金輝地產被指不足以支付未來到期的所有債務 董事長林定強怎麼辦？

運營商財經網 /實習生陳靜

8月底，金輝控股發佈2023年中期業績公告，業績顯示上半年公司營業收入微增，但是仍存在一定的短期償債壓力。作為一家閩系房企，金輝集團如今的成績與董事長林定強的能力緊密相連。

接下來，運營商財經網試圖梳理林定強的人物履歷。

林定強出生於1966年，今年57歲，祖籍屬福建福州福清縣。關於林定強年輕時候的打拼經歷，網上信息寥寥無幾，而他本人也是極其低調，媒體採訪和曝光屈指可數。

1996年，30歲的林定強在福建創立了金輝集團，主要從事房地產開發。

此時，萬科、中海等幾大房地產巨頭正稱霸市場，金輝集團在資金實力上自然比不上它們。於是林定強決定另尋出路，深耕萬科和中海「看不上」的小房型項目。

1999年金輝獨立操盤的第一個項目——「錦江花園」正式落成，金輝由此開啟了長達20年的房地產行業征程。

憑藉着較好的工程，金輝短短几年便贏得了不錯的市場口碑，在福建地區有了知名度。

在福建房企佔有一席之地后，2001年，林定強帶領金輝開始向外擴張，於2004年在重慶拿下省外的第一個落地項目。

在閩系房企中，金輝算是往外走最早的一批，金輝也由此走在了很多房企的前面，搶到了第一桶金。

金輝能夠躋身行業前列，風光的背后靠的是林家人的激進。2005，金輝聯姻融僑，林定強出任彼時融僑的執行總裁，雙方以股權置換的方式開始了戰略合作。

然而，僅一年的時間大批原融僑員工集體辭職，原因是不滿融僑被當做「地產爆發户」牟利的傀儡。

儘管有過一些小摩擦，雙方的合作最終是成功的。2006年，金輝與融僑先后進入蘇州、西安、連雲港、南京、武漢、合肥等城市，共同投資了19家房地產公司，包括北京融輝置業、重慶長江地產、重慶錦江地產、江蘇融僑置業有限公司、安徽融僑金輝置業有限公司等。

2009年對融僑、金輝來説是里程碑式的一年：融僑金輝佈局全國11城、挺進全國房企20強、躋身百億房企。這一年融僑金輝把總部搬到了北京，有時候甚至直接簡稱為融輝地產，這為日后金輝的獨自發展和操盤做足了準備。

2010年，由於雙方公司董事長年齡差距較大、做事風格不同，兩家公司正式分手，並對上述19 家公司進行股權重組。除去福州之外，合肥、武漢、無錫等地有項目歸屬融僑，金輝則將淮安、西安、連雲港項目、上海寶山項目收於旗下。

2013年以后，金輝開始與其他投資方成立合營公司，共同開發房地產項目或進行股權收購，這使得長期股權投資賬面余額不斷增加。

同年，林定強開始將金輝上市的事務安排上日程，沒成想到金輝的上市之路會幾經波折。

2013年9月，金輝首次向港交所遞交上市申請書，2016年1月又向上交所遞交上市申請，兩次均以失敗告終。

2020年3月，金輝再度上書港交所，六個月后再次宣告失敗。然而此次失敗似乎是在金輝的意料之中，僅隔兩天，9月28日，金輝控股第三次向港交所遞交上市申請，終於在10月16日通過。看來這六個月金輝是有所收穫的。

2019年10月17日，金輝集團在開曼羣島註冊成立了金輝控股，並於2020年10月29日正式在港交所掛牌，成為繼港龍地產和匯景控股之后，年內第三家實現港股IPO的內地房企。

值得一提的是，金輝集團的家族色彩頗為濃厚。董事長林定強持有金輝控股64.97%股權，妻子林鳳英持股35.03%，林定強之子林宇擔任公司執行董事兼執行總裁，其他集團管理層也多為林定強的親屬或家庭成員。金輝也常常因為這一點被人詬病。

林定強早早地就讓兒子林宇開始學習接管企業，2011年林宇從海外留學歸來即進入公司歷練，2015年進入集團總部，並於2020年3月任公司執行董事。

林宇不僅繼承了父親林定強的創業基因，也有着常人身上沒有的冒險精神。他作為一名「90后」富二代，十分酷愛玩賽車且水平頗高。受其影響，金輝集團也多次贊助過賽車隊。

2016年，林宇剛上任副總裁就表示，做房地產要有賽車的冒險精神，你不往前走，就會被別人推着往前走，或者被別人踩在腳下，再怎麼樣也要拼一下，就算你做得不好，拼過了也沒什麼遺憾。

與其他房地產企業一樣，金輝控股的很大問題是債務。截止2023年6月30日，金輝控股債務余額為331.85億元，較2022年底的378.16億元降低12.2%。加權平均債務成本6.11%，相較去年底的加權平均債務成本6.22%略有下降。金輝控股剔除預收款項后的資產負債率由去年底65.2%降至今年上半年末的63.1%；淨負債率由去年底71.7%降至61.3%。

9月15日，穆迪將金輝控股(集團)有限公司的公司家族評級從「B3」下調至「Caa1」，將該公司的高級無抵押評級從「Caa1」下調至「Caa2」；評級展望仍為負面。儘管金輝控股近半年來積極降低槓桿，且發行了中債增擔保的中票，但穆迪認為不足以支付未來12至18個月到期的所有債務。

金輝控股時下最大的挑戰在於優化債務結構，減速高槓杆運轉，然而這意味着盈利水平又要進一步降低，隨后又要借債維持周轉陷入惡性循環，金輝不得不走出這個循環。同時，這也是想在寒冬中存活的其他房企需要共同面臨的難題。