現身多地土拍收購優質項目 港資房企逆勢加碼內地市場

轉自：中國經營報

    本報記者方超張家振上海報道

    在房地產行業深度調整的大背景下，港資房企開始逆勢加碼內地市場。

    《中國經營報》記者獲悉，日前，太古地產宣佈將以約97.10億元收購持有洋涇地塊及前灘21號地塊房地產項目的兩家公司股權。這兩個位於上海市浦東新區的項目將成為太古地產在內地佈局的第九及第十個大型發展項目。

    「在公司1000億元港幣投資計劃下，我們很高興能落實這兩個在上海市的重大投資項目，這將顯著拓展我們在這座重要城市的業務佈局。」太古地產行政總裁彭國邦如此表示。

    再度落子浦東新區的太古地產，僅是港資房企持續加碼內地市場的一個縮影。僅自今年下半年以來，港資房企在上海市、北京市等一線城市的動作頻頻，例如，嘉里建設啟動上海金陵路項目，香港置地「現身」北京土拍市場等。

    「港資房企近期在內地房地產市場頻頻出手的原因，一方面是因為這些房企擁有較為充裕和長期化的資金儲備，另一方面也反映了他們看好內地房地產市場發展前景。」IPG中國首席經濟學家柏文喜告訴記者。

    重磅項目密集落地

    在此前已佈局三個項目的基礎上，太古地產再度重倉上海市房地產市場。

    10月10日，「浦東發佈」微信公眾號發佈信息稱，太古地產以約97.10億元的總價成功摘牌東袤公司40%股權（洋涇項目）和耀龍公司40%股權（前灘21號地塊項目）。

    記者梳理發現，洋涇項目及前灘21號地塊項目地理位置優越。其中，前灘21號地塊項目位於中環線內，佔地面積約63804平方米。據悉，該地塊毗鄰三條地鐵線路交匯點，項目規劃地上、地下總建築面積約602431.47平方米。

    摘得兩大優質地塊項目股權，太古地產無疑對此寄予厚望。

    「我們認為，這兩個地塊及其所在區域極具發展潛力，區域內學校、醫院、文體設施和交通網絡等一系列基礎設施正不斷完善。」彭國邦進一步表示，「這兩個重要投資落地，不僅標誌着太古地產開啟在上海市發展的新篇章，也印證了我們對在中國內地發展活力地標的長期承諾。」

    無獨有偶，在近兩個月前的8月23日，上海市黃浦區的嘉里金陵路項目奠基儀式及開工典禮活動正式舉行。公開資料顯示，該項目作為地標級超大城市綜合街區，總建築面積約66.3萬平方米，涵蓋住宅、辦公、商業和酒店等多元業態，預計將於2027~2029年間分期竣工。

    除太古地產、嘉里建設外，多家港資房企在滬項目也迎來了重要節點。今年8月底，位於南京西路的恆隆廣場二期擴建獲批，而在今年4月底，由瑞安集團打造的超大規模綜合體上海蟠龍天地正式開業。

    在多個重磅項目密集落地背后，是港資地產逆勢加碼內地市場的真實反映。太古地產方面此前就曾表示：「中國內地仍是太古地產未來發展的核心市場，並看好發展前景。」太古地產曾在2022年3月宣佈千億港元投資計劃，其中，將有500億港元投向內地市場。

    對於近期港資房企持續加碼內地房地產市場的現象，柏文喜告訴記者：「因為港資房企在資金、品牌、運營等方面具有一定的優勢，能夠在市場調整期以較為合理的價格收購優質資產。」

    「在國內市場發展過程中，港資房企一直秉承着相對低成本的入市原則，並且其拿地資金也多以自有資金為主，槓桿率相對較低，風險控制能力也相對較強。」58安居客研究院研究總監陸騎麟告訴記者。

    陸騎麟進一步表示，相對而言，港資房企在樓市築底階段拿地是較好的時機點。「首先，在市場深度調整期拿地的成本相對最低；其次，這一時間段才能拿到更優質的地塊，因為部分房企在資金緊張的情況下才會把手頭的優質地塊拿出來交易。」

    持續加碼全新賽道

    在持續加碼內地市場的同時，港資房企側重的投資領域也呈現出新變化。

    記者梳理發現，自上世紀90年代以來，港資地產巨頭紛紛進入內地市場，彼時投資力度最大且最具影響力的領域多為商業地產領域。

    「事實上，在過去的20年中，我們在內地的租賃收入從未出現過下滑的情況，甚至在過去3年仍能保持穩健增長。」恆隆集團及恆隆地產董事長陳啟宗表示。

    除恆隆地產外，不少港資地產巨頭亦因佈局內地商業地產而獲益匪淺。相關數據顯示，今年上半年，太古地產內地應占零售銷售額（不包括汽車零售商的銷售）同比上升41%，其中，上海興業太古匯和前灘太古里零售銷售額分別上漲72%、169%。

    對此，柏文喜分析認為，港資房企熱衷投資內地商業項目，主要是因為這些項目的投資規模較大，回報周期較長，符合港資房企長期投資的理念和自身的資金、運營優勢。

    值得注意的是，除了優勢明顯的商業地產外，高端住宅、城市更新項目近年來亦備受港資地產巨頭青睞。

    例如，依託此番收購的上海洋涇地塊，太古地產將在此打造內地市場首個高端住宅產品。彭國邦表示：「洋涇地塊位於黃浦江畔，是太古地產將住宅品牌帶進中國內地的理想起點。」

    「在國內高端商業辦公綜合體中，太古里和太古匯的知名度十分高，但這些項目都以自持為主，對房企的資金實力要求較高。」在陸騎麟看來，太古地產逐步進入高端住宅項目開發領域，能夠快速回籠資金，並且通過高端綜合體開發運營，也能提升其開發住宅項目的產品溢價，能夠保障這類企業長遠發展。

    「近年來，隨着國內住宅市場逐步升級，一些港資房企開始轉向住宅項目開發領域，這可能得益於國內住宅市場規模更大，需求更為廣泛和多樣化，房企也可獲得較高的投資回報率和回報機會。」柏文喜亦分析認為。

    此外，當前熱度頗高的城市更新賽道亦湧入了不少港資地產巨頭。例如，此前舉行奠基儀式的嘉里金陵路項目，就被稱為是「黃浦區城市更新規劃的重要一環」。

    自上世紀80年代就進入上海市場的瑞安集團，早已在上海城市更新領域深耕多年，新天地、蟠龍天地等項目亦被外界視為城市更新的典範項目。

    陸騎麟認為，近幾年，各地主要發展方向轉向城市更新，港資房企也積極參與其中。從其在內地發展的路徑來看，港資房企在內地發展的節奏一直和國家發展的政策方針基本保持一致，主要與其相對較強的資金實力和開發能力相關。同時，港資房企也多以商業綜合體開發見長，開發運營能力和當前城市更新階段的需求相匹配。

    謹慎選擇落子城市

    儘管持續重倉內地市場，但港資房企巨頭對於落子城市的選擇依然極為謹慎與剋制。

    「恆隆地產在內地已經佈局9座城市，業態也比較豐富，所以暫時比較謹慎，未來的變數還很多，首要重點是希望把現有的項目先做好。」恆隆地產行政總裁盧韋柏此前在接受記者採訪時表示。

    瑞安房地產有限公司行政總裁王穎此前也表示：「在城市更新方面，瑞安短期內依舊集中在上海市等一線城市，其中上海市仍是未來發展的策略重心，並逐步探索長三角地區和粵港澳大灣區的機會。」

    「港資房企佈局多以一線城市為主，主要是因為這些城市具有較為完善的市場體系和較高的發展水平，也有着較大的消費羣體和較為穩定的經濟環境與市場容量，以及較好的市場機會和較低的市場風險。」柏文喜表示。

    在柏文喜看來，這種城市選擇戰略可以幫助港資房企更好地融入當地市場，提高品牌知名度和市場佔有率，同時也能夠為其提供更為廣闊的發展空間和更多的商機。

    除深耕一線和核心二線城市外，在房地產市場深度調整大背景下，對於涌現出的諸多市場新機遇，港資房企亦頗為謹慎。

    「恆隆一直在持續關注外部機會，並保持着長期的戰略穩定性。」恆隆地產相關負責人此前在接受記者採訪時表示，公司會綜合考慮多重因素，如城市發展潛力，而不僅僅是突然出現的機會。「未來，我們將繼續尋找機會，同時也會注重自身的主要問題和核心業務。」

    「港資房企穩健審慎的發展模式更像是一把‘雙刃劍’，在內地房地產市場快速發展的30年，過於謹慎無疑錯失了最好的發展契機。」克而瑞研究中心分析認為，但在房地產行業寒冬來臨之后，港資房企的優勢開始顯現，多元的業務結構以及穩定的可持續性收入成爲了「過冬」的最佳對策。此外，優異的財務指標以及綠色轉型理念，也讓港企能夠獲取優質的低成本資金，從而為逆勢加倉提供了可能性。