心業務的收入同比增長約9.2%，佔比提升至約94.6%，毛利則同比增長約5.2%，佔比提升至約97.1%。

從業績分部來看，物業管理及運營服務全年收入約61.59億元，同比增長11.7%，佔總收入比例87.8%，仍然是公司業績的壓艙石；社區生活服務實現收入4.74億元，佔總收入比例6.8%；非業主增值服務收入3.77億元，同比下降64.2%，佔總收入5.4%。

物業管理及運營服務的增長主要得益於規模擴大，截至2023年12月31日，集團在管建築面積約2.73億平方米，同比增長約11.9%，與分部收入增速基本同步。

從業態來看，住宅佔比約87%，非住宅佔比約13%，管理項目個數達1713個，業主户數達158萬戶，合約建築面積約3.74億平方米。

融創服務聚焦45個核心城市，基礎物業收入中來自核心城市的佔比達約84%；核心城市的物業費單價達約人民幣3.1元/平方米/月，與上年持平。

社區生活服務板塊，投資者轉述融創服務公司祕書、資本管理部總經理張曉明的話表示，2023年初公司在方向上有比較大的調整，聚焦於核心城市、核心業務品類，導致該板塊收入有所下降，但融創服務選擇的這種長期可持續的業務模式是正確的，在業務逐漸落地過程中也得到了驗證。

非業主增值服務方面，公司案場服務、諮詢及其他增值服務、其他服務分別錄得1.82億元、1.67億元、0.28億元，同比分別下降63.8%、48.7%、87.3%，原因為受地產行業環境影響，基於市場化原則主動對各項非業主增值服務業務進行調整。

2023年，融創服務錄得全年毛利16.68億元，整體毛利率為23.8%，同比上升1.3個百分點。其中，作為壓艙石的物業管理及運營服務分部的毛利率同樣為23.8%；社區生活服務分部毛利率水平最高，達31.7%；非業主增值服務分部經過調整后，雖然收入規模大幅下降，毛利率水平則提高6.8個百分點至13.0%。

積極催收

除了基本盤的表現，融創服務的應收賬款規模同樣受到市場重點關注。

截止到2023年末，該公司貿易及其他應收款項淨額（包括流動及非流動）約為43.18億元，較上年同期減少5091.7萬元，不過該部分減少主要是由於計提減值規模增長，期內計提虧損撥備合計約為26.17億元，同比增長47.25%。

對於高額計提，首席財務官、副總裁楊曼對投資者表示，應收賬款的關聯方減值模型中，參考了關聯方境內公開債券市場的價格，反映關聯方回款的風險，「2023年末債券公開市場價格同比下降超30%，影響了我們在關聯方應收賬款的評估模型的最終結果」

在計提減值之前，該公司貿易及其他應收款項總額約為69.34億元，同比增長約12.83%。按來源劃分，期末融創服務來自關聯方的貿易應收款項約為34.17億元，較上年末增加約4903萬元；來自第三方的貿易應收款項約為24.93億元，同比增加約48.17%。

而在關聯方應收賬款風險管理上，參會投資者透露，融創服務管理層表示首先做的是對新業務進行嚴格把控，在承接關聯方業務時，具體觀察每一家公司的回款情況、在售項目銷售情況等，「可以看到，2023年非業主增值服務業務整體同比下降了65%左右，這也是在採取主動的管控措施。」

2023年，融創服務來自關聯方的收入約5.7億元，同比下降55.6%，佔總收入比例下降至8.1%；來自第三方的收入同比增長10.2%至約64.39億元，佔總收入比例91.9%%，成為集團收入的主要來源。

另一方面，對於過往已經形成的應收賬款，融創服務一直在做積極的跟進催促，包括採取訴訟、仲裁等法律手段進行協調跟進，同時也會從地產方獲取一些有價值、易變現的資產進行抵償。

據瞭解，於2023年12月28日，融創服務與融創集團成員公司訂立協議，融創集團成員公司向融創服務轉讓目標物業，對價約724.8萬元，以相關融創集團成員公司應付未付的等額款項抵銷支付。

2024年3月15日，融創服務與融創集團訂立協議，融創集團將江蘇常熟市現房項目轉讓予融創服務，代價為1億元，其中以現金支付5000萬元，剩余5000萬元以融創集團應付融創服務而未付的等額款項抵銷。

或是得益於積極催收，融創服務年內現金流收繳率同比上升4個百分點至96%，經營活動產生的現金流淨額約為8.62億元，實現覆蓋核心淨利潤約1.1倍，而上年同期為-3.95億元；期末，集團可用資金余額約為44.36億元，且無貸款或借貸。

「公司現金流以及經營有所改善的前提下，未來業務發展要作出健康的選擇。」楊曼對參會投資者表示，包括對於關聯方以及第三方的業務承接，都要求以可收回款項作為前提。

2023年，融創服務市場拓展新增單年飽和收入約4億元，同比有所下降。年內，集團在覈心城市的拓展佔比達92%，大客户簽約額達1.6億元，佔比大漲25%至39%，年內新增中建八局、上海建工、比亞迪、外交服務集團等大客户。

據參會投資者介紹，融創服務總裁曹鴻玲表示，2024年將會繼續篤定聚焦核心城市戰略、大客户戰略，相信外拓工作在經過一定時間的重塑和積累之后，會恢復到健康且合理的增長水平。