年報觀察|康橋悦生活困局 仍未擺脫連續三年淨利下滑

觀點網 3月15日， 康橋悦生活 如期公佈2023年業績報告。

在經歷了去年近一年的停牌風波后，康橋悦生活於2023年12月21日達成港交所復牌指引並完成復牌。對於這段波折，該公司在最新財報中形容為"浴火重生再出發"。

2023年，康橋悦生活收入實現了約17.8%的增長達到約9.34億元，毛利略增長15.5%達到約2.21億元，實現歸屬於公司擁有人應占溢利3850萬元，同比下降28.9%，表現弱於去年同期。

截至2023年末，該公司合約建築面積約6710萬平方米，同比增長約6.0%；在管建築面積4100萬平方米，較2022年末增長約28.5%。

發力非住與城服

從收入結構來看，康橋悦生活業務涉及基礎 物業管理 服務、非業主增值服務、小區增值服務和城市服務，四項業務整體的收入佔比分別為約63.6%、14.8%、14.6%及7.0%。

跟2022年對比，來自非業主增值服務和社區增值服務兩項業務收入貢獻下降，2022年，該公司非業主增值服務收入達1.52億元，佔比19.1%；社區增值服務收入1.34億元，佔總收入比重16.9%。

受 房地產 行業影響，房企業務縮水暫未回暖，康橋悦生活2023年非業主增值服務收入同比下降約8.7%至1.38億元。社區增值服務收入規模微增1.9%至1.37億元，增長原因在於在管面積建築和服務使用者增加及生活服務業務類型愈加多樣化。

值得一提的是，康橋悦生活2023年在城市服務業務上取得較明顯進展，收入從2022年的2650.5萬元大幅增長145.1%至6495.6萬元，在收入結構中比重提升3.7個百分點。

物管服務仍是主要收入來源，該集團的在管物業組合包括住宅物業和非住宅物業，例如商業、辦公樓、產業園、 醫院 等其他公共基建類物業。2023年物業管理服務收入約5.94億元，較2022年同期增長23.5%。

截至2023年12月31日，康橋悦生活為中國34座城市提供物業管理服務、增值服務或城市服務，在管項目數量為278個，在管建築面積4100萬平方米，同比增長約28.5%。其中，來自非住宅物業在管面積增速較快，比2022年同期增長約59.8%，絕大多數均來自第三方物業開發商，佔比為約99.1%。

從服務面積來看，康橋悦生活市場化程度較高，在管面積與合約面積中來自第三方物業開發商的部分佔比均在八成左右，分別為79.9%、81.3%。2023年該集團投標新籤第三方服務合同總額達約3.30億元，第三方的新籤合約建築面積達約652萬平方米，其中在管建築面積達約407萬平方米。

另一方面，由於房地產整體新投資規模持續下降，2023年康橋悦生活來源於關聯方康橋地產集團的新訂合約建築面積沒有增加，來自關聯方的支持減弱，不得不倒逼康橋悦生活進一步強化第三方市場外拓能力。

年報稱，集團重點拓展三個方向為城市深耕、業態深耕及在管項目周邊區域深耕，重點江浙區域及近期準備交付項目。

除了發力住宅業態外，該集團在產業園、大學、商業、寫字樓等非住宅業態及軌道交通、環衞等城市服務方面也有所進展，例如：南京赫賢國際學校、南京牛首山金陵小城燕集里、青島地鐵11號線、南京元宇宙大廈、鄭州市二七環衞項目、鄭州市軌道交通12號線等。

截至2023年12月31日，該集團在鄭州市的在管規模已經超過1900萬平方米，並新拓南京市場，實現南京合資公司當年成立、當年拓展、當年盈利。

對於未來發展，該公司在財報中表示，將努力橫向擴張非住宅物業及城市服務產品線版圖，逐步實現三大支柱"悦生活"（住宅物業）、"悦商管"（非住宅物業）及"悦城服"（城市服務）均衡發展之勢，縱向產業板塊深耕孵化。

增收不增利

儘管收入保持增長，康橋悦生活暫時仍未擺脫增收不增利的困局，年度利潤與歸母淨利潤連續三年下滑。

具體看，2023年該集團年度利潤為約5256.8萬元，較2022年同期約6570.5萬元下降了約20.0%；公司擁有人應占利潤為約3848.4萬元，較2022年同期約5412.1萬元下降了約28.9%，主要是信用減值損失增長所致。

而在此前，該集團2021年、2022年年度利潤分別同比下滑3.5%、25.8%，歸母淨利潤分別同比下滑5.1%、35.5%。

該公司表示，從結果上來看，2023年整體業務與財務的表現較發展規劃略弱，一方面是由於行業遭遇極大困境，在房地產行業持續不斷的調控風波的衝擊下，行業發展面臨極大的壓力。

另一方面，整體的業務發展進度尤其是增值服務開展有所滯后，同時過去高速發展中被忽略的問題開始逐漸顯現，例如，貿易應收款項的大額增加導致信用減值損失金額提高。

於2023年度，該集團的信用減值損失為約8864.8萬元，較2022年同期增長85.7%，主要增長原因是受整體房地產市場下行的影響，導致關聯方貿易及其他應收款項回款速度降低，且提高了房地產行業的預期信用損失率，導致本年度關聯方應收款項預期信用損失準備金額較2022年增長較多。

於2023年12月31日，康橋悦生活貿易及其他應收款項達約6.91億元，較截至2022年末的約5.99億元增加15.3%，貿易及其他應收款項的回收速度較慢。

從盈利水平看，該集團2023年毛利率微降0.5%至23.6%，主要由於非物業業主增值服務毛利率降低及城市服務毛利率相對較低所致。

具體來看，非業主增值服務毛利率從2022年的33.0%下降至25.2%，社區增值服務毛利率從2022年的44.0%下降至34.3%，城市服務毛利率為13.4%，較2022年15.0%略有下降。

不過，來自物業管理服務的毛利率則有上漲，從2022年16.3%提升至21.9%，公告稱主要源於通過科技手段降低了設施設備的能耗及人工成本，以及聚焦城市、聚焦業態及聚焦項目周邊拓展帶來的規模效應。

於2023年12月31日，該集團流動資產為約10.69億元，較2022年增長約6.6%；現金及現金等價物約3.56億元，同比增長2.8%。