MAA報告2023年第四季度和全年業績

田納西州日耳曼敦2024年2月7日電中美公寓社區公司(紐約證券交易所代碼：MAA)今天宣佈了截至2023年12月31日的季度經營業績。

2023年第四季度經營業績

截至12月31日的三個月

截至2013年12月31日的年度

2023

2022

2023

2022

普通股每股收益-稀釋后

$

1.37

$

1.67

$

4.71

$

5.48

每股運營資金(FFO)-稀釋后

$

2.53

$

2.12

$

9.39

$

8.20

每股核心FFO-稀釋后

$

2.32

$

2.32

$

9.17

$

8.50

FFO和核心FFO與MAA普通股股東可用淨收入的對賬，以及對FFO和核心FFO組成部分的討論，可在本新聞稿的后面部分找到。稀釋后的每股FFO和稀釋后的核心FFO包括稀釋后的普通股和單位。

董事長兼首席執行官埃里克·博爾頓表示：「核心FFO第四季度的業績超出預期。穩定的就業條件、持續的積極移民趨勢以及歷史上最低的居民遷出量繼續推動着強勁的需求。正如預期的那樣，新公寓供應的交付目前正在影響租金增長表現，並可能持續到夏季租賃季節。我們預計，新公寓的交付量將在2024年底開始下降，為租金增長的改善奠定基礎。我們對穩定的需求趨勢感到鼓舞，並對租金增長和更高的價值的長期前景持樂觀態度。與一年前相比，我們在2024年開始時對利率方向更加確定，有明確證據表明新的供應趨勢將放緩，我們市場對公寓的需求健康。我們處於有利地位，將繼續通過當前的新供應渠道開展工作，並尋求正在出現的新的增長機會。「

亮點

同一商店投資組合經營業績爲了確保與前幾個時期的報告具有可比性，同一商店投資組合包括由MAA擁有並在前一年年初穩定下來的物業。與前一年同期相比，截至2023年12月31日的三個月和十二個月的Same Store Portfolio結果摘要如下：

截至2023年12月31日的三個月與2022年

截至2023年12月31日的12個月對2022年

收入

費用

噪聲

單位平均有效租金

收入

費用

噪聲

單位平均有效租金

同店經營增長

2.1%

5.9%

0.1%

2.2%

6.2%

6.5%

6.0%

7.0%

包括Same Store NOI在內的NOI與MAA普通股股東可用淨收入的對賬，以及對NOI組成部分的討論，可在本新聞稿的后面部分找到。

截至2023年12月31日的三個月和十二個月的同店投資組合運營統計數據與先前的指導預期一致，摘要如下：

截至2023年12月31日的三個月

截至2023年12月31日的12個月

2023年12月31日

單位平均有效租金

平均物理佔用率

單位平均有效租金

平均物理佔用率

居民流動率

同店經營統計

$

1,685

95.5%

$

1,676

95.6%

44.9%

2023年第四季度生效的新租賃的同店組合租賃定價受到新的供應壓力和典型的第四季度季節性因素的影響。儘管2023年第四季度新租賃定價下降了7.0%，但續訂租賃定價的增長保持穩定，增長了4.8%，導致混合基礎上的新租賃和續訂租賃定價均下降了1.6%。正如預期的那樣，2024年1月的新租賃定價有所改善，續訂租賃定價保持不變，導致2024年1月生效的租賃在混合基礎上的新租賃和續訂租賃定價都下降了0.3%。

在截至2023年12月31日的年度內生效的新租約和續訂租約的同一商店組合租賃定價，在混合基礎上，與前一次租約相比增長了2.1%，這是由於續訂租約增加了6.1%，但對新遷入居民的租約下降了1.9%，部分抵消了這一增長。

收購活動2023年10月，MAA以約1.03億美元的價格收購了目前正在租賃的、位於亞利桑那州鳳凰城的一個323個單元的多家庭社區。2023年11月，MAA以約1.07億美元的價格收購了目前正在租賃的、位於北卡羅來納州夏洛特市的一個由352個單元組成的多家庭社區。

在2023年第四季度，MAA還收購了一塊半英畝的地塊，這是我們目前在北卡羅來納州羅利市的多户開發物業MAA Nixie的一部分。

開發和租賃活動截至2023年第四季度末MAA在建開發社區摘要如下(以千美元為單位)：

截止日期單位

截至

的開發成本

預期項目

合計

2023年12月31日

2023年12月31日

按年完成

發展

預期

花費

預期

項目(%1)

合計

已送達

租賃

合計

至今

剩余

2024

2025

5

1,970

202

150

$

647,250

$

391,610

$

255,640

3

2

(1)：目前有三個開發項目正在租賃。 在2023年第四季度，MAA為當前和計劃中的項目，包括開發前活動，提供了約4800萬美元的費用。MAA預計將在未來18至24個月內開始4至6個多家庭發展項目。

截至2023年第四季度末，MAA出租社區的總單位、實際佔用情況和成本摘要如下(以千美元為單位)：

合計

截至2023年12月31日

租賃

合計

物理

花費

項目(%1)

單位

入住率

至今

3

1,015

69.0

%

$

298,207

(1)預計租賃項目中有兩個項目有望在2024年第三季度企穩，一個項目預計將在2024年第四季度企穩。 目前租賃的四個正在進行或最近完成的內部開發社區的預期平均穩定NOI收益率為6.5%。

2023年第四季度，MAA完成了位於德克薩斯州奧斯汀市場的MAA風車山的租賃。

物業重建和重新定位活動截至2023年第四季度末，MAA的室內重建計劃和智能家居技術倡議摘要如下：

截至2023年12月31日

單位

單位

平均成本

平均值增加

已完成

已完成

每單位

單位有效租金

QTd

年初

年初

年初

重新開發

1,394

6858

$

6,453

$

98

智能家居

216

21,159

$

1,533

$

20

第(1)

(1)預計租約續期、選擇加入或單位營業額的增長。

自2019年第一季度開始實施智能家居技術以來，截至2023年12月31日，MAA已在其公寓社區投資組合的93,000多個單元中完成了智能家居技術(單元進入鎖、燈光和恆温器的移動控制以及泄漏監測)的安裝。

於2023年第四季度，MAA繼續其物業重新定位計劃，以升級和重新定位選定公寓社區的便利設施和公共區域，從而導致更高和高於市場租金的增長。這五個項目於2022年動工，在截至2023年12月31日的一年內完工，預計平均成本收益率將達到8%。在截至2023年12月31日的一年中，MAA在這一項目上花費了1700萬美元。截至2023年12月31日，對於所有已完成且全部或部分重新定價的項目，MAA獲得了平均約14%的成本收益率。另外六個項目將在2024年上半年開工。

資本支出截至2023年12月31日和2022年12月31日的三個月和十二個月，MAA的資本支出和可分配資金(FAD)摘要如下(百萬美元，每股數據除外)：

截至12月31日的三個月

截至2013年12月31日的年度

2023

2022

2023

2022

歸屬於普通股股東和單位持有人的核心FFO

$

277.8

$

274.7

$

1,098.1

$

1,008.2

經常性資本支出

(26.4)

(13.9)

(111.7)

(98.2)

歸屬於普通股股東和單位持有人的核心調整FFO(核心AFFO)

251.4

260.8

986.4

910.0

重新開發、增加收入、商業和其他資本支出

(52.1)

(61.9)

(208.4)

(194.9)

歸屬於普通股股東和單位持有人的FAD

$

199.3

$

198.9

$

778.0

$

715.1

每股核心FFO-稀釋后

$

2.32

$

2.32

$

9.17

$

8.50

每股核心AFFO-稀釋后

$

2.10

$

2.20

$

8.24

$

7.67

關於FFO、Core FFO、Core AFFO和FAD與MAA普通股股東可獲得的淨收入的對賬，以及對FFO、Core FFO、Core AFFO和FAD組成部分的討論，可在本新聞稿的后面部分找到。

資產負債表和融資活動截至2023年12月31日，MAA在MAALP的無擔保循環信貸安排下擁有7.918億美元的現金和可用能力。

2023年第四季度普通股和非控股權益的股息和分配為1.678億美元，而去年同期為1.483億美元。

於2024年1月，MAALP公開發行3.5億元於2034年3月到期的無抵押優先票據，年息5.000釐，發行價99.019釐。利息每半年支付一次，從2024年9月15日開始，每年3月15日和9月15日到期支付。出售票據的收益用於償還我們商業票據計劃的借款。這些票據的實際利率為5.123%。

截至2023年12月31日的資產負債表要點摘要如下(單位：十億美元)：

總負債與調整后總資產之比(%1)

淨債務/調整后EBITDAR(2)

未償債務總額

平均實際利率

固定利率債務佔總債務的百分比

總債務平均到期年限

27.8%

3.6倍

$

4.5

3.6%

89.1%

6.8

(1)以下是MAALP發行的債券的契約中定義的債務。

(2)調整后息税前利潤是針對截至2023年12月31日的往績12個月期間計算的。

淨債務與應付無擔保票據和應付擔保票據的對賬，以及調整后EBITDARE與淨收入的對賬，以及對淨債務和調整后EBITDAre組成部分的討論，可在本新聞稿的后面部分找到。

企業可持續性截至2023年底，MAA的企業倡議在關鍵的可持續發展績效領域取得了重大進展。我們已經在2018年的基礎上實現了能源使用強度(EUI)下降25%，温室氣體排放強度(GEI)下降35%，實現了在2028年原定目標之前實現的目標。此外，我們已將62%的產品組合更新為所有LED照明，以最大限度地提高能效，目前已有31個綠色認證社區，約佔MAA產品組合的10%，還有更多社區正在籌備中。在實現了2018年基線的目標后，我們現在重新確立了到2028年將EUI和GEI分別進一步減少10%的目標。

我們也有幾個社區參與的努力正在進行中，並通過我們的年度企業可持續發展報告、CDP披露和GRESB評估報告了我們的進展，后者自2020年首次提交以來，我們現在已經逐年改進。我們將繼續專注於深化參與和構建可持續發展的綜合途徑，這是我們持續彈性的組成部分，為我們的居民、合夥人和投資者創造積極影響。

連續第120季度普通股股息宣佈MAA宣佈其連續第120個季度普通股股息，將於2024年1月31日支付給2024年1月12日登記在冊的持有人。目前的年度股息率為每股普通股5.88美元，比上一次增加了5%。未來分紅的時間和數額將取決於經營的實際現金流、MAA的財務狀況、資本要求、1986年國內收入法REIT條款下的年度分配要求以及MAA董事會認為相關的其他因素。MAA董事會可能會不時修改股息政策。

2024年收益和同店投資組合指導MAA為稀釋后普通股每股收益、稀釋后每股核心FFO和稀釋后每股核心AFFO提供了初步的2024年指導，以及對2024年同店投資組合的物業收入、物業運營費用和NOI增長的預期。MAA預計將按季度更新其2024年稀釋后普通股每股收益、稀釋后每股核心FFO和稀釋后每股核心AFFO指引。

FFO、Core FFO和Core AFFO是非GAAP財務指標。收購和處置活動對摺舊和資本收益或損失產生重大影響，這些因素加在一起，通常佔普通股股東可獲得的淨收入和FFO之間的大部分差額。正如在本新聞稿后面的非GAAP財務指標的定義中所討論的那樣，MAA對FFO的定義符合全國房地產投資信託基金協會（NAREIT）的定義，核心FFO代表針對不被視為MAA核心業務運營一部分的項目進行調整的FFO。MAA認為，核心FFO有助於理解經營業績，因為核心FFO不僅不包括房地產資產的折舊費用和某些其他非常規項目，而且還不包括某些項目，這些項目的性質在各個時期都不具有可比性，因此往往會掩蓋實際經營業績。

2024年指南

2024年全年

收益：

範圍

中點

普通股每股收益-攤薄

$4.45至$4.85

四塊六毛五

每股核心FFO-攤薄

8.68美元至9.08美元

八塊八毛八

每股核心AFFO-攤薄

7.72美元至8.12美元

七塊九毛二

MAA同店組合：

物業收入增長

0.15%至1.65%

0.90%

房地產運營費用增長

4.10%至5.60%

4.85%

NOI增長

-2.80%至0.20%

-1.30%

2023年全年每股攤薄普通股收益和每股攤薄普通股核心FFO與2024年初始指導中點的對賬見本新聞稿補充數據第S-11頁。每股攤薄后核心現金流量的預計同比變化主要是由於與2023年收購活動、開發活動和債務再融資相關的增量借款導致利息支出增加。

MAA預計2024年第一季度的核心FFO將在每股攤薄后股份2.12美元至2.28美元之間，或在中點每股攤薄后股份2.20美元。MAA不按季度預測每股攤薄普通股收益，因為MAA通常無法預測特定季度（而不是全年）內預測收購和處置活動的時間。本版本的補充數據中提供了其他詳細信息和指導項目。

補充材料和電話會議本新聞稿的補充數據可以在MAA網站的「投資者」頁面上找到，網址是www.maac.com。MAA將於2024年2月8日上午9：00中部時間召開電話會議，進一步討論第四季度業績。會議電話號碼是（800）-343-4849。您也可以通過訪問MAA網站www.maac.com的「投資者」頁面來參加電話會議的現場網絡直播。MAA向美國證券交易委員會（SEC）提交的文件是以中美洲公寓社區公司的註冊人名義提交的。Mid-America Apartments，L. P.美國

MAA是一家標準普爾500指數成分股公司，是一家房地產投資信託基金（REIT），專注於通過擁有、管理、收購、開發和重建主要位於美國東南部、西南部和大西洋中部地區的優質公寓社區，為股東提供全周期和卓越的投資業績。截至2023年12月31日，MAA在16個州和哥倫比亞特區擁有102，662套公寓單位的所有權權益，包括目前正在開發的社區。欲瞭解更多詳情，請訪問MAA網站www.maac.com或聯繫投資者關係投資者關係@ maac.com，或通過郵件在MAA，6815白楊大道，Suite 500，Germantown，TN 38138，Attn：Investor Relations.

本新聞稿中的前瞻性陳述部分包含符合1933年證券法第27A節(經修訂)和1934年《證券交易法》(經修訂)第21E節的含義的關於我們對未來時期的預期的前瞻性陳述。前瞻性陳述不討論歷史事實，而是包括與預期、預測、意圖或其他與未來有關的事項有關的陳述。這些前瞻性表述包括但不限於有關預期經營業績和結果、物業穩定、物業收購和處置活動、合資企業活動、開發和翻新活動和其他資本支出、籌資和融資活動以及租賃定價、收入和支出增長、入住率、利率和其他經濟預期的表述。諸如「預期」、「預期」、「打算」、「計劃」、「相信」、「尋求」、「估計」、「預測」、「計劃」、「假設」、「將」、「可能」、「可能」、「應該」、「預算」、「目標」、「展望」、「形式」、「機會」、「指導」以及此類詞語和類似表述的變體意在確定此類前瞻性陳述。此類前瞻性表述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，如下所述，這些因素可能導致我們的實際結果、業績或成就與此類前瞻性表述明示或暗示的經營結果、財務狀況或計劃大不相同。儘管我們認為本文中包含的前瞻性陳述的假設是合理的，但任何假設都可能是不準確的，因此本新聞稿中包含的此類前瞻性陳述可能被證明是不準確的。鑑於本文中包含的前瞻性陳述中固有的重大不確定性，包含此類信息不應被視為我們或任何其他人表示此類陳述中所描述的結果或條件或我們的目標和計劃將會實現。

除其他因素外，以下因素可能導致我們的實際結果、業績或成就與前瞻性陳述中明示或暗示的結果、業績或成就大不相同：

也可能不時出現新的因素，可能會對我們的業務產生實質性的不利影響。除非法律要求，否則我們沒有義務公開更新或修改本新聞稿中包含的前瞻性陳述，以反映本新聞稿發佈后的事件、情況或預期的變化。

財務重點

千美元，每股數據除外

截至12月31日的三個月

截至2013年12月31日的年度

2023

2022

2023

2022

租金和其他物業收入

$

542,247

$

527,965

$

2,148,468

$

2,019,866

MAA普通股股東可獲得的淨收入

$

159,554

$

192,699

$

549,118

$

633,748

總噪聲(%1)

$

350,465

$

346,791

$

1,380,327

$

1,296,172

每股普通股收益：(2)

基本

$

1.37

$

1.67

$

4.71

$

5.49

稀釋

$

1.37

$

1.67

$

4.71

$

5.48

每股運營資金-攤薄：(2)

FFO(%1)

$

2.53

$

2.12

$

9.39

$

8.20

核心FFO(%1)

$

2.32

$

2.32

$

9.17

$

8.50

核心AFFO(%1)

$

2.10

$

2.20

$

8.24

$

7.67

宣佈的每股普通股股息

$

1.4700

$

1.4000

$

5.6700

$

4.9875

股息/核心FFO(稀釋)派息率

63.4

%

60.3

%

61.8

%

58.7

%

股息/核心AFFO(稀釋)派息率

70.0

%

63.6

%

68.8

%

65.0

%

合併利息支出

$

38,579

$

38,084

$

149,234

$

154,747

按市值計價債務調整

-

13

25

(77)

債務貼現和債務發行成本攤銷

(1,287)

(1,528)

(5,849)

(5,985)

資本化利息

3,311

2,582

12,376

8,728

產生的總利息

$

40,603

$

39,151

$

155,786

$

157,413

應付票據本金攤銷

$

-

$

358

$

854

$

1,401

(%1)

在本新聞稿的后面部分，可以找到以下項目的對賬和對其各自組成部分的討論：(I)NOI與MAA普通股股東可用的淨收入；以及(Ii)FFO、Core FFO和Core AFFO與MAA普通股股東可用的淨收入。

(2)

有關其他信息，請參閱「共享和單位數據」部分。

千美元，股價除外

2023年12月31日

2022年12月31日

總資產(%1)

$

16,349,193

$

15,543,912

房地產總資產(%1)

$

16,089,909

$

15,336,793

總債務

$

4,540,225

$

4,414,903

普通股和已發行單位

119,838,096

118,645,269

股價

$

134.46

$

156.99

賬面權益價值

$

6,299,122

$

6,210,419

市場權益價值

$

16,113,430

$

18,626,121

淨債務/調整后EBITDAR(2)

3.6倍

3.7x

(%1)

總資產與總資產、總房地產資產與房地產資產淨值的對賬，以及對其組成部分的討論，可在本新聞稿的后面部分找到。

(2)

調整后的EBITDAR是為每個列示日期的后續12個月期間計算的。以下項目的對賬和對其各自組成部分的討論可以在本新聞稿的后面部分找到：(I)淨債務與無擔保應付票據和擔保應付票據之比；以及(Ii)EBITDA、EBITDAre和調整后EBITDAre與淨收入之比。

合併業務報表

千美元，每股數據(未經審計)除外

截至12月31日的三個月

截至2013年12月31日的年度

2023

2022

2023

2022

收入：

租金和其他物業收入

$

542,247

$

527,965

$

2,148,468

$

2,019,866

費用：

營業費用，不包括房地產税和保險

113,672

106,594

461,540

435,108

房地產税和保險費

78,110

74,580

306,601

288,586

折舊和攤銷

140,888

138,237

565,063

542,998

物業運營費用合計

332,670

319,411

1,333,204

1,266,692

物業管理費

17,467

17,034

67,784

65,463

一般和行政費用

15,249

14,742

58,578

58,833

利息支出

38,579

38,084

149,234

154,747

出售折舊房地產資產的損失(收益)

%1

(82,799)

62

(214,762)

出售不可折舊房地產資產的收益

-

-

(54)

(809)

其他營業外(收入)費用

(27,219)

23,465

(31,185)

42,713

所得税前收入費用

165,500

198,028

570,845

646,989

所得税(費用)福利

(1,148)

458

(4,744)

6,208

房地產合資經營活動前持續經營收入

164,352

198,486

566,101

653,197

房地產合資企業收入

516

450

1,730

1,579

淨收入

164,868

198,936

567,831

654,776

可歸因於非控股權益的淨收入

4,392

5,315

15,025

17,340

股東可獲得的淨收入

160,476

193,621

552,806

637,436

向MAA系列I優先股股東分紅

922

922

3,688

3,688

MAA普通股股東可獲得的淨收入

$

159,554

$

192,699

$

549,118

$

633,748

普通股每股收益-基本：

普通股股東可獲得的淨收入

$

1.37

$

1.67

$

4.71

$

5.49

每股普通股收益-稀釋后：

普通股股東可獲得的淨收入

$

1.37

$

1.67

$

4.71

$

5.48

共享和單位數據

以千為單位的股份和單位

截至12月31日的三個月

截至2013年12月31日的年度

2023

2022

2023

2022

淨收入份額(%1)

加權平均普通股-基本

116,646

115,398

116,521

115,344

稀釋證券的影響

87

251

124

239

加權平均普通股-稀釋

116,733

115,649

116,645

115,583

運營股份和單位資金

加權平均普通股和單位-基本

119,791

118,568

119,674

118,538

加權平均普通股和單位-稀釋

119,837

118,646

119,722

118,618

期末股份和單位

12月31日普通股

116,694

115,480

116,694

115,480

12月31日的運營合作單位

3,144

3,165

3,144

3,165

12月31日普通股和單位總數

119,838

118,645

119,838

118,645

(%1)

有關稀釋普通股和每股普通股收益計算的更多信息，請參閱MAA截至2023年12月31日的年度報告Form 10-K中的合併財務報表附註，預計將於2024年2月9日左右提交給SEC。

合併資產負債表

千美元(未經審計)

2023年12月31日

2022年12月31日

資產

房地產資產：

土地

$

2,031,403

$

2,008,364

建築和裝修及其他

13,515,949

12,841,947

正在進行的開發和資本改善

385,405

332,035

15,932,757

15,182,346

減：累計折舊

(4,864,690)

(4,302,747)

11,068,067

10,879,599

未開發土地

73,861

64,312

投資房地產合資企業

41,977

42,290

房地產資產淨值

11,183,905

10,986,201

現金和現金等價物

41,314

38,659

受限現金

13,777

22,412

其他資產

245,507

193,893

總資產

$

11,484,503

$

11,241,165

負債和權益

負債：

無擔保應付票據

$

4,180,084

$

4,050,910

應付擔保票據

360,141

363,993

應計費用和其他負債

645,156

615,843

總負債

5,185,381

5,030,746

可贖回普通股

19,167

20,671

股東權益：

優先股

9

9

普通股

1,168

1,152

新增實收資本

7,399,921

7,202,834

累計分配超過淨收入

(1,298,263)

(1,188,854)

累計其他綜合損失

(8,764)

(10,052)

MAA股東權益合計

6,094,071

6,005,089

非控股權益-經營合夥單位

163,128

163,595

股東權益總額

6,257,199

6,168,684

非控股權益-合併房地產主體

22,756

21,064

總股本

6,279,955

6,189,748

負債和權益合計

$

11,484,503

$

11,241,165

將FFO、核心FFO、核心AFFO和FAD對賬至MAA普通股股東可獲得的淨收入

以千為單位的金額，每股和單位數據除外

截至12月31日的三個月

截至2013年12月31日的年度

2023

2022

2023

2022

MAA普通股股東可獲得的淨收入

$

159,554

$

192,699

$

549,118

$

633,748

房地產資產折舊及攤銷

139,437

136,469

558,969

535,835

出售折舊房地產資產的損失(收益)

%1

(82,799)

62

(214,762)

MAA在房地產合資企業房地產資產折舊攤銷中的份額

159

155

615

621

可歸因於非控股權益的淨收入

4,392

5,315

15,025

17,340

歸屬於普通股股東和單位持有人的FFO

303,543

251,839

1,123,789

972,782

(收益)優先股嵌入衍生工具的虧損(%1)

(20,391)

10,743

(18,528)

21,107

出售不可折舊房地產資產的收益

-

-

(54)

(809)

(收益)投資虧損，稅后淨額(1)(2)

(2,928)

4,786

(3,531)

35,822

傷亡相關費用(賠償)，淨額(1)(3)

392

(759)

980

(29,930)

(收益)債務清償損失(%1)

-

-

(57)

47

法律(追討)、費用和和解，淨額(1)

(2,854)

8,000

(4,454)

8,535

新冠肺炎相關成本(%1)

-

73

-

575

按市值計價債務調整(4)

-

(13)

(25)

77

歸屬於普通股股東和單位持有人的核心FFO

277,762

274,669

1,098,120

1,008,206

經常性資本支出

(26,318)

(13,825)

(111,685)

(98,168)

歸屬於普通股股東和單位持有人的核心AFFO

251,444

260,844

986,435

910,038

重建資本支出

(20,735)

(23,755)

(98,177)

(101,035)

增加收入增加資本支出

(20,455)

(26,472)

(71,623)

(65,572)

商業資本支出

(2,382)

(1,938)

(6922)

(4,692)

其他資本支出

(8,563)

(9,822)

(31,672)

(23,595)

歸屬於普通股股東和單位持有人的FAD

$

199,309

$

198,857

$

778,041

$

715,144

已支付的股息和分配

$

167,768

$

148,306

$

669,388

$

545,532

加權平均普通股-稀釋

116,733

115,649

116,645

115,583

FFO加權平均普通股和單位-稀釋

119,837

118,646

119,722

118,618

每股普通股收益-稀釋后：

普通股股東可獲得的淨收入

$

1.37

$

1.67

$

4.71

$

5.48

每股FFO-稀釋后

$

2.53

$

2.12

$

9.39

$

8.20

每股核心FFO-稀釋后

$

2.32

$

2.32

$

9.17

$

8.50

每股核心AFFO-稀釋后

$

2.10

$

2.20

$

8.24

$

7.67

(%1)

計入合併經營報表中的其他營業外(收入)費用。

(2)

截至2023年12月31日的三個月和十二個月，投資收益分別扣除税項支出80萬美元和90萬美元。截至2022年12月31日的三個月和十二個月，投資虧損分別扣除税收優惠130萬美元和950萬美元。

(3)

在截至2022年12月31日的三個月和十二個月，MAA分別從超過其與冬季風暴URI相關的傷亡損失的保險收益中確認了140萬美元和2900萬美元的收益。

(4)

計入合併業務報表的利息支出。

將淨營業收入與MAA普通股股東可用淨收入進行對賬

千美元

截至三個月

年終了

2023年12月31日

2023年9月30日

2022年12月31日

2023年12月31日

2022年12月31日

MAA普通股股東可獲得的淨收入

$

159,554

$

109,810

$

192,699

$

549,118

$

633,748

折舊和攤銷

140,888

146,702

138,237

565,063

542,998

物業管理費

17,467

16,298

17,034

67,784

65,463

一般和行政費用

15,249

13,524

14,742

58,578

58,833

利息支出

38,579

36,651

38,084

149,234

154,747

出售折舊房地產資產的損失(收益)

%1

75

(82,799)

62

(214,762)

出售不可折舊房地產資產的收益

-

-

-

(54)

(809)

其他營業外(收入)費用

(27,219)

16,493

23,465

(31,185)

42,713

所得税費用(福利)

1,148

(209)

(458)

4,744

(6,208)

房地產合資企業收入

(516)

(447)

(450)

(1,730)

(1,579)

可歸因於非控股權益的淨收入

4,392

3,000

5,315

15,025

17,340

向MAA系列I優先股股東分紅

922

922

922

3,688

3,688

總噪聲

$

350,465

$

342,819

$

346,791

$

1,380,327

$

1,296,172

同一家店NOI

$

329,819

$

324,745

$

329,458

$

1,306,939

$

1,232,893

非同一商店和其他NOI

20,646

18,074

17,333

73,388

63,279

總噪聲

$

350,465

$

342,819

$

346,791

$

1,380,327

$

1,296,172

EBITDA、EBITDAre和調整后的EBITDAre與淨收入的對賬

千美元

截至三個月

年終了

2023年12月31日

2022年12月31日

2023年12月31日

2022年12月31日

淨收入

$

164,868

$

198,936

$

567,831

$

654,776

折舊和攤銷

140,888

138,237

565,063

542,998

利息支出

38,579

38,084

149,234

154,747

所得税費用(福利)

1,148

(458)

4,744

(6,208)

EBITDA

345,483

374,799

1,286,872

1,346,313

出售折舊房地產資產的損失(收益)

%1

(82,799)

62

(214,762)

調整以反映MAA在未合併附屬公司EBITDARE中的份額

339

338

1,350

1,357

息税前利潤

345,823

292,338

1,288,284

1,132,908

(收益)優先股嵌入衍生工具的虧損(%1)

(20,391)

10,743

(18,528)

21,107

出售不可折舊房地產資產的收益

- -一種

- -一種

（五十四）

（809）

投資（收益）損失（1）

（3，704）

六千零六十八

（4，449）

四萬五千三百五十七

與傷亡有關的費用（追回），淨額（1）（2）

392

（759）

980

（29 930）

債務清償（收益）損失（1）

- -一種

- -一種

（57）

47

法律（追償）、費用和結算，淨額（1）

（2，854）

八千

（4，454）

八千五百三十五

COVID-19相關成本（1）

- -一種

73

- -一種

575

調整后息税前利潤

美元/美元

三十一萬九千二百六十六

美元/美元

三十一萬六千四百六十三

美元/美元

1 261 722人

美元/美元

一百一十七萬七千七百九十

（一）

計入合併經營報表中的其他非經營（收入）費用。

（二）

截至2022年12月31日止三個月和十二個月，MAA分別確認了140萬美元和2900萬美元的收益，這些收益來自於超過其與冬季風暴Uri相關的傷亡損失的保險收益。

債務淨額與無擔保應付票據及有擔保應付票據的對賬

千美元

2023年12月31日

2022年12月31日

無擔保應付票據

美元/美元

四百一十八萬零八十四

美元/美元

四百零五萬零九百一十

應付擔保票據

三十六萬一百四十一

三十六萬三千九百九十三

總債務

四百五十四萬零二百二十五

四百四十一萬四千九百零三

現金及現金等價物

（41，314）

（38，659）

1031（b）計入受限制現金的匯兌收益（1）

- -一種

（9，186）

淨債務

美元/美元

4498911

美元/美元

4 367 058

（一）

計入綜合資產負債表內的受限制現金。

資產毛額與資產總額的核對

千美元

2023年12月31日

2022年12月31日

總資產

美元/美元

11 484 503

美元/美元

一萬一千二十四萬一千一百六十五

累計折舊

四百八十六萬四千六百九十

四百三十萬零二千七百四十七

總資產

美元/美元

一萬六千三百四萬九千一百九十三

美元/美元

一萬五千五百四十三萬九百一十二

房地產資產總額與房地產資產淨額的核對

千美元

2023年12月31日

2022年12月31日

房地產資產淨額

美元/美元

一千一百八十三萬九百零五

美元/美元

一萬零九十八萬六千二百零一

累計折舊

四百八十六萬四千六百九十

四百三十萬零二千七百四十七

現金及現金等價物

四萬一千三百一十四

三萬八千六百五十九

1031（b）計入受限制現金的匯兌收益（1）

- -一種

九千一百八十六

房地產資產總額

美元/美元

一千六百零八萬九千九百零九

美元/美元

一萬五千三百三十六七百九十三

（一）

計入綜合資產負債表內的受限制現金。

非gaap財務指標

調整后息税前利潤

就本新聞稿中的計算而言，房地產利息、所得税、折舊及攤銷前調整后收益，或調整后EBITDARE，是指就不被視為MAA核心業務一部分的項目進一步調整的EBITDA，例如與MAA系列I優先股嵌入衍生品的公允價值相關的調整、出售非折舊資產的收益或損失、投資損益、與意外傷害相關的(回收)費用、債務清償淨收益或損失、法律(回收)、成本與和解、淨及新冠肺炎相關成本。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為調整后的EBITDAR是衡量核心業務業績的重要指標，因為調整后的EBITDAR不包括不能反映經營業績的各種收入和支出項目。MAA計算調整后息税前利潤的方法可能與其他公司計算調整后息税前利潤的方法不同。調整后的EBITDAR不應被視為淨收益的替代指標，作為經營業績的指標。

運營核心調整資金(核心AFFO)

核心FFO由核心FFO減去經常性資本支出組成。由於增加了非控股權益的淨收入，在本新聞稿中使用的核心AFFO代表普通股股東和單位持有人應占的核心AFFO。核心AFFO不應被視為MAA普通股股東可獲得的淨收入的替代方案，作為經營業績的指標。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為核心AFFO是衡量運營業績的重要指標，因為核心AFFO衡量的是控制收入、支出和經常性資本支出的能力。

運營核心資金(核心FFO)

核心FFO指就不被視為MAA核心業務一部分的項目進行調整的FFO，例如與MAA Series I優先股嵌入衍生品的公允價值相關的調整、出售不可折舊資產的損益、投資損益、稅后淨額、意外傷害相關(追回)費用、債務清償淨額、法律(追回)、成本與和解、淨額、新冠肺炎相關成本、按市值計價的債務調整和其他非核心項目。由於增加了非控股權益的淨收入，因此在本新聞稿中使用的核心FFO代表普通股股東和單位持有人應占的核心FFO。雖然MAA對核心FFO的定義可能與業內其他公司類似，但MAA計算核心FFO的方法可能與其他REITs使用的方法不同，因此可能無法與其他REITs進行比較。核心FFO不應被視為MAA普通股股東可用淨收入的替代方案，作為經營業績的指標。MAA認為，核心FFO有助於理解其在不同時期的核心經營業績，因為它剔除了某些項目，這些項目在性質上不能在一段時期內進行比較，因此往往會模糊實際經營業績。

EBITDA

就本新聞稿中的計算而言，扣除利息、所得税、折舊和攤銷前的收益，或EBITDA，由淨收益加上折舊和攤銷、利息費用和所得税組成。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為EBITDA是衡量核心業務業績的重要指標，因為EBITDA不包括不能反映經營業績的各種費用項目。不應將EBITDA視為衡量經營業績的淨收入的替代指標。

息税前利潤

就本新聞稿中的計算而言，房地產扣除利息、所得税、折舊和攤銷前的收益(EBITDARE)由EBITDA組成，EBITDA進一步根據出售折舊資產的收益或損失進行調整，並進行調整以反映MAA在未合併附屬公司的EBITDARE中的份額。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為EBITDAR是衡量核心業務業績的重要指標，因為EBITDARE不包括不能反映經營業績的各種費用項目。雖然MAA對EBITDARE的定義與NAREIT的定義一致，但它可能與其他公司用來計算EBITDARE的方法不同。EBITDARE不應被視為淨收益的替代指標，作為經營業績的指標。

可供分配的資金(FAD)

FAD由核心FFO減去總資本支出組成，不包括開發支出、財產收購、與管理層預計將由保險收益償還的重大傷亡損失相關的資本支出以及與公司相關的資本支出。由於非控股權益的淨收入已加回，因此在本新聞稿中使用時，FAD代表普通股股東和單位持有人應占的FAD。不應將FAD視為MAA普通股股東可獲得的淨收入的替代方案，作為經營業績的指標。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為FAD是衡量核心業務業績的重要指標，因為FAD衡量的是控制收入、費用和資本支出的能力。

運營資金(FFO)

FFO是指MAA普通股股東可獲得的淨收入(根據公認會計准則計算)，不包括處置經營性財產和資產減值的損益，加上房地產資產的折舊和攤銷，非控股權益的淨收入，以及合資企業的調整。由於增加了非控股權益的淨收入，本新聞稿中使用的FFO代表普通股股東和單位持有人應占的FFO。雖然MAA對FFO的定義與NAREIT的定義一致，但它可能與其他公司使用的計算FFO的方法不同，因此可能無法與此類其他公司進行比較。FFO不應被視為MAA普通股股東可獲得的淨收入的替代方案，作為經營業績的指標。MAA認為，FFO有助於理解經營業績，因為FFO不包括房地產資產的折舊和攤銷。MAA認為，房地產資產的GAAP歷史成本折舊通常與這些資產的價值變化不相關，這些資產的價值不會像歷史成本折舊所暗示的那樣隨着時間的推移而可預測地減少。

總資產

總資產等於總資產加上累計折舊。MAA認為，總資產可以作為評估其資產負債表狀況的有用工具。MAA認為，房地產資產的GAAP歷史成本折舊通常與這些資產的價值變化不相關，這些資產的價值不會像歷史成本折舊所暗示的那樣隨着時間的推移而可預測地減少。

非GAAP財務指標(續)

房地產總資產

房地產總資產是指房地產資產、淨額加上累計折舊、現金和現金等價物以及包括在限制性現金中的1031(B)匯兌收益。MAA認為，房地產總資產可以作為評估其資產負債表狀況的有用工具。MAA認為，房地產資產的GAAP歷史成本折舊通常與這些資產的價值變化不相關，這些資產的價值不會像歷史成本折舊所暗示的那樣隨着時間的推移而可預測地減少。

淨債務

淨債務是指無擔保應付票據和應付擔保票據減去現金和現金等價物以及包括在限制性現金中的1031(B)匯兌收益。MAA認為，淨債務是評估其債務狀況的有用工具。

淨營業收入(NOI)

淨營業收入是指在此期間持有的所有物業的租金和其他物業收入減去總物業運營費用(不包括折舊和攤銷)，無論其為待售狀態。NOI不應被視為MAA普通股股東可獲得的淨收入的替代方案。MAA認為，NOI是評估經營業績的有用工具，因為它通過剔除公司層面的費用和其他與物業經營業績無關的項目來衡量物業業績的核心業務。

非同一商店和其他NOI

非同一商店和其他NOI代表非同一商店和其他投資組合中分類的所有財產在此期間的租金和其他財產收入減去總財產運營費用(不包括折舊和攤銷)。非同一商店和其他NOI包括與颶風有關的風暴相關費用。非同一商店和其他NOI不應被視為MAA普通股股東可獲得淨收入的替代方案。MAA認為，Non-Same Store和其他NOI是評估經營業績的有用工具，因為它通過排除公司層面的費用和其他與物業經營業績無關的項目來衡量物業業績的核心業務。

同一家店NOI

同一門店NOI代表同一門店投資組合中分類的所有物業在此期間的租金和其他物業收入減去總物業運營費用(不包括折舊和攤銷)。同一家商店NOI不包括與颶風有關的風暴相關費用。同一商店NOI不應被視為MAA普通股股東可用淨收入的替代方案。MAA認為，Same Store NOI是評估經營業績的有用工具，因為它通過剔除公司層面的費用和其他與物業經營業績無關的項目來衡量物業業績的核心業務。

其他鍵定義

單位平均有效租金

每單位平均有效租金指扣除租務優惠后的租金總額，加上空置單位的現行市價，除以單位總數。租賃優惠是對當前市場價格的折扣。MAA認為，平均有效租金是評估平均定價的有用指標。它不代表每個單位實際收取的租金收入。

平均物理佔用率

平均實際佔用率是指在適用期間內每日實際佔用率的平均值。

發展社區

在獲得所有正在開發的單位的入住證之前，社區仍被確定為開發項目。一旦所有單元交付並可供使用，社區就會進入租賃社區組合。

租賃社區

在租賃期間獲得的新收購和新開發的社區仍保留在租賃社區投資組合中，直到穩定下來。社區在90天內達到90%的平均實際佔有率時被認為是穩定的。

非同一商店和其他投資組合

非同一商店和其他投資組合包括最近收購的社區、正在開發或租賃的社區、已被處置或已確定要處置的社區、經歷重大傷亡損失的社區、不符合同一商店組合定義的要求的穩定社區、零售物業和商業物業。

居民流動率

居民營業額指截至報告季度末，居民遷出(不包括同一門店投資組合內的轉移)佔到期租約的百分比，截至報告季度末。

同一商店公文包

MAA在每個日曆年初或重大交易或活動需要時審查其相同的商店投資組合。如果社區在前一年年初擁有並穩定下來，通常會被添加到同一商店投資組合中。社區在90天內達到90%的平均實際佔有率時被認為是穩定的。已被MAA董事會批准處置的社區將被排除在同一商店投資組合之外。經歷了重大傷亡損失的社區也被排除在同一商店投資組合之外。在90天內達到90%的平均實際入住率時，社區被認為是穩定的。

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源MAA