仲量聯行：上海房地產市場積聚動能需求緩步恢復

中國經濟新聞網訊（張煒）近日，仲量聯行在滬發佈「2023年第四季度上海房地產市場回顧及展望」稱，2023年四季度，上海商業地產市場繼續鞏固復甦態勢，為2024年市場的持續修復奠定堅實基礎。

仲量聯行華東區董事總經理兼商業地產部中國區總裁張靜表示，隨着消費者陸續重返商場，商業活動持續恢復，2023年大多數行業的基本面較2022年明顯回暖。展望2024年，大量新增供應入市，加之部分行業租户仍保持較為謹慎的租賃策略，市場依然面臨挑戰。但在各類支持性政策的助力下，預計上海商業活動及商業地產市場情緒將保持穩中向上態勢。」

展望2024年，市場將持續穩步復甦。更多經濟刺激性政策有望拉動辦公樓租賃需求。隨着企業重振信心，新增帶看量將有望落地轉化為新的租賃需求。尤其在全市租金下行階段，部分租户的升級需求有望得以釋放。然而，市場仍面臨供應壓力，受此影響整體市場租金預計短期內仍將下行。

上海產業園區方面，2023年四季度帶看量及問詢量有所上升，但整體租户仍保持較為謹慎的租賃策略。仲量聯行上海商業地產部產業園區總監俞則人表示，以集成電路為代表的科技企業以及總部型需求，仍是上海產業園主要的租賃需求來源。新增供應方面，2023年四季度迎來一個項目竣工交付，總建築面積錄得130800平方米。較大的供應使得上海產業園區整體空置率環比上升0.6個百分點，同比上升3.6個百分點，達到16.4%。由於市場復甦較為緩慢以及存在未來供應壓力，整體租金繼續承壓，環比下降1.6%，同比下降3.5%至每平方米4.4元/天。

上海零售物業方面，2023年四季度上海消費市場持續復甦，零售物業租賃勢頭保持穩定。2023年第四季度上海優質零售物業淨吸納量為26.8萬平方米，全年累計淨吸納73萬平方米，超過疫情前的2019年全年61萬平方米的淨吸納量。仲量聯行華東區零售地產部總監黃臻表示，2023年多個零售業態都迎來租賃需求的復甦，其中較為活躍的有運動服裝和裝備、香水香氛與美粧護膚、瑜伽普拉提等精品健身塑型場館、兒童娛樂場、飲品及烘焙店等。

預計2024年核心商圈供應有限，租賃需求穩定回升，尤其是來自運動服飾與裝備，美粧香氛和餐飲等品牌的需求。預計2024年將有更多國際精品運動品牌及化粧品牌在上海開出首店。預計2024年核心商圈供應有限，租賃需求穩定回升將有助於空置率進一步下降。就非核心商圈而言，2024年將迎來10個新項目入市，市場整體入駐率和租金或將繼續面臨挑戰，項目之間表現將進一步分化。

上海物流地產方面，2023年創紀錄的新增供應抑制了整體租金增長。2023年四季度，上海物流地產租金環比微漲0.1%，同比上漲1.0%，達到每平方米1.57元/天。仲量聯行中國區產業及物流服務部資深董事黃暉表示，在新增供應持續放量的子市場，部分業主爲了回填空置面積而提供了更靈活的租金。

上海住宅市場方面，購房者對樓市普遍仍持觀望態度。仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀分析認為，近期上海樓市政策的優化將有效降低購房門檻和購房成本，有利於重塑購房者置業信心，進而推動上海一、二手商品住宅市場成交勢頭於2024年企穩復甦。預計高端一手住宅價格將繼續小幅穩步上升，而高端二手住宅價格在短期內或將繼續下探。隨着新政效力在2024年逐漸顯現，二手房成交量有望復甦，進而帶動高端二手價格止跌企穩。