地方兩會｜上海市人大代表王穎：直面工作難點，推動城市更新政策高效落地和持續創新

轉自：中國經營網

本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道

近年來，城市更新正成為上海市城市建設發展的「主旋律」。1月23日上午，上海市第十六屆人大二次會議開幕，上海市市長龔正作政府工作報告（以下簡稱「報告」），多次重點提及城市更新工作。

報告提出，2024年，上海市要大力推進「兩舊一村」改造，完成12萬平方米中心城區零星二級舊里以下房屋改造、31萬平方米小梁薄板房屋等不成套舊住房改造，啟動10個城中村改造項目。

《中國經營報》記者注意到，從上海新天地到蟠龍天地、鴻壽坊，瑞安房地產有限公司（以下簡稱「瑞安房地產」，00272.HK）在上海市打造了多個城市更新「名片」。正因如此，在2024年上海市兩會期間，上海市人大代表、瑞安房地產行政總裁王穎提交了《關於上海進一步優化城市更新工作的建議》。

王穎建議，上海市應直面目前城市更新工作中的難點，研究現有的政策法規，堅持規劃引領，激發經營主體參與的積極性。用更創新的城市更新理念和方法，促進人居環境的改善、城市面貌的提升和經濟社會的高質量發展。

加強現有政策法規執行力度

據瞭解，面對城市更新工作提出的新要求，上海市已出臺一系列相關指引或意見，在進行頂層設計的同時，形成了一套較為完整的機制。

2023年11月17日，上海市發佈《關於加快轉變發展方式集中推進本市城市更新高質量發展的規劃資源實施意見（試行）》和《關於促進城市功能融合發展創新規劃土地彈性管理的實施意見 (試行）》。

王穎注意到，上海市部分行業主管部門也有相應的政策法規落地，但是有些部門的政策法規調整工作並不及時，導致新舊政策之間不一致。

在王穎看來，上海市城市更新工作需要結合現有政策法規和實踐，研究與之相關的政策法規條例之間的關聯度。同時，要疏通實際推進過程中的「卡點」，解決痛點，加強政策間的相互協同，堅持規劃引領。

以優化涉及風貌保護項目的審批流程為例，王穎建議，在頂層設計指引下，多維度、多層面加強各部門之間的協同，建立跨部門聯動操作模式，提高對風貌保護項目的審批效率，讓創新理念得到實施，激發經營主體參與城市更新的積極性。

城中村改造是當前上海市城市更新的工作重心。記者瞭解到，對於城中村改造項目而言，由於地塊邊界通常犬牙交錯，規劃板塊內外各空間和功能形成有機統一的整體至關重要。

對此，王穎分析認為，城中村周邊道路、綠地、水系及公建配套項目與改造項目需要以同等建設標準整體打造。同時，提前開展規劃佈局工作，配套完善的交通、教育、醫療等設施，實現整片區域品質的提升和城市面貌的改變，發揮經濟引擎作用，帶動區域高質量發展。

在城市更新解決方案方面，王穎表示，上海市城市更新要根據城市發展的總體目標，進一步開拓思路、創新方法，從而領跑全國。

針對城市功能融合發展中的一些具體實施細則，如土地彈性管理，王穎建議，要分用途、分業態明確各自的土地價款，特別是在含住宅功能的混合用地中，建議明確住宅與非住宅用途各自對應的土地價款，以及相應的競拍溢價分配比例等問題。

「針對集約化用地、豎向垂直功能複合的更新發展項目，建議採用以‘三維地籍’模式為代表的土地立體化管理創新做法，解決新時期土地立體化開發和城市高複合發展的新需求。」王穎補充道。

對於需要開展多功能複合發展和風貌保護等複雜工作的城市更新項目，王穎則建議，從項目立項階段就要公平公開遴選優質經營主體，並嚴格按照項目全生命周期「整體定位、整體規劃、整體開發、整體運營」的指導方針進行建設運營。

建議借鑑國際成功案例經驗

王穎表示，上海市已出臺支持複合利用土地的政策，但複合功能項目開發運營仍面臨着諸多挑戰。比如，在涉及歷史風貌保護項目的改造過程中，新建築、新功能與原風貌、原肌理如何有機融合？如何更好地平衡城市更新項目的經濟效益、社會效益與可持續發展要求？

「這都需要用理念創新、方法創新來推動城市更新工作的模式創新。」在王穎看來，上海市更好地推進城市更新工作，可以借鑑國際成功案例中的好思路和做法，實現經濟效益、環境效益和社會效益的平衡。

近年來，傳統辦公業態面臨明顯壓力。王穎指出，人們對於辦公的需求也在發生變化，植入藝術、文化、現代生活方式和舒適居住等元素的複合空間場景，越來越受到老百姓的喜愛。

「位於美國紐約的曼哈頓下城，通過混合功能的改造，將辦公空間改造為住宅、酒店。讓它從一個單一的金融中心發展成為高密度且功能複合的全時全日活力社區，這樣的做法非常適合上海市借鑑。」王穎認為，複合功能活力社區的打造，可以讓城市中心的土地資源得到更加高效的利用，充分釋放中心城區能量，實現「向更新要效益」目標，進而激發城市活力。

在王穎看來，位於澳大利亞悉尼的Quay Quarter Sydney項目，也是值得上海市借鑑的城市更新案例。據悉，該項目並不是簡單拆除原有超高層塔樓再進行重建，而是在保留原塔樓大部分主體結構、修復2座歷史文化建築的基礎上，大幅擴建裙房和塔樓，並新增了住宅和公共空間，通過多地塊聯動更新、容積率總體平衡，從而提升街道和巷弄的活力，實現了「向存量要功能」的目標。

王穎分析認為，這種兼顧有機融合理念創建新樓宇、新地標的做法，很好地平衡了城市煥新、經濟發展及綠色可持續三者的關係，同時滿足了項目辦公租户、消費者和居民、周邊社區的需求，可以為上海市推進城市更新工作提供一些新思路和新方法，為細化落實已有的相關實施細則提供參考。