【財智頭條】2023房企全年虧損超千億，2024仍面臨壓力

「對於虧損嚴重、經營無法為繼的房企，應根據法治和市場原則，實行破產重組措施。」住建部部長倪虹日前上述觀點，引起了業內廣泛討論。

那麼過去一年，地產行業虧損程度如何？實際情況並不樂觀。目前申萬房地產板塊有58家房企披露業績預告，其中43家房企預計去年將出現扣非淨虧損，合計淨虧損約586億-784億元。加上港股房企，已披露業績預告的企業虧損總額超過千億。

上市房企利潤下滑，該現象始於2021年，但如今情況有所不同。業內機構表示，此前房地產行業利潤加速下滑，主要受出險房企出現大幅虧損拖累，如今頭部房企也面臨業績調整壓力，包括結算收入下降、利潤率下行以及存貨減值計提。

未來，房企業績能否企穩，還需觀察樓市銷售和房價走勢。

上市房企批量虧損

近日，港股上市房企接連發布2023年業績預告，「虧損」是一大關鍵詞。

3月19日，遠洋集團在港交所公告，預期2023年將錄得應占虧損約200億元至230億元，主要因去年房地產市場低迷，毛利率下降；對物業項目計提的減值撥備增加；分佔合營企業和聯營公司業績下降。這已是遠洋連續兩年大額虧損，上一年其歸母淨利潤為-159.30億元。

其他港股房企的情況也不容樂觀。3月15日，中梁控股表示，預計2023年度股東應占虧損額為40億元至46億元，較上年度最多增加約2.5倍。「主要受國內宏觀市場環境及房地產行業持續下行影響，導致毛利率下降及物業項目及其他資產進一步減值。」

3月14日禹洲集團表示，預期集團2023年將會錄得約214.77億元總收入，股東應占虧損淨額約100億元至110億元。2022年禹洲集團錄得股東應占虧損淨額約120億元。

對上述較大的虧損額度，禹洲集團解釋稱，淨利減少主要因期內結算項目毛利率受壓、對部分地產項目計提了存貨減值撥備、期內利息資本化比率下降、境外美元票據匯兌損失。

此外，中國金茂、路勁、麗新發展、深圳控股等房企去年均發生虧損；少數盈利的房企則有龍湖集團、九龍倉集團、新城發展、北辰實業、華人置業等，其中龍湖預計擁有人應占溢利及剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利下降約45%至50%。

A股地產板塊發佈業績預告的房企數量更多，虧損幅度也同樣驚人。

華泰證券表示，截至3月8日，申萬房地產板塊已有58家上市房企披露業績快報/預告，其中43家房企預計23年將出現扣非淨虧損（根據扣非淨利潤上限），較22年增加10家，58家房企合計淨虧損約586億-784億元（22年虧損621億元）。

WIND數據顯示，如果按扣非淨利潤上限統計，去年A股上市房企預計虧損額較大的房企依次為華夏幸福、綠地控股、首開股份（維權）、華僑城A、金科股份、中南建設、ST世茂、迪馬股份、*ST新聯（維權）、光大嘉寶、中洲控股、金融街、中交地產等房企。

其中，華夏幸福預計去年歸屬上市公司股東的淨利潤為-90億元到-61億元，扣除非經常性損益的淨利潤為-113億元到-99億元。「根據債務重組計劃，公司將部分變現能力強的資產予以出售，相關交易虧損對當期業績造成較大影響。」

綠地控股預計2023年度歸屬於母公司所有者的淨利潤將虧損，範圍在70億元至90億元之間，扣除非經常性損益后的淨利潤預計虧損74億元至94億元。

綠地業績預虧的原因包括：房地產市場持續低迷，導致資產價格下跌，公司擬計提資產減值準備110億元至130億元，主要為房地產存貨跌價準備；房地產行業及基建等關聯行業深陷困境，導致企業營業收入同比下降，房地產結算毛利率同比下行。

首開股份預計2023年歸屬於母公司所有者的淨利潤將虧損，範圍在58.00億元至68.00億元之間；扣除非經常性損益后的淨利潤虧損範圍在62.00億元至72.00億元之間。

華僑城A預計去年歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損額在51億～72億元，扣除非經常性損益后的淨利潤虧損額預計在51.1億～72.1億元。金科股份預計去年歸屬於上市公司股東淨利潤的虧損額在48億至78億元之間，上年同期虧損為213.92億元。

整體而言，A股43家預計扣非淨虧損的房企，總虧損額達639億元，而少數十余家預計盈利的房企，扣非總盈利額僅超50億元，板塊整體淨虧損上限約586億元。如果加上港股發佈業績預告的房企，僅以虧損額計算，去年地產板塊整體虧損超過千億。

中指研究院企業研究總監劉水此前曾指出：「2023年重點房企銷售額整體在明顯下降，行業集中度在下降。百強房企銷售總額同比下降17.3%，相比去年超過40%的下降，降幅在縮小。百強房企市場份額為34.5%，較上年下降4.8個百分點，近幾年TOP100企業市場份額持續下降，行業集中度持續下降。」

一二線城市貢獻超8成

市場下行之中，2023年，房企更注重一、二線城市佈局。

數據顯示，30家百億代表企業的一、二線城市業績貢獻合計佔比85.4%，較2022年上升3.4個百分點，其中一線城市銷售額佔比較上年增加2.46個百分點至21.6%，連續兩年上升。

具體來看，上海、杭州銷售百億代表企業銷售額均接近3000億元，北京、廣州稍弱，深圳不敵成都、蘇州、武漢、廈門等熱點城市，位居第10名。

部分強二線城市市場活躍度正在增加，銷售額佔比有小幅上升，銷售額貢獻達到63.8%；三四線城市市場承壓，2022年業績貢獻率14.6%，較上年下降3.3個百分點。

從城市羣來看，百億企業長三角、粵港澳（內地）、京津冀城市羣的銷售額貢獻較大，佔比分別為38.15%、15.56%、11.62%，合計佔比65.33%，分別降低1.04、0.62和增長0.07個百分點。

成渝城市羣受連續兩年持續優化房地產調控政策、人口持續淨流入、購房首付和房貸利率降低等因素影響，區域內需求旺盛，市場率先恢復，銷售佔比同比提升1.24個百分點。

2024年仍面臨壓力

上市房企利潤加速下滑，並非2023年纔開始的。

華泰證券表示，2021下半年以來銷售基本面急轉直下，導致房企利潤空間進一步壓縮，各梯隊房企盈利明顯受到影響，該趨勢直至2023年中期仍未見改善。根據統計，總體房企2021-2023中期歸母淨利潤同比增速分別為-18%/-48%/-65%。

行業盈利空間收窄，具有普遍性的原因，包括歷史高地價、低利潤項目的影響仍在持續傳導；房企銷售去化壓力放大，通過「以價換量」來保證貨值去化，加劇增收不增利；存貨及投資物業賬面價值縮水，房企對部分項目和股權投資計提資產減值損失。

但與前兩年有所不同，當下頭部規模房企也面臨業績壓力。即便穩健如保利發展，2023年盈利也出現下滑，去年其營業總收入達到3471.47億元，同比增長23.49%；歸屬於上市公司股東的淨利潤120.37億元，同比下降34.42%。

華泰證券表示，2021-2022 年房地產行業利潤加速下滑主要受出險房企出現大幅虧損拖累，期間頭部優質房企憑藉良好管控效率和業績儲備普遍仍保持業績穩定。而此次頭部優質房企業績調整，主要來自結算收入下降、利潤率下行以及存貨減值計提。

后續房企業績何時能夠企穩？華泰證券認為，仍需觀察銷售和房價。銷售方面，前兩月54 城新房累計同比-40%，市場仍處於觸底過程。房價方面，根據貝殼數據，2月50城二手房價格指數同比-14%、環比-0.3%，短期內房企的減值計提壓力未減。

也有業內觀點認為，當前利潤觸底並非行業常態，因盲目投資帶來的虧損仍可能惡化部分上市房企的利潤表，並非市場回暖能夠彌補；而另外一部分房企，則受益於「高能級、高信用、高品質」模式，銷售額增速較快，竣工結轉順暢，仍有可能率先修復利潤表。