物業費抵扣延期違約金引爭議 北京大興正商杏海苑項目陷交房風波

日前，北京多位讀者向新京報記者反映稱，2021年9月份，其購買了大興區正商杏海苑項目住房，合同約定房屋應於2023年9月30日前交付，但實際延期交付。更讓購房人沒有想到的是，開發商北京上瑞置業有限公司（下稱「北京上瑞置業」）不僅單方面強行用物業費衝抵違約金，還要求業主須預繳14個月的物業費方能收房。而一些接受上述條件收房的業主發現，房屋還存在衞生間滲水、瓷磚空鼓、窗户裝歪了等質量問題。

目前，部分業主還在向有關部門反映情況，后續視情況再決定是否起訴開發商。

值得關注的是，開發商用物業費抵扣違約金是否合法？能否要求業主預繳14個月物業費？房屋質量問題又能否得到解決？

「用物業費抵扣延期交付違約金」

「想要收房先預繳14個月物業費。」日前，正商杏海苑的購房人羅鎮（化名）向新京報記者反映，自己於2021年9月與開發商北京上瑞置業簽訂購房合同，購買了該項目一套住房，買賣雙方在購房合同中明確約定，開發商應當在2023年9月30日前向購房人交付所購買的房子。結果，開發商未能交付房子，而后通知購房人於2023年10月16日驗房，並於當月18日收房。令很多購房人沒想到的是，辦理交付事宜的工作人員要求業主須預繳14個月的物業服務費，即預繳2023年10月18日到2024年12月31日的物業服務費。

羅鎮等多位購房人還告訴記者，很多業主都不能接受開發商的此類要求，因為開發商已經違約，延期交付房子18天。「按照合同約定，如果開發商逾期交付房子，應按日計算向購房人一方支付全部房價款萬分之二的違約金。」據羅鎮介紹，當初在購房合同中確實有約定，購房人在入住前，應當與銀行、開發商簽訂前期物業服務費託收協議，按照上述費用標準，在「業主一卡通」內預存12個月（不超過12個月）的物業服務費，但在實際預繳物業費時，業主們並未看到「業主一卡通」，而是直接向物業公司轉賬繳納物業服務費。

「更讓人不可接受的要求又出現了，開發商竟然單方面要求用物業費及車位代金券抵扣延期交房違約金。」正商杏海苑項目趙良（化名）向記者介紹，自己購買的是建築面積約90平方米的住房，房屋單價2.9萬元/平方米，支付總房款為261萬元，總房款的萬分之二就是522元。開發商逾期交付18天，按照合同，開發商應當向趙良支付9396元延期交房違約金。

然而，在實際交房過程中，開發商要求先將違約金統一用10個月物業費、車位或儲藏室購買抵用券抵消，再讓業主補齊剩余的款項。以趙良遇到的情況為例，物業服務費為3.76元/平方米/月，每月的物業服務費為338.4元，10個月就是3384元。按此計算，開發商還應當向趙良支付剩余的約6000元延期交房違約金。但開發商未用現金支付違約金，而是要用一張1.88萬元金額的車位或儲藏室購買抵用券抵消這剩余的6000元錢，且該抵用券在2024年1月31日之后失效。根據不同的購房面積，有不同的車位或儲藏室購買抵用券金額，比如購買79平方米房子的，物業公司給業主17748元的抵用券金額。

對此，趙良等多位購房人認為，由於業主們剛收房，對小區物業服務水平尚不清楚，不能保證對前期物業公司是否滿意，后續還可能出現更換物業等情況，更不一定使用車位或儲藏室購買抵用券。所以，開發商用物業費和車位抵用券抵扣延期交房違約金既不合理也不合規。此外，根據《北京市物業管理條例》第二十二條規定，前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業費，由建設單位承擔。所以，物業公司收取交房當月的物業服務費是不合規的。

2023年10月18日、19日，有購房人在人民網「領導留言板」反映了上述相關情況。10月25日、26日，大興區城市管理指揮中心迴應稱，大興區住建委表示，關於購房人反映的問題，實際可歸結為反映正商杏海苑項目賠償方案不合理的問題，屬於買賣雙方民事糾紛，區住建委已要求開發企業積極與業主協商，如協商不成可通過司法途徑解決。對於延迟交房問題，依據合同里相應的條款，可與開發企業協商溝通解決，協商不一致可按照合同約定通過司法途徑解決。

新京報記者通過天眼查系統獲悉，北京上瑞置業的主要控股股東為河南正商集團。為進一步瞭解上述情況，記者以購房人身份多次與該集團取得聯繫。日前，河南正商集團相關工作人員迴應稱，會對上述問題進行匯總上報，如果有進展再作迴應。

隨后，新京報記者以業主身份與大興正商杏海苑項目前期物業服務方河南興業物聯網管理科技有限公司北京分公司（下稱興業物聯）取得聯繫，相關工作人員迴應稱，在交房時，確實統一預收14個月零12天的物業服務費。其中，開發商延期交付違約金統一先用10個月的物業費抵消，剩余的違約金再以車位或儲藏室購買抵用券抵消。如果業主不同意抵扣方案，一般只能通過訴訟解決。對於收取交房當月剩余天數物業服務費問題，目前無法解決。

3月12日，新京報記者再次就此事與該小區物業負責人取得聯繫，對方回覆稱，目前正在穩步推進中，暫無明顯變化。

「收房后發現房屋存在質量問題」

由於部分業主着急入住，已按照開發商的要求抵扣和預繳了物業費，然而，他們收房后發現房子存在多處質量問題。為證明房屋存在質量問題，另有業主已經申請第三方機構對房屋進行了查驗，根據第三方機構出具的《房屋查驗報告》顯示，其房屋存在木地板軟塌、牆面裂紋等多項問題。

2023年10月、11月份，又有購房人在人民網「領導留言板」反映，正商杏海苑不僅要求預繳14個月物業費，而且還不保證預驗房環節發現問題的解決。購房人在預驗房過程中發現，項目未達到交付標準，僅一户就出現多項問題，其中包括衞生間漏水滲水、瓷磚空鼓、窗户裝歪了等情況。

同年10月份，大興區城市管理指揮中心迴應稱，關於驗房維修問題，大興區住建委已要求開發公司切實履行保修義務，依據規範要求及時維修。11月21日，@北京12345迴應稱，經大興區住建委覈實，市民反映的問題該委已要求開發企業高度重視，及時組織維修，目前正逐項維修中。

對此，日前河南正商集團相關工作人員迴應稱，會對上述問題進行匯總上報。此外，興業物聯相關工作人員表示，現在正在組織維修，如果業主發現需要維修的問題，可以與管家聯繫。

律師：以違約金衝抵物業費屬變相違規

那麼，以違約金衝抵物業費是否合規？對此，北京英琪律師事務所主任夏廣域律師認為，上述購房人所反映的預收取物業服務費及延期違約金等問題存在兩個法律關係。一是開發商和購房者基於商品房買賣合同建立的商品房買賣關係，如果開發商逾期交房，應根據商品房買賣合同等支付逾期交房違約金；二是前期物業公司與業主之間基於物業服務合同建立的物業服務合同關係。也就是説，支付延期交付違約金與支付物業費系兩個不同的法律關係，物業公司並非商品房買賣合同的當事人，與延期交付無直接關係。根據《民法典》等相關規定，物業公司需要通知業主，然后將物業費債權轉給開發商，開發商與業主之間纔可以就債權債務進行抵消。

夏廣域強調，開發商單方面用違約金衝抵物業費，沒有法律依據，實質上是強迫業主同意接受此抵扣辦法。從另一方面考慮，如果業主對物業服務的質量有異議，或對物業費的繳納方式和數額存在爭議，雙方很難就抵扣數額達成一致，此種情形下，開發商直接以物業費抵扣違約金的方式也是不合理的。

實際上，相關規定禁止物業公司一次性收取一年以上的物業費，以違約金衝抵物業費同樣屬於變相違規。因此，購房人在面臨此類要求時，有權拒絕簽訂相關協議或拒絕收房，向政府部門進行舉報，並通過法律途徑追究開發商逾期交房責任。

此外，對於業主提出的房子所存在的滲水、開裂等問題，夏廣域建議，業主可以在蒐集保留相關證據的同時，向政府主管部門進行反映，儘量尋求行政方面的救濟。另外，業主們還可以就此類問題提起司法訴訟解決。

新京報記者 張建

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