港交所二次遞表即將失效 深業物業能否鎖定龍年物業第一股？

觀點網 2023年3月31日，中國證監會開始實施《境內企業境外發行證券和上市管理試行辦法》及配套規則（合稱為「備案新規」）。

數據顯示，當年共有174家境內企業備案，其中有累計118家擬香港聯交所上市公司備案，55家擬美國納斯達克和紐交所上市公司備案，1家在瑞士交易所發行GDR備案。

進入2024年，目前已有39家擬上市的企業獲得備案通知書。從行業分佈來看，包括自動駕駛、生物醫藥、物業服務等領域。

物業服務行業中，深業物業運營集團股份有限公司（下稱「深業物業」）與泓盈城市運營服務集團股份有限公司（下稱「泓盈服務」）於2月15日同日獲得境外上市備案通知。

其中，深業物業並非第一次遞表，其於2023年2月24日首次向港交所遞交招股書，成為當年第一家遞表物企，打響了衝刺上市的第一炮，成為兔年「第一」。

同年8月25日，該公司二度遞表，現在就在招股書即將再次失效時，終於獲得了「放行條」。

按時間推算，這第二份招股書將在2月25日，也就是5天后失效。現在雖然已獲得了上市備案通知，但距離通過聆訊還需要衝刺。

上市路漫

據招股書披露，深業物業是深圳控股全資子公司，隸屬於深圳國資委，上市之路最早可回溯至8年前。

在2015年全年業績會上，深圳控股管理層曾指出，公司將在2016年完成太陽物業與天安物業之間的整合，「資產整合后，就會推動物業上市」。

然而，宣告計劃后的幾年時間里，深圳控股方面彷彿偃旗息鼓，並沒有進一步分拆物業上市的動作。

直到2021年1月，深業物業註冊資金從3000萬元增加到了6000萬元；同年3月，深業物業公司名由「深業集團(深圳)物業管理有限公司」更改為「深業物業集團有限公司」，公司總部隨即搬到了深業泰富廣場。

在喬遷儀式上，深圳控股董事長呂華等人指出，要在十四五期間將物業集團打造成為「全國首家由地方國資控股且營收額超60億元的上市物業管理企業」。

也正是在這一年，深業系統啟動第二輪大整合。深業物業於9月完成對深業商業管理、深業置地物業、深業智慧園區運營等6家兄弟公司的收編；同月，深業泰然、深業置地、深業泰富物流、深圳農科等4家深業集團下屬公司成爲了深業物業的股東。

而后，或許是專注於內部整合及混合所有制改革，深業物業並沒有選擇在2022年衝刺港交所。在這一年里，深業物業再次更名為「深業物業運營集團股份有限公司」。

至此，準備工作已經差不多了。

2023年2月24日，深業物業在港交所遞交了第一份招股書，半年后到期失效。

對於此次失敗，深業物業方面並沒有披露具體原因，不過該公司曾指出，在當下那個時點入市，備案比較嚴苛。

首次衝擊失敗的深業物業並沒有受到太大影響，就在招股書失效后的第二天向港交所發起了第二次衝鋒。

8月25日，深業物業向港交所主板再次提交了上市申請，中金公司、中信證券和建銀國際為其保薦人。

從時間推算，目前距離第二份招股書失效還有不到一個星期的時間，雖然已獲得了上市備案通知，但距離通過聆訊還需要衝刺。

不過相比於第一次，公司在上市之路已向前走出關鍵一步。在未來長達一年的備案有效期內，將至少有兩次機會。

國資搶跑

擁有國資背景或許是深業物業最大的優勢之一，特別是在如今市場環境下。

2020年一共有18家物業上市成功，形成了一股物企上市潮，此后幾年潮水逐漸退去；2021年，物企上市數量減至14家；2022年僅有6家；到了2023年減少至2家，分別為潤華服務和眾安智慧生活。

從市值來看，超百億的上市物企降至6家。

上市公司數量下降以及物業股表現欠佳，表明市場信心的嚴重缺失，而今年年初A股反彈上漲則似乎在表示「縮水」后的市場信心主要集中在國資身上。有市場人士指出，此次反彈的原因，一方面有政策加碼，另一方面與國家隊的入場有關。

雖然深業物業選擇的是港交所，但國資背景想必會成為手中頗有重量的一塊敲門磚。

早在去年便有分析認為，深業物業作為開年第一家遞表的物企，或將成為行業風向標，國央企或是未來物企上市的主力。

目前，今年首先獲得上市備案的兩家物企——深業物業與泓盈服務，均為帶有國資屬性的區域性企業。

其中，深業物業隸屬於深圳國資委，深耕粵港澳大灣區；泓盈服務則隸屬於長沙國資委，業務主要聚焦在湖南。其中，泓盈服務於2023年6月25日首次遞表，目前招股書已失效且暫未更新。

據招股書披露，深業物業於2020-2022年分別實現營業收入約為18.38億元、21.52億元、23.48億元；泓盈服務同期營收則為2.78億元、4.32億元、5.29億元。

從規模來看，深業物業體量更大，截至2023年6月30日，在管項目總數480個，建築面積約為7180萬平方米；泓盈服務截至2022年末在管項目總數63個，建築面積約1030萬平方米，不及深業物業的一半體量。

然而盈利能力方面，卻是泓盈服務更勝。

2020年-2022年，泓盈服務毛利率分別為29.39%、24.86%、23.00%，對應淨利率為12.44%、9.46%、10.14%；深業物業同期毛利率分別約為15.1%、13.0%、14.4%，淨利率分別為5.70%、3.46%、3.98%。