信託「放水」地產

文/樂居財經 許淑敏

「蠻少見的。」一名信託機構從業人員，評論天地源向廈門國際信託、陝西國際信託集中貸款融資案例。

1月17日，天地源發佈會議決議公告，其中提及通過兩項議案。

一是天地源計劃向廈門國際信託，申請總金額不超過4.8億元的信託融資，資金將用於公司下屬公司合規項目的開發建設，貸款期限不超過30個月，融資成本為年利率8.9%。

二是天地源計劃向陝西國際信託，申請總金額不超過4億元的貸款，用於公司合規項目開發建設，貸款期限為18個月，融資成本為年利率9.5%。

當前市場，信託機構以壓降地產相關融資為趨勢，大都不再涉及地產業務，但廈門國際信託、陝西國際信託依然為天地源項目開發提供貸款。

一時間，業內關於房地產信託融資的口子是否進一步放松，展開熱議。

但從落地情況來説，天地源獲得信託融資更像是個例，本身是國資，也有信託融資的基礎，與信託機構多有合作，此番也是持續性的融資動作。

當前普遍信託機構，對於涉房類融資性項目，基本敬而遠之，轉而發展服務型信託，尋求轉型。只是轉型之路漫漫，面臨涉房融資項目的巨大收益，能否能躲過「誘惑」，難以言清。

多重擔保「換錢」

「除非是央國企的項目還可以看看，其他民企地產風險太大」。對於當前涉及地產業務的信託機構而言，這種時候，主要看房企實力，對應項目以及相應抵押物等。

這些條件，天地源似乎都吻合。天地源是西安高科旗下的公司，國有企業、背靠大樹。

其為廈門國際信託提供的抵押物，包括西安越航置業以所持「蘭樾坊」部分住宅現房抵押擔保；旗下陝西東方加德建設以所持「萬熙天地」項目DK-2地塊、DK-4地塊部分商業用房抵押擔保；西安天地源房地產開發公司提供連帶差額補足。

而為陝西國際信託提供的是，以旗下西安天地源所持陝西藍天御坊置業100%股權提供質押擔保。

現房抵押、商業用房抵押，又有股權質押擔保，多重增信機制之下，廈門國際信託、陝西國際信託選擇提供貸款，也算是合理。

再加上，天地源顯示了銷售增長情況。近些年，天地源一直保持在百億銷售規模左右。2023年，其實現合同銷售金額114.95億元，同比增長6.39%，實現權益合同銷售金額100.08億元，同比增長9.71%。

更於2022年，天地源營收首次突破百億，達到105.52億元，同比增長52.01%。

但亦有疑惑的地方。比如天地源自身的經營狀況，並不理想，雖然營收、銷售有增長勢頭，但近兩年陷入「增收不增利」的循環，還一直頂着高負債的壓力。

2022年，營收百億的天地源，淨利潤僅為3.43億元，不增反降9.06%；2023年前三季度，天地源營業收入52.12億元，同比上升32.83%，而歸母淨利潤371.06萬元，同比下降94.53%。

如若從單季度看，2023年第三季度，天地源已經為虧損狀態，歸母淨利潤-2448.85萬元，同比下降141.52%。

至於負債情況，自2020年開始，其資產負債率便超過87%，此后一直居高不下。2023年前三季度，天地源總負債合計359.5億元，總資產409.8億元，資產負債率仍高達87.28%。

天地源現金流緊張，2023年前三季度，其經營性現金流為-6.8億元，上年同期為12.38億元。

去年中報上，天地源曾表示，隨着公司融資渠道拓寬，短期資金壓力或將得以化解。

其一直在尋求融資，去年5月國資委批覆了天地源向35名特定投資者非公開發行總額不超過12.5億元A股股票的申請，用於項目建設和償還金融機構借款。

而此番尋求信託融資，主要是爲了緩解短期資金壓力。

信託朋友圈

高負債，某種程度上代表着高風險。

這些年，不少房企都忙着降負債，提升資產運營質量。但天地源憑藉着融資優勢，依然在擴大負債。

2022年底，天地源的負債總額351.8億元，融資總額高達129.1億元。當年，天地源融資到賬95億元。

而且融資成本不低，2022年，天地源整體平均融資成本7.49%。對比典型房企的融資成本均值，則在5%左右。

與此同時，天地源財務費用也不斷上漲，2023年上半年，天地源財務費用同比上漲96%至6885萬元，主要原因為費用化利息增加。

不過，能在較為低迷的市場環境之下，保持着融資渠道的通暢，不得不承認天地源的融資能力，尤其是信託貸款方面。

天地源與信託機構之間，關聯不少。像是上述的廈門國際信託、陝西國際信託，與天地源也早有聯繫。

單從西安天地源的股權出質情況看，自2021年以來，已發生6筆股權質押操作，其中3筆質權人為信託機構。

2022年9月，西安天地源質押陝西東方加德建設開發有限公司5億元股權，質權人正是陝西國際信託。

另外，2022年8月，天地源曾公告稱，向陝西國際信託申請總金額不超過8億元的信託融資；2023年7月，天地源收到陝國投4.7億元信託貸款，截止財務報告批准報出日該筆貸款余額為5億元。

至於廈門國際信託，還與天地源合作過項目。

去年3月，西安天地源及西安不動產，與廈門信託共同出資成立天廈合夥企業，受讓西安天地源持有西安佳幸54%股權，共同開發旗下的高新宸樾項目。其中，廈門信託出資6.9億元。

但高新宸樾項目開盤銷售之前，天地源收購回西安佳幸54%股權，收購價款不高於14.58億元。

要知道，高新宸樾項目位於西安高新區核心位置，又有頂級商業加持，不缺熱度，首開即搖號。而廈門國際國際則在開盤之前，退出了項目。

可見，廈門國際國際所擔任的角色，更多是在於資金輸送，而雙方的利益牽扯，或許更為複雜。

還有百瑞信託，也與天地源共同投資設立了坊樾公司，合作開發永安華府項目。其中，天地源以持有的皓岳公司100%股權作價出資，其中5100萬元計入註冊資本，佔51%的股權，百瑞信託通過信託計劃以貨幣出資4900萬元，佔坊樾公司49%的股權。

通過這樣的方式，天地源以股權出資，而信託機構以貨幣出資，天地源無須擔憂資金問題，主要負責操盤項目。

對於資金短缺的天地源而言，這些信託機構幫助頗多。

在天地源的2023年中報上，關於廈門國際信託，已有兩項集合資金信託項目。而2023年7 月，其共收到廈門國際信託1.94億元信託貸款，截止財務報告批准報出日該筆貸款余額為5億元。

不止於此，天地源還與華潤信託、百瑞信託、中鐵信託、西部信託等多家信託機構設立了集合資金信託項目。截止2023年上半年，該等債券投資的期末余額共4157.77萬元。

壓降仍是趨勢

天地源接連獲得多筆信託貸款，一時間引發了市場熱議，甚至有的説法認為，房地產信託融資的口子有了放松的跡象。

但實際上，天地源更像是市場上的個例。當前普遍的信託機構，對於涉房類融資性項目，基本敬而遠之。

「市場上很多客户都不敢去碰地產項目，風險太大，行業低迷可能還得持續幾年。」這是多數業內的普遍看法。

前些年，房地產信託融資遭遇嚴監管，不得將信託資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。

直到2022年底，監管層發佈的「金融16條」，其中包括了「鼓勵信託等資管產品支持房地產合理融資需求，鼓勵信託公司等金融機構加快業務轉型」，可為地產項目合理融資提供支持。

但從落地情況來看，多數信託機構對於地產項目還是保持審慎態度。頭部的信託機構，正想盡辦法，處理地產風險資產。

像是金谷信託，提前出手對萬柳書院的債權資產，中信信託則將世茂「第一高樓」項目，掛網拍賣，而廈門國際信託，乾脆拿走了與正榮合作項目的公章，擔心出險企業影響項目預售。

畢竟資管新規之下，傳統的地產信託業務、地方城投平臺信託業務，不再是發展方向。信託業務當前分為新的三大類，即：資產管理信託、資產服務信託、公益慈善信託，引導信託行業轉型。

一頭部信託機構的業內坦言，公司目前明確徹底退出地產融資業務，畢竟不是監管倡導的方向，現在都是提倡做服務信託業務。

涉及地產的業務，多數是爲了紓困，信託機構也轉而走向服務信託方向。例如建信信託在業內首創了企業破產重整服務信託業務，在「預重整+破產重整」模式下通過信託方式化解地產項目風險。

其設立信託隔離項目公司，引入新的投資人並加強后續建設和銷售監管。

至於傳統的涉房融資業務，信託機構都是持續壓降規模。

樂居財經此前統計過，2022年20家典型信託公司投向房地產的信託資產，為6489億元，相比2021年的10131億，降低了35.9%。

中國信託業協會數據顯示，截至2023年三季度末，資金信託總規模為16.44萬億元，同比上升9.52%，其中投向房地產的資金信託規模為1.02萬億元，同比下降2596.77億元，降幅20.28%。

但與此同時，不少信託機構也迎來轉型陣痛。絕大部分的信託公司，面臨着信託手續費下滑、投資收益縮水等方面的問題。

而短期帶來的壓力，或許是前述信託機構還繼續涉房融資業務的原因。

「但爲了短期利益再去做房地產類的業務，也並非長久之計」，上述業內對樂居財經不斷強調這點。