降首付、調普宅標準，深圳重磅樓市新政將影響幾何？

深圳樓市釋放重磅政策。11月22日晚，深圳官宣調整普宅標準，取消「實際成交總價750萬元以下（含750萬元）」這一價格限制條件。與此同時，據新華社深圳報道，深圳降低了二套房首付比例，統一下調至40%。

普宅標準調整疊加二套房首付比例大幅下降，對深圳樓市將帶來哪些直接影響？在易居研究院研究總監嚴躍進看來，深圳此次出臺兩個重磅政策，即降低首付和調整普宅標準，信號意義很強，利好預期穩定，也有利於后續一線城市交易的進一步提振。

近期，各地新一輪房地產支持政策密集出臺，廣州、深圳兩大一線城市在近一周內已出臺多項新政，涉及公積金貸款比例上調、土拍限價放松、首付比例降低等。中指研究院華南分院總經理楊紅俠表示，在「因城施策」背景下，預計北京、上海將視市場變化適時推出相應的支持類政策，提升市場活躍度，促進房地產市場平穩健康發展。

二套房首付比例由70%、80%統一降至40%

據新華社深圳報道，記者11月22日從中國人民銀行深圳市分行獲悉，從11月23日起，深圳二套住房最低首付款比例降至四成。

中國人民銀行深圳市分行發佈通知，11月23日起調整二套住房最低首付款比例。二套住房個人貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。此次調整降低了居民購買二套住房的資金門檻，有利於更好滿足剛性和改善性住房需求。

此前，在四個一線城市中，廣州已經下調二套房首付比例，如今深圳跟進執行，且下調幅度較大，無論對深圳自身市場還是其他城市而言，都有不同程度影響。

嚴躍進認為，深圳降低二套房首付比例，利好改善型住房需求釋放，勢必促進換房交易，提振大户型住房銷售。過去二套房首付比例有普通和非普通住宅的標準，此次不再區分，説明政策更加務實。尤其是購買非普通住宅的首付比例大幅下降，政策效果將非常好。

「深圳出臺新政，對於房地產市場將起到很大的帶頭作用，最近不排除北京和上海也松綁二套房首付政策。」中原地產首席分析師張大偉如是説。

普宅標準刪除「總價750萬元」限制

除了降低首付外，深圳還調整了普宅認定標準。

11月22日晚，深圳市住房和建設局發佈關於調整享受優惠政策普通住房認定標準的通告（簡稱「通告」）。通告顯示，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經市政府同意，將深圳市享受優惠政策的普通住房標準調整為：住宅小區建築容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內建築面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建築面積144平方米以下（含144平方米）。

與此前相比，深圳取消了「實際成交總價750萬元以下（含750萬元）」這一價格限制條件，僅保留住宅小區建築容積率和單套住房面積兩個條件。這無疑擴大了享受優惠政策普通住房的範圍，可以使更多購房家庭享受税收優惠政策，降低購房成本。

對此，嚴躍進表示，深圳此次調整普通住宅標準符合預期。深圳此前的普通住宅標準與實際房價水平不符合，導致「普通住宅被認定為非普通住宅」。此次調整后，普通住宅認定不再看總價了，税費等方面可以享受利好。

此外，嚴躍進還表示，深圳率先調整普通住宅標準，其他幾個一線城市也可能將進行調整。

目前，一線城市中，北京、上海仍執行此前的普宅標準。以北京為例，執行的是2014年普宅標準：五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元；五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元；六環外為單價23760元/平方米，總價281萬元。單價、總價兩個標準符合其一即可。

普宅與非普宅標準影響首付比例。根據相關政策，當前北京首套普通住宅首付比例為35%，非普通住宅40%；二套房普通住宅首付比例是60%，非普通住宅首付比例高達80%。

政策疊加有助激發潛在剛性和改善性需求釋放

深圳一晚釋放兩個樓市重磅政策，將對市場帶來哪些影響？

鏡鑑諮詢創始人張宏偉表示，深圳調整普宅認定標準，降低了剛需或者首改羣體的交易税費成本。同時，二套房首付比例的降低，加上前期「認房不認貸」政策的落地，有利於整個深圳置換改善鏈條的盤活。

深圳此前的樓市政策效應逐漸減弱。據國家統計局數據顯示，10月，70個大中城市商品住宅銷售價格變動中，深圳新建商品住宅、二手住宅銷售價格環比均下降0.5%。

楊紅俠認為，今年9月份以來，房地產市場支持類政策密集出臺，此次深圳降低二套房首付比例，並調整普通住房認定標準，向市場釋放了積極信號，有利於穩定市場預期，激發潛在的剛性和改善性住房需求釋放，促進深圳房地產市場回暖。

不過，張宏偉指出，深圳市場有可能會釋放一兩個月的行情，但整體來看，深圳調控政策仍然執行比較嚴格，再加上當前經濟和收入信心還沒有完全恢復。所以，整個交易量的持續性有待進一步觀察。

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