樓市情報局丨產權不足50年 融創壹號院還賣得動嗎？

9月，北京在內的多個熱點城市「認房不認貸」「降低房貸利率」等政策相繼落地。乘着政策的東風，融創順勢推出了多個重點項目，其中，位於北京東四環朝陽公園板塊的融創壹號院成為備受關注的項目之一。

根據此前媒體報道，9月3日晚，300多組排卡驗資過的購房者擠滿了融創壹號院的開盤大廳。9月4日下午，融創公佈了一張大紅色的海報，宣告融創壹號院的熱銷，169套房被成功認購，認購率接近50%，認購金額達到56.2億元，超7月全月合同銷售額。

不過，北京住建委官網顯示，截至發稿，8月31日取得預售證的1號、3號和5號住宅樓網籤51套，均價約為13.10萬/平方米，9月23日取得預售證的2號住宅樓網籤12套，成交均價約為12.95萬/平方米。

合碩機構首席分析師郭毅表示，從網籤數據看，融創壹號院已經簽約很快了，千萬一套的豪宅，大部分是二套首付8成，需要賣房置換，能在開盤后2個月簽出將近70套來，説明有客户是提前準備好了購房款和購房資格，等着項目開盤的，在當下的市場環境非常難得。

融創壹號院銷售人員表示，項目一共有215平方米-291平方米五種户型，由於215平方米户數比較少，一共80多户，所以去化更快，目前大概剩下十幾套，項目主力户型是261平方米。

PART ONE

泛海易主 融創接盤

衆所周知，壹號院是融創TOP產品系，以地段佳、產品高端而聞名。融創壹號院是融創在北京的第7座壹號院，也是全國29個壹號院中首個冠以融創之名的壹號院。

融創壹號院在東四環東側，坐落於北京朝陽公園之畔，依託東四環黃金區位，可迅捷抵達東直門、三里屯、CBD、首都機場等城市核心功能區。周邊自然資源、商業資源、人文藝術資源、教育資源等配套都比較完善，且已多年無住宅供地和新盤入市，位置堪稱稀缺。

值得關注的是，不同於其它新開盤的項目距離拿地時間僅相隔幾個月的時間，融創壹號院是2004年拿的地，2026年10月交房，這意味着購房者拿到產權證的時候產權已經不滿50年。

關於產權年限問題，銷售解釋稱，雖然產權不到50年，但是現在到期都自動續期沒有任何影響。

此外，雖然項目以融創命名，但在這個項目中，融創股權佔比已經不到11%。

公開資料顯示，融創壹號院地塊原名叫泛海國際項目1號地塊，2004年8月由泛海拍得。2019年1月21日，因泛海陷入債務危機，融創作為「白衣騎士」收購泛海控股旗下泛海建設100%股權，其中就包括上述1號地塊。2022年11月，中信信託以58億元取得泛海建設64.678%的股權，華融以22.5億元獲得泛海建設25%股權。股權變更后，融創持股比例由100%下降為10.322%。

PART TWO

户型雷同 房價倒掛

融創壹號院全部設計為大平層產品，外立面是大面積玻璃配合石材及金屬鋁板，一共由4棟板樓組成，由南向北分別是15層的1、2號樓及25層的3、5號樓，有五種户型，分別為215平方米，252平方米，256平方米，261平方米和291平方米。

從户型設計上看，項目各個户型，結構其實都很類似，全部都是南向三面寬，如261平方米和291平方米的户型對比，面積增加了30平方米，但除了多出一個儲藏室，只是簡單加大了房間尺寸，格局並沒有根本性變化。此外，每個户型都配置三個衞生間，且並不都是明衞，其中256平方米户型在廚房內設置了約8平方米的獨立家政間，291平方米户型增加了保姆間。

據悉，爲了營造出TOP級產品系所擁有的規制與空間感，融創壹號院樓間距約近百米，形成了獨樹一幟的約23000平方米的超大園林，這是北京樓盤不可多得的一個亮點。

不過，有購房者也表示，融創壹號院沒有高端住宅應配備的會所，不是獨梯獨户，室內裝修缺少亮點，缺少闊氣精美的大堂等具有豪宅儀式感的裝配。

不僅如此，融創壹號院西邊和北邊都有100多米的高層商業辦公樓，辦公樓距離項目最近距離約26米，多少會影響住宅採光，西側兩棟樓影響較大，如果要購買項目，樓棟和單元選擇很重要。

從價格來看，融創壹號院總價在3000萬到4000萬之間，均價約為13萬元/平方米。

參考周邊二手房價，2014建成的泛海容郡也是大平層，200平方米起，貝殼找房顯示，泛海容郡目前正在出售的房子共6套，均價為13.51萬元/平方米，2016年建成的泛海世家，329平方米起，貝殼找房顯示，其二手房均價為16.29萬元/平方米，由此可見，融創壹號院價格上很有優勢，屬於價格倒掛盤。

但融創壹號院對付款要求比較嚴格。樓盤銷售表示，2號樓最先施工，施工進度快，大概12月底就會封頂放貸，所以2號樓可以接受40%首付款，其余3棟樓房源需要80%首付或者全款，全款客户要求一個月之內付齊全款，門檻不低。