上市物企收縮「戰線」

轉自：中國經營網

本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

控股股東變為非地產公司、減少地產關聯交易、收縮收併購、拓展第二增長曲線……2023年上半年，以增強獨立性、減少房地產行業影響為主線，上市物業企業正進一步收縮關聯地產方「戰線」。

然而，物企依靠「戰線」收縮謀求「新生」仍道阻且長。《中國經營報》記者注意到，2023年上半年，多數上市物企營收、淨利率以及在管面積等業績增速並不「亮眼」，在管面積仍高度依賴關聯地產公司，關聯方影響仍在持續。

「2023年中期業績告一段落，64家上市物企60家公佈其數據，佳源服務、力高健康生活、旭輝永升服務和鑫苑服務延迟發佈。」克而瑞物管方面分析指出，2023年上半年，上市物企整體進入低速增長階段，營收與毛利增速進一步放緩，非業主增值服務、社區增值服務收入佔比持續降低，而處在行業調整期，國央企與大型物企表現出較強的韌性。

增強獨立性

為降低房地產行業影響，近年來增強獨立性已成為上市物企一項主線任務。2023年上半年，「經營或財務獨立」「第三方拓展」等仍是上市物企高頻詞。

從具體企業來看，2023年上半年，融創服務（01516.HK）實現營業收入33.96億元，歸母淨利潤為3.4億元，毛利潤8.5億元，非關聯業務收入32億元、同比增長13%，非關聯核心淨利潤為4.3億元。

「2023年上半年，雖然融創服務營業收入出現波動，但淨利與非關聯業務核心淨利潤實現環比上漲，漲幅分別為77%與59%。」中指研究院方面指出，2023年上半年，融創服務營收雖然出現下滑，但其主要原因是為減少關聯方的影響，企業主動對業務進行規劃，收入構成中來自於第三方的收入已佔據近95%，並且毛利與非關聯業務核心淨利潤的環比上漲，足以證明融創服務的獨立化發展已初具成效，去地產屬性增強，未來進一步升值空間的巨大。

除融創服務外，2023年上半年，合景悠活（3913.HK）第三方在管面積佔比以及來自第三方的收入佔比都超80%；新希望服務（3658.HK）新增合約面積中獨立第三方佔比近90%；金科服務（09666.HK）新增在管面積中約73%來自獨立第三方；另有多家上市物企在加速對外拓展，第三方拓展面積同比多為正增長。

實際上，至少從2022年開始，上市物企關聯方輸送的在管面積佔比就已出現下降跡象。

中指研究院數據顯示，2022年上半年，港股上市物業企業關聯方輸送在管面積佔比約為40%，同比下降約7個百分點；2021年上半年至2022年上半年期內，上市物企新增平均在管面積約2519.6萬平方米，其中1839.4萬平方米來自第三方，佔比約73%。

諸葛數據研究中心數據也顯示，2022年31家物企第三方在管面積佔比由2021年的59.4%提升至61.2%，上升了1.7個百分點。

「上市物企進一步謀求獨立發展，主要是給市場傳達一種信號，即基於自身服務業務能力提升來拓展市場，提升自身競爭力。」廣東住房政策研究中心研究員李宇嘉認為，上市物企謀求獨立發展，能夠擺脫關聯方控制，倒逼物業企業迴歸服務本質，通過提升自身服務能力、改變經營模式等持續改善經營能力。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝則認為，擺脫關聯方依賴能夠鼓勵上市物企注重自身的核心業務和能力建設，提高自身的競爭力；同時降低企業的風險水平，提升公司的穩定性和長期發展能力等。

關聯方影響仍存

儘管增強獨立發展漸成行業共識，但從業績增長情況來看，這一路徑效果仍不明顯，企業通過收縮關聯方「戰線」實現自身競爭力提升仍需一定時日。

從營收結構來看，克而瑞物管整理的數據顯示，2023年上半年，上市物企非業主增值服務、社區增值服務收入佔比持續降低，其中非業主增值服務收入佔比下降最為明顯，已降至9.5%，而前三年同期，這一佔比均在12%以上。

「2023年上半年32家企業社區增值服務、非業主增值服務收入均值分別為3.9億元、2.6億元，基本維持上年同期水平。」克而瑞物管方面指出，2023年上半年，多數企業關聯方影響仍在持續，企業披露的具體原因主要包括房地產銷售下降帶來案場協銷服務萎縮；開發商的前期交付服務和顧問服務下降；開發商車位和尾盤銷售業務減少；施工現場服務、開荒清潔服務減少等。

「從企業不同業務毛利均值及增速表現看，社區增值服務、非業主增值服務毛利仍在持續下滑，其中非業主增值服務毛利下滑依然嚴重，2023年上半年同比下降34.6%。」克而瑞物管方面指出，從各業務盈利表現來看，社區增值、非業主增值服務毛利率仍有下降，但幅度較小，基礎物業服務毛利率則止跌回升。整體來看，行業風險逐漸出清，企業經營向高質量發展轉變，各業務毛利率正逐步迴歸至市場正常水平。

從具體企業表現來看，2023年上半年，金科服務非業主增值服務收入減少約68.6%至8520萬元。對此，金科服務稱主要由於受房地產行業嚴重的流動性危機影響，集團主動大幅減少了向包括金科集團在內的房地產開發商提供案場服務的項目數量，轉而聚焦現金流和回款上有保障的高質量項目，以及保交樓所必須的相關服務上。

此外，多家企業在探索的第二增長曲線也多未見效。

「爲了應對經濟大環境及關聯方業務萎縮導致的營收縮水問題，上市物企加大探索城市服務、設施管理等相關業務，但不管是城市服務還是設施管理，企業第二曲線的探索仍在路上。」克而瑞物管方面指出，以城市服務為例，2023年上半年碧桂園服務城市服務收入最高為23.9億元，但同比下滑9.1%；保利物業、世茂服務、雅生活服務上半年收入也均超過10億元，營收比例分別為25.4%、8.7%、16.0%，而除了頭部幾家企業外，更多企業仍在探索階段。

低速增長

多重因素下，2023年上半年，上市物企已整體進入低速增長階段，營收、毛利等業績增速進一步放緩。

「整體來看，上市物企營收均值仍在提升，但整體增速不斷下滑。」克而瑞物管方面指出，2022年上半年，上市物企營收均值增速為21.2%，下半年持續下滑，全年營收均值增速下降至15.9%，不及2021年一半；2023年上半年這一增速延續下滑趨勢，已降至9.1%。

分類來看，2023年上半年央企表現依然較為優異，營收均值為57.7億元，增速雖有下滑但仍保持着超過20%的速度增長；地方國企營收均值為25.7億元，同比增長16%；民營物企營收均值同比增速為3.2%，較去年同期下降13.3個百分點，央企、民企差距進一步拉大，同時民營物企之間分化也較為嚴重。

盈利能力方面，2023年上半年，上市物企毛利率均值增速也進一步放緩。克而瑞物管整理的數據顯示，2023年上半年，上市物企毛利均值為4.9億元；60家物企毛利同比增速均值為1.1%，去年同期為5.7%，30家企業毛利下降。

從淨利表現來看，2023年上半年，上市物企「增收不增利」現象有所緩解。

「整體來看，2023年上半年上市物企淨利潤均值與2022年同期基本保持不變，增速下降，但與2022年年底相比淨利潤均值止跌回升。」克而瑞物管方面指出，從淨利表現來看，2023年上半年，央企淨利潤表現一枝獨秀，均值達到6.9億元，增速超過30%；地方國企淨利潤均值為2.1億元，同比增長15.2%；民營物企淨利潤仍在下滑，同比下降10.2%。