地產十大事件 行業洗牌加劇，房企化債自救

　　2023年，我國房地產行業「轉舵」。在供求關係發生轉變的新形勢下，房地產行業面臨着新舊模式的轉換。這一年，舊模式宣告消亡，「三高」房企退市、行業洗牌加劇；這一年，政策支持力度增大，積極穩妥化解房地產風險成為重要任務；這一年，房地產行業面臨着新的挑戰和機遇。

　　新京報房產新聞盤點出2023年房地產行業「十大事件」，包括樓市「小陽春」、碧桂園「風口浪尖」、融創債務重組生效等，希望通過這些大事件窺探今年房地產行業的全貌。

　　1 樓市「小陽春」

　　2023年一季度，在政策暖風之下，全國樓市回暖跡象明顯。據國家統計局數據顯示，2023年2月份和3月份，一二三線城市無論是新房還是二手房房價都實現了環比上漲或持平，這也證明了樓市的整體回暖。

　　相比其他城市，一線城市樓市回暖較為明顯。國家統計局數據顯示，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，二手住宅銷售價格環比上漲0.5%。同時，以北京二手房市場為例，3月份，北京二手住宅網簽約2.2萬套，環比和同比實現雙增。

　　此外，從房地產整體銷售來看，國家統計局數據顯示，1-3月份，商品房銷售面積約2.99億平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售面積同比增長1.4%；商品房銷售額約3.05萬億元，同比增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。

　　點評：疫情之后，長時間積壓的購房需求集中釋放疊加需求端的利好政策來襲，全國樓市重點城市迎來了一波「小陽春」行情。但是，2023年的「小陽春」行情主要集中在熱點一、二線城市，且由於需求端持續疲軟，「小陽春」行情持續時間不長。

　　2 碧桂園「風口浪尖」

　　2023年8月7日，碧桂園未能兑付兩筆總計2250萬美元的美元債券利息，構成實質性違約，從而引發信用危機。

　　8月31日，碧桂園披露2023年半年報顯示，上半年淨利潤虧損489.32億元，未來12個月內到期的債務為1087.03億元。

　　10月10日，碧桂園正式宣佈違約，其發佈公告稱預計無力償還一筆本金4.7億港元的到期境外債務，也預期無法如期或在相關寬限期內履行其所有境外債務款項的償付義務。

　　在陷入危機后，碧桂園積極推動債務重組。目前，碧桂園已經與9家境內債券持有人達成協議，將對9只境內債券進行展期三年。

　　與此同時，碧桂園開啟架構收縮，合併14個區域為7個新區域，區域個數降為21個；下調高管薪酬，碧桂園2023年高管薪酬較2021年下降86%，楊惠妍年薪從37萬元降至12萬元。

　　12月8日，碧桂園董事局主席楊惠妍在公司內部會議上表示：「未來12個月公司主要有三項工作：保交付、保經營和保信用。家族肯定會砸鍋賣鐵支持公司的，公司會努力成為出險企業儘快恢復的一個樣板。」

　　點評：這一年，碧桂園一直處在「風口浪尖」上，從年初被傳出陷入流動性危機、裁員到年中美元債正式違約，再到年底「砸鍋賣鐵」。碧桂園雖然陷入危機，但是其自救的努力也值得肯定，包括「保交樓」、出售資產、高管降薪等，這也都傳遞出碧桂園「不會躺平」的信號。

　　3 融創債務重組生效

　　2023年11月20日，融創發佈公告宣佈境外債務重組各項條件已獲滿足，當日起正式生效。至此，融創整體化解約900億元的債務風險，同步實現降債45億美元。

　　融創版本的化債方案顯示，融創債權人約百億美元的現有債務將被置換為新票據、強制可轉換債券、可轉換債券、融創服務的股票，分別對價57億美元、27.5億美元、10億美元、7.75億美元。

　　歷時18個月的融創境外債重組正式宣告成功，成為首家完成境內外債務重組所有流程的大型房企。

　　點評：融創作為龍頭房企，其化債的態度和努力值得肯定。作為大型龍頭房企，融創完成債務重組也為市場傳遞積極信號，其融創版本的化債方案中分門別類化解以及債權、股權分開的思路也給后續房企化債作出借鑑和參考。此外，值得注意的是，融創化債以時間換空間，最終公司是否能「闖關」還取決於公司經營面和銷售情況的恢復。

　　4 萬達300億「對賭」危機解除

　　2023年12月12日，萬達官網披露，太盟投資集團（PAG）與大連萬達商管集團共同宣佈簽署新投資協議。太盟將聯合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經大連萬達商管集團贖回后，對珠海萬達商管再投資。

　　現有投資人於2021年8月對珠海萬達商管的投資額約為380億元，其中太盟的投資額約為28億美元，現有投資人在原投資安排中享有到期贖回權。按照新協議，大連萬達商管持有珠海萬達商管的股權比例為40%，是單一最大股東，太盟等數家現有及新進投資人股東參與投資，總計持股60%。

　　值得注意的是，就珠海萬達商管的上市問題，新協議不再設置對賭協議。此前擺在王健林面前最大的難關就是，如果珠海萬達商管不能在2023年底成功上市，萬達需要向上市前的部分投資者支付約300億元股權回購款。新協議的簽署也意味着萬達終於解除了這場高達380億元的對賭「危機」。

　　點評：這場上市「對賭」危機的解除，讓萬達得以重獲新生，但代價也很大。王健林痛失了全球最大的影院運營商之一的萬達電影，割捨了多處萬達商業的核心資產，讓出了珠海萬達商管的絕對控制權，是真正的一場「斷臂求生」。

　　5 陸家嘴「毒地」事件

　　2023年11月4日，陸家嘴發佈的一份公告將歷時7年的「毒地案」暴露在公眾面前。陸家嘴控訴了其前后耗資百億元從蘇鋼集團買到「毒地」的始末，並稱「毒地」污染程度遠超當初拍賣時所披露的情況。

　　在公告中，陸家嘴表示，其控股子公司蘇州綠岸房地產開發有限公司名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠超蘇鋼集團掛牌出讓時所披露的污染情況。

　　為此，陸家嘴向江蘇省高級人民法院提起民事訴訟，請求法院判令蘇鋼集團承擔賠償100.44億元的侵權責任等。此后,陸家嘴收到了江蘇省高級人民法院的書面案件受理通知書。

　　但是，涉案另外一方蘇鋼集團卻對「14宗地塊均存在污染」予以了駁斥，並稱陸家嘴在開發中可能存在「二次污染」的問題。至此，雙方各執一詞，陸家嘴「毒地」案陷入羅生門。

　　點評：陸家嘴「毒地」事件再次引發了公眾對土地污染問題的關注。該事件不僅暴露了土地污染問題的嚴重性，也揭示了商業利益與環保責任之間的博弈。除了釐清企業責任之外，「毒地」對於購房者和當地居民的影響如何，其權益如何保障？這是在企業利益之外更為重要的問題。

　　6 房企退市

　　2023年，房企退市潮持續蔓延。

　　在港股市場，2023年4家房企新力控股、南海控股、嘉年華國際、三盛控股分別於4月13日、11月16日、12月6日、12月20日被港交所取消上市地位。

　　目前，大唐集團、匯景控股、力高集團、銀城國際控股、祥生控股集團、大發地產、佳源國際控股等多家房企均處於停牌狀態，若無法滿足復牌指引，這些企業也面臨被退市風險。

　　在A股市場，2023年以來，陽光城、藍光發展、嘉凱城、宋都股份、泰禾、美好置業等房企也被退市。

　　點評：無論是港股還是A股，「優勝劣汰」是基本的原則和趨勢。由於經營不善和麪值低於規定值，越來越多的房企面臨被退市的命運。一方面，退市的房企給予市場很多啟示，其中不乏曾經的千億房企，其退市也印證着曾經「高負債、高周轉、高槓杆」的「三高」模式再也行不通。另一方面，房企退市潮也反映出當下房地產行業正值行業洗牌之際，在房地產行業新舊模式轉變的當下，只有適應新市場、採用新發展模式的房企才能更好地穿越周期。

　　7 保利奪得年度銷冠

　　2023年，保利發展終於成為年度銷冠。根據中指研究院發佈的2023年房企銷售業績排行榜榜單顯示，保利發展以4207億元的銷售額位居第一。

　　2017年，時任保利地產董事長的宋廣菊曾提出「重回前三」的口號。2021年7月，宋廣菊因年齡原因宣佈正式辭任公司董事長、董事職務，劉平成為保利發展新的董事長后製定了「進三爭一」的目標。2022年，保利發展位居第二位，僅次於當時排名第一的碧桂園。而2023年，保利發展終於實現了這一目標。

　　點評：保利發展摘得桂冠有內外雙重原因。一方面，在龍頭民營房企恆大、碧桂園「爆雷」后，民營房企銷售額下滑，而作為央企，保利更具有融資和信用方面的優勢，從而促進業績「反超」；另一方面，保利發展也保持穩健的發展節奏，在行業低谷展現了穿越周期的綜合實力。

　　8 房企「白名單」

　　2023年11月份，據市場消息，監管機構正在起草一份中資房地產商「白名單」，可能涵蓋50家規模房企，國有和民營房企會被列入其中。據記者瞭解，該白名單可能出自銷售額、資產規模等靠前的50強房企，其中不乏已經出險房企。

　　目前，50家房企白名單尚未落地，仍有變數。市場消息稱，50家房企白名單可能為監管層的建議名單，在落地過程中，銀行會結合自身業務和風控標準，在自有名單基礎上做相應調整。截至目前，六大國有銀行和部分股份制銀行都已經召開了房企座談會，加強對重點房企的支持。

　　其中，六大行的房企參會名單包括國有企業、混合所有制企業、民營房企，重點參會房企包括萬科、龍湖、新城、濱江、美的置業等。同時，郵儲銀行還第一時間下發非國有房企重點支持名單，明確業務策略，確保精準滴灌。

　　在股份制銀行的銀企座談會上，出現了出險房企的身影。例如，廣發銀行邀請了新希望五新實業、雅居樂、碧桂園、新城控股、萬達集團、萬華投資參會，其中包括出險房企碧桂園。

　　點評：此次房企「白名單」的看點在於兩處，一是對民營房企的支持方式和力度；二是有無出險房企的列入。當前，房企融資困境主要集中於民營房企，相關部門也多次提到要「一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求」，在這樣的背景下，房企「白名單」被寄予了更多的期待。

　　9 消費基礎設施REITs開閘

　　2023年11月26日，證監會官網顯示，首批3只消費基礎設施公募REITs（Real Estate Investment Trust，簡稱「REIT」，也稱「房地產投資信託基金」）——華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業資產REIT、中金印力消費REIT已正式獲得證監會准予註冊的批覆。這也標誌着中國消費類基礎設施REITs開閘上市。

　　從此次公募REITs的底層資產看，為華潤置地、金茂和印力分別位於青島、長沙和杭州的商業資產項目。

　　此前10月20日，證監會正式發佈《關於修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。文件發佈僅一個月左右，首批消費基礎設施公募REITs就正式獲批，可見落地速度之快。

　　點評：首批三隻消費基礎設施REITs獲批具有極強的信號意義，為不動產商業市場帶來了新的投資機會和活力。目前，三隻消費基礎設施REITs主要來自於央企國企，資產也相對成熟，具有一定的試水意義。未來，該領域要邁向成熟和持續的市場化發展還需要政府、投資者和市場的共同努力。

　　10 北京鏈家調整中介費

　　2023年9月26日，北京鏈家對二手房交易服務費的收取方式和標準進行調整。收費標準從房屋成交總價的2.7%統一下調至2%。同時，收費模式從購房一方單邊支付中介費改為買賣雙方各承擔1%。

　　北京鏈家表示，為響應並貫徹落實住房和城鄉建設部、市場監管總局《關於規範房地產經紀服務的意見》有關精神，合理降低二手房交易成本，北京鏈家結合市場供求關係，對二手房交易服務費的收取方式和標準進行調整。

　　早在2023年4月27日，住建部、市場監管總局聯合印發《關於規範房地產經紀服務的意見》，其中提到，房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。

　　點評：隨着二手房市場的變化，已經從賣方市場轉向買方市場，中介機構須適應新的環境。同時，政府也在積極推動降低二手房中介費，以促進房地產市場的健康發展。作為市佔率較大的龍頭房產經紀企業，鏈家主動調低中介費有示範效應，同時，中介費用降低，將有助於提升市場流通，提高房產交易效率。

　　B04-B05版採寫/新京報記者 徐倩