夢迴上世紀80年代？日本買家今年瘋狂搶購紐約、倫敦房地產

財聯社12月6日訊（編輯 瀟湘）上世紀八、九十年代，在經歷了多年經濟高速增長、外資盈余的基礎上，日本曾在美國購買了大量標誌性建築，彼時豪橫的日本人甚至一度叫囂着把美國都要買下來。然而，此后日本的泡沫經濟很快被戳破，經歷了「失落三十年」的日本，也早已不復往昔的輝煌。

不過，對於在海外市場上沉寂了數十年的日本房地產投資者而言，今年似乎是一個例外！

有跡象顯示，日本投資者正在花費20年多來最多的資金來購置海外房地產，他們並沒有被全球房地產市場的低迷以及日元跌至30年低點所嚇倒……

曼哈頓的摩天大樓、多倫多的數據中心和倫敦的辦公樓，都是今年日本企業和養老基金斥巨資購入的資產。

由於日本企業和養老基金手握大量現金，又是唯一能獲得超低融資利率的發達經濟體，他們的購買行為在一定程度上緩解了全球商業地產市場面臨的壓力——當前不斷上升的寫字樓空置率和利率，正使全球其他買家望而卻步。

根據MSCI Real Assets的數據，2023年迄今為止，在全球商業地產交易中來自日本的資金已達到74億美元，是過去15年年平均水平的三倍多。自上世紀80年代末以來，日本投資者如此大規模的海外房地產支出可謂是極為罕見的。當時，日本的資產泡沫，推動了對洛克菲勒中心和圓石灘高爾夫球場等地標性場所的收購。

日本房地產買家緣何此時「出海」？

一些地產經紀人表示，他們的日本客户希望繼續在海外投資，尤其是在美國、澳大利亞和印度。

鑑於日本的低迴報率，大多數人都從長遠角度出發，希望實現收入多樣化。他們認為，儘管日元疲軟降低了購買力，但全球房地產市場低迷的價格仍具有吸引力。

商業房地產服務公司戴德梁行東京分公司跨境交易總監Hiroyuki Takayama指出，這股投資熱潮在一定程度上，是由疫情前將資金配置到海外房地產的公司推動的。雖然這些公司在疫情期間無法旅行和評估投資目標，但今年疫情后的恢復又重新點燃了熱情。

今年6月，從事房地產開發的日本森信託株式會社(Mori Trust Co.)以約1000億日元(合6.8億美元)的價格，從 SL Green Realty Corp.手中買下了美國紐約市公園大道245號(曼哈頓中央車站后面的摩天大樓)49.9%的股份。

「我們的優勢在於我們擁有良好的財務基礎，」Mori Trust首席執行官Miwako Date表示，「即使是1000 億日元的投資，我們也可以在不進行大舉融資的情況下自籌資金，並迅速執行」。

Mori Trust於2016年開始進行國際擴張，以進入那些具有增長潛力的穩定市場。這家總部位於東京的公司已將目光投向了美國，在波士頓和華盛頓收購了一些辦公樓。2022年，該公司提前五年實現了在海外房地產投資達到2000億日元的原定目標。Date稱，公司現在的目標是到2030年投資1.2萬億日元，其中約四分之一用於海外業務。

全球房地產市場的「大金主」

毫無疑問，此類交易可能有助於解凍目前已基本陷入凍結的美國商業地產市場。世邦魏理仕集團美國資本市場執行董事Brandon McMenomy表示，「當日本公司進行收購時，他們往往會選擇知名資產。這為美國商業地產市場提供了受歡迎的流動性。」

在全球其他地方，日本買家的身影在今年也同樣活躍：

日本電信運營商KDDI Corp.在年內斥資13.5億加元(約合9.96億美元)收購了多倫多市中心的一個數據中心建築羣。這也是今年全球商業地產市場上最大手筆的交易之一。

日本市值最大的開發商三井不動產(Mitsui Fudosan Co.)的一家合資企業，則斥資3.15億英鎊(合3.98億美元)收購了倫敦聖保羅大教堂附近的一棟辦公樓。

在悉尼，三菱地產公司(Mitsubishi Estate Co.)牽頭的一隻基金以7.79億澳元(合5.13億美元)購買了一座商業大樓。

2018年纔開始投資全球房地產市場的日本政府養老投資基金(GPIF)等養老基金，也在今年增加了投資總額。

三井不動產的一位女發言人説，作為公司戰略的一部分，三井不動產一直在穩步進行海外投資。公司考慮到了經濟和地緣政治風險，但不會受到短期外匯走勢的影響。

風險與機遇並存

當然，涉足如今脆弱的全球房地產市場並非沒有風險。韓國機構投資者在疫情爆發前曾向寫字樓投入了數十億美元，結果則是今年這些不動產的估值暴跌。

而對此，日本炒房客們的教訓則無疑要更多。

早在20世紀80年代末到90年代，日本公司就曾因房地產交易出現問題而陷入困境。1995年，三菱不動產在市場高峰期收購了紐約地標性建築洛克菲勒中心，隨后被迫放棄了對該建築的所有權。一家名為「宇宙世界」的日本房地產公司在債務纏身后，以比兩年前買入時低40%的價格出售了圓石灘高爾夫球場。

摩根士丹利資本國際亞太區研究主管Benjamin Chow表示，這些經歷在很大程度上促使日本投資者保持謹慎，「而眼下是他們很長時間以來第一次違背這一原則。」

不過很顯然的是，眼下與上世紀80年代末的情況還是有較大的不同。房地產服務公司第一太平戴維斯(Savills Plc)國際投資主管Stephen Down表示，現在日本買家的支出與泡沫時期有所不同。他曾在上世紀90年代初在日本工作。

「眼下他們肯定沒有達到當初那種規模。這其實是一種健康的多元化戰略，用一些稍微令人興奮的回報來進一步點綴日本國內的穩定業務」，Down指出。他為日本客户在英國和歐洲的交易提供諮詢。

根據MSCI的數據，在全球範圍內，日本是今年部署到房地產領域的第五大境外資本來源國，而在2022年僅排在第16位。在最活躍的前五個國家中，日本是唯一一個出現增長的國家。其他國家，如美國和加拿大，則大幅削減了購買量。

這種激增也反映了經濟低迷時期寬松資金來源的周期性。全球金融危機之后，中國投資者曾大舉收購了從豪華酒店到寫字樓的美國資產。戴德梁行的Takayama指出，現在，日本投資者可能會成為潛在的新救命稻草。