2024年S艱難開局：六家以上REITs評級被下調

11月和12月是大多數房地產投資信託(REIT)行業股價大幅上漲的兩個月。許多REITs在10月底觸底后上漲了30%或更多。

但通常在這樣的活動之后，分析師們開始削尖他們的鉛筆，對一些導致價格大幅上漲的問題進行更嚴格的審查。對於幾隻在年底股價上漲的房地產投資信託基金來説，今年的開局已經不太順利。幾家房地產投資信託基金最近宣佈了積極的消息，但這並沒有阻止分析師下調它們的評級。

看看六位以上的分析師，他們以謹慎的態度下調了REITs的評級，開始了新的一年。

Stag Industrial Inc.(紐約證券交易所代碼：STAG)是一家總部位於波士頓的工業房地產投資信託基金，在41個州擁有和運營單租户和多租户物業。該公司的568處房產中，大部分是位於中西部和東海岸的倉庫和配送大樓。

去年12月，Stag宣佈在田納西州查塔努加簽署了兩份64.62萬平方英尺的租約續約，並在新澤西州完成了三個新的屋頂社區太陽能項目。

儘管有這些積極的事件，1月5日，Baird分析師大衞·羅傑斯將Stag Industrial的評級從強於大盤下調至中性，同時將目標價從38美元上調至41美元。

Stag Industrial最近進行了一次內幕交易。12月22日，首席會計長雅克林·保羅以497,553美元的價格出售了12,900股公司股票。

Rexford Industrial Realty Inc.(紐約證券交易所代碼：REXR)是一家總部位於洛杉磯的工業房地產投資信託基金，在南加州高增長地區擁有或管理371處房產，4500萬平方英尺。其市值為120.4億美元。

1月4日，Rexford宣佈以1,130萬美元出售一處工業地產，並以總計6,950萬美元收購另外兩處工業地產。這些收購的資金來自公司現金、遠期股權結算收益和1031遞延納税匯兌。

1月5日，Baird分析師羅傑斯將Rexford Industrial的評級從表現優於大盤下調至中性，同時將目標價從53美元上調至61美元。

Medical Properties Trust Inc.(紐約證券交易所代碼：MPW)是一家總部位於阿拉巴馬州伯明翰的醫療房地產投資信託基金，在美國和其他9個國家擁有和運營441家普通急診護理和其他物業，在歐洲甚至澳大利亞設有辦事處。它的投資組合價值190億美元，其中約64%是普通急診醫院，約三分之二的資產位於美國。

1月4日，Medical Properties提供了其最大租户Steward Health Care System的最新信息。醫療地產表示，它正在加快努力，從2023年第四季度開始收回未收取的租金和Steward的未償還貸款義務。Medical Properties同意為Steward提供一筆新的6000萬美元過橋貸款，以先前存在的抵押品和Steward管理護理業務的新第二留置權為擔保。

斯圖爾特還在探索出售或保留某些醫院業務的可能性，以及剝離非核心業務的可能性。截至2023年底，斯圖爾特仍欠醫療財產信託公司約5000萬美元。

1月5日，KeyBanc Capital Markets Inc.分析師奧斯汀·沃施密特(Austin Wurschmidt)將醫療地產信託公司的評級從增持下調至行業權重。

華爾街對這一消息相當不安，在消息傳出和評級下調之間，投資者推動Medical Properties的股價在早盤交易中下跌超過30%。

醫生房地產信託基金(紐約證券交易所代碼：DOC)擁有並運營着分佈在32個州的291家醫療保健物業。其中大部分是醫生租用的醫療辦公樓。截至第三季度，其94.6%的辦公室已出租。

10月30日，醫生房地產信託公司宣佈，它已同意與HealthPeak Properties Inc.(紐約證券交易所代碼：PEAK)合併，合併后的全股票等值合併價值約為210億美元。合併預計將在2024年上半年完成。

分析師意見不一。1月5日，KeyBanc分析師託德·托馬斯將醫生房地產信託公司的評級從增持下調至行業權重。但幾天前，Compass Point Research&Trading分析師梅里爾·羅斯(Merrill Ross)維持對醫生房地產信託的買入，同時將目標價從19美元下調至18美元。

中美公寓社區公司(紐約證券交易所代碼：MAA)是一家自我管理的住宅房地產投資信託基金，專門從事購買和租賃公寓綜合體。它在16個州和華盛頓特區的300個社區擁有不到10.2萬套公寓。中美公寓社區的大部分房產位於東南部、西南部和大西洋中部各州。

中美公寓社區是S標準普爾500指數成份股公司之一，已上市28年。亞特蘭大和達拉斯地區佔其同店淨營業收入的22%以上。

12月12日，Mid-America將季度股息從每股1.40美元提高到1.47美元，增幅為5%。股息將於1月31日支付給1月12日登記在冊的股東。

12月13日，中美洲公司提拔布拉德利·希爾為總裁兼首席投資官。希爾之前曾擔任中美公寓的執行副總裁兼首席投資官。

儘管最近有這樣的消息，但1月2日，傑富瑞分析師Linda Tsai將中美公寓的評級從買入下調至持有，並將目標價從140美元下調至136美元。

AvalonBay社區公司(紐約證券交易所代碼：AVB)是一家收購、開發和管理多家庭社區的住宅房地產投資信託基金。截至2023年第三季度，AvalonBay社區直接或間接在12個州和華盛頓特區的296個社區擁有約89,240套公寓。

12月4日，AvalonBay宣佈公開發售4億美元的優先無擔保票據，利率為5.3%，2033年12月7日到期。

分析師在2024年的第一周對AvalonBay態度強硬。1月5日，KeyBanc分析師Wurschmidt將AvalonBay社區的評級從增持下調至行業權重。1月2日，Wolfe Research分析師安德魯·羅西瓦赫(Andrew Rosivach)將AvalonBay的評級從表現優於大盤下調至同行表現。

最近幾周，對Avalon Bay的空頭興趣也在增加，目前已有234萬股賣空。

SITE Centers Corp.(紐約證券交易所代碼：SITC)是一家總部位於俄亥俄州比奇伍德的零售房地產投資信託基金，擁有106個全資購物中心，其中65%的購物中心位於美國富裕地區的雜貨店或優質折扣店。其第三季度的租賃率為94.4%。

10月份，Site Center剝離了61家便利業物業，成立了一個獨立的REIT，名為Curbline Properties。剝離預計需要一整年的時間，Curbline預計將從淨現金頭寸開始，沒有債務。合併后，Site Center仍將擁有83處物業。

12月13日，Site Center宣佈派發特別股息每股0.16美元，於1月12日支付給12月27日登記在冊的股東，除息日期為12月26日。特別股息來自出售Site Center約15%的資產基礎。

儘管這些都是積極的消息，但在1月5日，Wolfe Research分析師Rosivach也將Site Center的評級從表現優異下調至同行表現。Site Center在11月和12月上漲了28%以上。但現在是2024年，鋒利的鉛筆已經過時了。

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