李長江：我為什麼辭任碧桂園服務總裁

10月10日晚，碧桂園服務一紙公告官宣了總裁及執行董事李長江辭任的消息，李長江本人也在朋友圈發文：「十二年，一個小輪迴。在一線面對過問題，在高處看見過風景。一切都是剛剛好，一切都如我所願。」

10月11日，摘去碧桂園服務總裁頭銜的李長江，接受了經濟觀察網的獨家專訪。一個半小時的對談里，李長江總結迴應了12年的功與過，為什麼選擇在當下這一節點「退」下，重估此前開展的一連串收併購動作以及物業行業的前景等。

作為物業資本化和規模化時代最具代表性的人物，李長江經歷了碧桂園服務以及整個物業行業一步步登頂市值巔峰，又墜入低谷的全過程。

他2011年12月加入碧桂園物業，2015年開始主導推動碧桂園物業到A股上市，並在2017年12月宣佈轉戰港股，最終於2018年6月以介紹方式在港上市。到了2021年6月30日，碧桂園服務市值達到2704億港元，每股股價超過80港元，無論市值還是管理規模，都是中國乃至全球物業公司未曾達到的高度。

也恰是從2021年下半年開始，伴隨着大型房地產開發商相繼爆雷，物業行業脣亡齒寒。過往，各家物企強調的提高第三方面積和收入佔比、謀求獨立性，在地產下行和資本撤離大勢前不值一提。

弄潮的人，見這一輪行業潮起潮落后，決定交出船槳。和一年前見面時對公司增長、行業發展憂心忡忡的狀態相比，卸任后的李長江，輕松了許多。

「一切剛剛好」

經濟觀察網：10月11日早上，你給碧桂園服務全國各區域骨干開了一次大會，主要說了什麼？

李長江：我只是這個會議的參與者，現在叫「前任總裁」了。

11日的會主要是告訴全國的管理團隊，一是「老總裁」卸任，二是新總裁徐彬淮任命決定，三是公司董事局主席楊惠妍談談對上一任總裁的感謝，和對徐彬淮的期待和要求。

主席講完后，我講了十幾分鍾，沒有打草稿，簡單介紹了這12年里做的事，老闆對我的要求、支持和授權，也感謝了團隊對我的信任。

碧桂園服務走到今天，不是一個管理者的功勞，肯定是上下一心奮鬥出來的。

2011年12月，我剛來公司的時候，項目不到100個，收入也就4億多一點。到現在，項目個數超過8000個，營業收入超過400億元，市值一度達到2700億港元，這都是我和團隊站在高處看到的風景，而我只是其中一個重要的參與者和貢獻者。

但必須説的是，我自始至終沒有把總裁這一職位看成是一個「官」，或是名譽。

行業里的職業經理人來來往往，我也到了臨近退休的年紀，那為什麼不可以在這時候讓優秀的年輕人上來？他們有文化、學問高、懂專業、有思想、很勤奮，看到他們擔當重任，我是真的很開心的。

經濟觀察網：為什麼這個節點離開「剛剛好」？

李長江：今年有很多好事。一個是雙胞胎兒子如願考上理想的大學，都是雙一流高校；二是今年兩個女兒都出嫁了；第三個，我爸爸的病穩定住了；最后，經董事會、老闆們同意，我把待了12年的工作崗位如願交出去了，接班人還是一個非常優秀的年輕人。我很滿意現在的狀態。

老闆對我也很好，經董事會批准，聘我為公司顧問，授權我隨時可以跟董事會、老闆做提醒和溝通。我還可以為公司做一點力所能及的工作，同時獲得一定薪酬。

接下來就開啟顧問生活，我還是碧桂園服務的一員。我也會繼續為行業做點事，畢竟我還是中國物業管理協會名譽副會長、廣東省物業管理行業協會副會長。我喜歡物業行業，還會繼續做出自己的一點貢獻。

經濟觀察網：你今年還將參加第十七屆深圳物博會，會以什麼頭銜參會？

李長江：以碧桂園服務一員的頭銜。不過，我不會發表公開演講，只是藉着這個契機和物業同行聚一聚。

物業同行們前一段時間更關心我的狀態，受市場傳聞影響，都來問我「是不是做錯了什麼事，被迫離開」等等。這都是無中生有的事。我此次辭任，不違規、不違法、不違反程序，不存在問題。

經濟觀察網：7月，你在碧桂園服務股票低位時曾分兩次大規模減持，平均價分別為8.68港元/股和8.86港元/股，被指套現2825萬港元，是因為得到了內幕消息等。

李長江：2021年底，我和我太太增持了6000萬港元的碧桂園服務股票，那是每股47塊多買的，跌到現在只剩一點點。

減持純粹是從自身虧損的角度去判斷的。47塊都變成7塊了，怎麼辦？在資產虧損面前，我也是個投資者，我也有減持和止損的權利。

還有聲音説我獲得了內幕消息，因為上半年業績可能會差，才賣掉股票。實際上，和同行相比，我們的半年報業績並不差。

經濟觀察網：去年年初，我們曾聊到物業行業可能無法重回2021年前后的高光時代了。是什麼讓你產生了離意？

李長江：不是因為行業短期起不來纔想離開。

從去年開始，資本市場這部分我基本全部交由首席財務官黃鵬負責，增值服務事業羣完全由徐彬淮負責，下半年又把數字化和運營也交給他。這一用人過程，需要慢慢考驗年輕人的能力，我也慢慢放權。年輕人能力很好，我為什麼要守住這個位置？

上次我們見面時（2022年2月），行業已經逐步往下走，甚至我們都探討，物業什麼時候能再起來？去年下半年，很多兄弟、同行也這麼問我。

我的回答是，只有地產穩了，物業纔可以起來，特別是有開發商背景的物業公司尤其如此。

物業行業到了一個瓶頸期。誰找到了一種業主歡迎、政府歡迎的新模式，誰就可以仰頭再起。

去年年中，我就曾提出辭任意向，但公司沒有同意。那時碧桂園地產還非常好，但主席有主席的考慮，當時一看股價又在下降，如果再出現負責人變更的話，會引起不好的反應。

這里我還想補充一點，為什麼現在剛剛好？因為資本市場對物業公司的評價標準、估值都發生變化，更多的是擔憂情緒，這其實給了管理層一定的時間和空間，去做局部戰略的調整，去做一些服務的研究、組織變革等等。

經濟觀察網：你的意思是利空出盡嗎？

李長江：對，就是這個道理。現在退下，對公司發展也是好事，於我個人也很滿意。

經濟觀察網：離開這家任職了12年的公司，你心里有過猶豫或惋惜嗎？

李長江：當我們決定要開董事會，議題上寫着關於我的離任一事時，我心情很複雜。碧桂園服務就像我的孩子一樣，由小把他養大，今天我將離開我的團隊，不再直接帶兵打仗了。

經濟觀察網：下一步，開始退休生活了？

李長江：我和我太太説，接下來要着手寫《我這十二年》，把我在碧桂園服務經歷的真實的臺前幕后故事分享給我的同事、同行們，也許對這個行業有幫助。

我太太説，那還不如搞個直播。她倒是提醒了我，我已經跳出了公司和管理層圈子，就不存在知道公司機密而導致泄露的問題了。

「我這十二年」

經濟觀察網：12年前，沒有人能預見物業行業風起時的樣子。三四年前，物業行業在資本市場上叱吒風雲，也沒有人想到行業會如此快進入下行期。2011年12月，什麼契機讓你加入碧桂園物業？彼時碧桂園主席楊國強或者其他高管給你定的目標是什麼？

李長江：是獵頭邀請了我。我當時還是雅居樂物管中心華南區總監，獵頭找到我一個兄弟，他一聽是來碧桂園物業當總經理，自己説做不了，反而把我推薦過去。就這樣，把我變成了候選人，推到了碧桂園。誰能想到，他這一順手推薦，還真整成了。

一回頭看，12年眨眼過去了。

當時老闆給我定的目標，就是把服務做好，讓業主認可碧桂園，從而再買我們的房子，多買我們的房子。老闆沒有給我下任何經營目標。

我剛到北滘的那一天，主席楊國強就跟我説，「以后，我們的碧桂園物業應該可以做成全世界最大的物業公司」。

我跟你説實話，當時第一反應是，「這兄弟真能吹牛」，但最后我們真的就實現了。

過了一年期，我要轉正。楊主席讓我用幾個字總結碧桂園。我説，幾個字不行，我沒那個能力。他就説，那用的字越少越好。

我當時講了12個字：關係簡單、目標明確、授權徹底。

這12個字一直貫徹到現在，如同10月11日我在員工大會上講：如果沒有老闆的充分信任和絕對授權，李長江沒有今天，可能碧桂園服務也沒有今天。

經濟觀察網：你是碧桂園物業上市的主要推動者，當時面臨多種選擇，例如新三板上市、A股上市，和中信物業合併再謀求上市，以及港股上市等。推動上市過程，經歷了哪些困難？

李長江：2015年，集團有意推進碧桂園物業分拆上市。但當時，涉房物業公司在A股上市渠道並不通暢，財務團隊提出的方案是，2016年之前先在新三板實現上市，這樣操作相對簡單。但碧桂園服務高管層對這一方案並不滿意，認為新三板交易不算活躍，上市對公司融資並沒有太大的幫助。

此時，中信物業還曾提議，通過股權合作模式，將中信物業的全部業務注入碧桂園物業，實現強強聯合，還能擺脫對碧桂園房地產板塊的單一依賴，獲得更高估值，過會上市的可能性也更大。

到了2015年12月，中信物業將合併方案上報，但方案最終沒能通過。巧合的是，2015年11月，證監會發文宣佈重啟IPO，公司決定不再選擇流動性較低的新三板，轉而嘗試直接在A股主板上市。

2016年9月，碧桂園物業宣佈啟動上交所IPO。但經過一年多的努力，2017年12月，我帶着團隊到中國證監會，與專家們溝通后覺察到監管層對涉房類物業企業的上市有着更高的要求，碧桂園物業有很大概率會無法成功上市。

我還記得是在一個星期六回到集團，當天晚上就開會，楊國強主席和楊惠妍主席就決定，撤回A股上市申請，轉戰港股。

結果大家都看到了，2018年6月19日，碧桂園物業以介紹上市在港交所掛牌上市。

那段過程挺難受和郁悶的。證監會要執行政策要求，我們遇到了很多的坎，過不去，只能和團隊商量，一步步努力。

當時A股上市遇阻最主要的原因是碧桂園地產自己開發的物業佔比達到了96%以上，來自第三方的面積佔比很少。按證監會的説法，全是關聯交易，其次是來自於第三方的物業規模很小，所以上市過會審覈一直過不了。

碧桂園服務成功在港上市，對行業也起到了很大的助力作用。后來，凡是有房地產背景的物業公司，都沒有到A股上市，直接選擇港股。至少他們知道了，少走冤枉路，減少了時間成本和經濟成本。

經濟觀察網：這12年來，你最得意的成就是什麼？推動碧桂園服務上市，還是把碧桂園服務做成市值和規模最大的物業公司？

李長江：我自己認為，我是帶着光榮離開總裁崗位。

第一個主要工作是碧桂園服務文化的形成，比如業績為大的文化，我是堅定的執行者。昨天還在跟我喝酒的同事，今天做得不好就要挨批，到最后沒有做出來業績，那真的就要離開崗位。

第二個是，有了一支能打硬仗、有超強執行力、不謀私利的管理層核心團隊。他們是由基層小白鼠、畢業生「火箭軍」或者其他行業，加入公司。從來不懂物業行業的人，最后變成了公司的核心骨干。

第三個是上市，市值最高峰時達到2700億港元，這刷新了物業行業的市值歷史紀錄。

在碧桂園服務里，真正貫徹「關係簡單」原則，我在大會、小會上都強調，所有管理層，無論什麼職位，切記不要太把自己當領導。

經濟觀察網：碧桂園服務也開啟了社區增值服務的熱潮。

李長江：那是我第一個站在行業的臺上講，講酒，講竹葉青，行業的人才知道，原來可以圍繞業主做增值服務，跟社區廣告相結合。

碧桂園服務做增值服務有個原則，緊緊圍繞社區去開展增值服務，緊緊圍繞業主的需求去開展，纔可以持續，纔有生命力。

我在10多年以前就發現了社區以內大數據的作用，當時就希望雅居樂物業服務的所有業主、商鋪之間，有類似貨幣的東西，可以在社區里流通，比如積分等形式，業主可以拿着積分去消費，甚至可以抵房款。這要求數據管理到位，各個環節要打通。

重估大手筆收併購

經濟觀察網：2019年到2021年，碧桂園開啟了一連串收併購，如藍光嘉寶、彩生活鄰里樂、富力富良環球、福建東飛、滿國康潔等等。現在的你，如何評估這些收併購對公司、對行業的影響？

李長江：首先，我們不能用現在資本市場的環境去評價當時收併購是對或錯。當時做收購是絕對正確的，我至今依然認為，沒有規模的上市物企不可能有好的發展。

第二，正因為我們的收併購，實際上也讓物業行業和一部分人成為受益者，分享到了資本市場的紅利。

我們不是第一個開展收併購的物業公司，但我們是主要的參與者，這纔有了后來做增值服務等多元化業務，行業慢慢摸索出一些路徑。規模拿來以后，不是為大而大，而是在規模條件下，有質量的增長，去做更多增值服務等。

當然，收併購后期可能出現融合難題。不光是我們，很多公司都受此影響，例如文化融入、團隊融入，的確需要一個過程。

經濟觀察網：碧桂園服務也及時地對收併購按下減速鍵。

李長江：在2022年3月召開的2021年度業績發佈會上，我曾明確表示，「碧桂園服務大規模收併購已經完成」，實際上是結束了，我還補了一句，「並不反對有質量的、價格好的公司加入」，但這只是把話説得婉轉一些而已。

經濟觀察網：高峰時，你每天都在看標的，甚至2021年一場物業行業飯局上，幾家物管公司高管來給你敬酒，后來都成為碧桂園服務的收購標的。這次見面還是同行，下次可能都收入碧桂園服務麾下。

李長江：2014年彩生活上市，后來有一年和彩生活CEO唐學斌吃飯，我開玩笑説，碰一下杯，以后把你公司收了。

沒想到一語成讖，2021年9月，碧桂園服務以33億元收購彩生活旗下鄰里樂控股。

經濟觀察網：碧桂園服務最難的關口是今年8月（碧桂園地產傳出爆雷危機）嗎？

李長江：實際上，2022年比較難。從去年開始，資本市場的投資者對物管板塊失去了信心，不看公司的業績增加或減少了多少，最后股價一路跌。

投資者擔心地產爆雷牽扯到物業公司，出現不受控、不合規範的問題，比如物業的錢被地產拿去用等等。

所以，只有等地產出清，物業才能重新煥發生機，才能重建信心和信任。

經濟觀察網：沒有了李長江的碧桂園服務，會變成什麼樣？

李長江：一樣好。團隊沒有變，制度規範沒有變，程序思維方式沒有變，變的是人。新的管理團隊可以採取更多戰術，用更有效的方法去調整。

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