除牌大限將至，當代置業緊急復牌

9月13日，當代置業宣佈將於9月14日上午9時起恢復公司股份買賣；而此時距離當代置業2022年4月1日起停牌，已經過去17個月零13天，距離18個月除牌大限只剩17天。

同日，當代置業按照復牌指引要求也發佈了2022全年業績公告及2023中期業績公告。在今年4月28日發佈2021年報、在6月27日發佈2022年半年報，滿足復牌條件。

上半年虧損收窄、業績有所回暖

盈利方面：截至2023年6月30日，當代置業的收益約33.34億元，較2022年同期約24.17億元增加約37.9%；毛利約1.87億元，毛利率為5.6%，較2022年同期的4.4%增加約1.2%。截至期末，淨虧損11.28億元，同比收窄23.99%；歸母淨虧損10.02億元，同比收窄19.13%。

業績方面：截至2023年6月30日，當代置業、其合營企業及聯營公司合約銷售額約33.25億元，較2022年同期增加約14.4%；銷售總建築面積29.78萬方及604個車位，較2022年同期分別減少約16.1%及78.6%。

資產負債率100.45%，資不抵債

截至2023年6月30日，當代置業總資產563.2億元，較上年末減少3.73%；總負債565.73億元，較上年末減少1.83%；資產負債率100.45%，已資不抵債。

而在2022年，當代置業總資產585億元，總負債576.29億元，淨資產仍為正數。

現金遠不能覆蓋短期債務

截至2023年6月30日，當代置業現金、受限制現金及銀行結余11.21億元，較上年末減少28.6%。同時，總借款為233.33億元，較上年末增加5.3%，包括銀行及其他借款114.48億元，優先票據111.05億元，公司債券7.8億元。其中一年內到期的銀行及其他借款103.79億元，較上年末增加 2.23%。

復牌成功的當代置業，面臨的債務壓力依然大。減去銀行結余及現金（包括受限制現金）后，淨負債為222.12億元。

當代置業在2023年半度業績中指出：集團內部資金日益有限的前提下，基於目前的債務情況，其獲得外部資金為建築項目提供資金的渠道也更加有限，集團產生營運資金流入或為優先票據、公司債券及其他借款再融資可能比以往更具挑戰性。

自身產品與所在城市錯配是源頭

當代置業的核心「IP」綠色科技建築，使其成爲了最早一批綠色科技地產開發商。北京的當代MOMΛ用新奇的設計和應用綠色環保科技，一炮而紅，成爲了北京的地標建築。

當代選擇了綠色科技建築，擊中了大多數中國高收入家庭對健康的需求。后來的金茂緊抓這種需求，打造了金茂府系列。朗詩也同樣在綠色科技建築領域開闢出了自己獨特的細分賽道。

然而，綠色建築的問題在於造價成本高於普通住宅，其在售價上肯定比普通的住宅要貴。換句話來説，只有富裕的中產以上人羣，纔是綠色科技建築的主力消費羣體。

但是，當代置業的項目主要集中在湖北、陝西、安徽、山西、重慶、山東等地，這幾個區域的土地儲備佔了當代置業總土地儲備的70%左右。並且，在這些省份中，高能級城市的土地儲備佔比也很低，大部分都是相對偏遠和偏剛需的區域。一旦出現市場波動，以中西部城市和北方城市為主要糧倉的當代置業，受到的影響就很大。

2022年，當代置業項目的平均售價爲7356元/㎡。

化債是接下來的重點

如何進一步化解債務成為工作重心，在業績報告中，當代置業提出若干解決問題的辦法：

在重組優先票據方面，管理層預期於首兩年以實物支付利息，並可成功取得優先票據持有人同意進一步延長到期日。優先票據重組后，管理層會繼續專注評估市場狀況變化及政策變更，保持警惕，確保持續實施更長期的可持續財務管理計劃。

賬面值約為人民幣7.53億元的公司債券方面，到期日已延長至2023年10月31日。在每三個月取得公司債券持有人批准的前提下，公司債券的到期日可延長至2024年7月30日。管理層會每三個月與公司債券持有人接洽，爭取彼等批准延長到期日。

當代置業正與其他現有貸款人商討將集團若干借款續期及/或不要求即時償還，直至集團成功完成物業建築項目及自此產生充足的現金流為止；將繼續與主要承建商及供應商保持溝通，以維持持續及正常的業務關係，包括與彼等協定付款安排並按計劃完成施工進度。

此外，還將繼續實施政策，加快開發中及竣工物業的預售及銷售，並加快收回未收銷售所得款項及其他應收款項。視乎市場氣氛是否好轉，積極調整銷售及預售活動，以應對不斷變化的市場環境，達致最新的預算銷售、預售數量及金額。

當代置業也還將通過處置項目資產、縮減開支等方式進行開源節流。

其他爆雷房企進展

由信託、基金違約，美元債、理財產品違約引起的爆雷房企，大都是「高槓杆、快周轉」的模式，目前債臺高築，正經歷着債務重組、變賣資產、內部優化或總部撤回大本營的艱難時刻。

年內8家A股房企退市，皆為虧損狀態

根據公開數據顯示，今年以來退市摘牌的房企2022年歸母淨利潤皆為虧損狀態，其中陽光城、中天、藍光3家企業虧損額均超百億元。

7家房企復牌，債務重組仍是重點

復牌，是停牌房企恢復正常經營的重要一步。今年以來，已有包括佳景瑞控股、佳兆業、融創、世茂、花樣年、恆大、當代置業等7家房企完成復牌。

在復牌首日，這些房企的股價普遍下跌。

3月10日，佳兆業集團成為今年港股首個復牌的內地房企，復牌首日股價一度跌近40%，截至當日收盤，佳兆業集團每股報0.660港元，跌幅為21.43%。

3月14日，景瑞控股復牌，在盤前交易時段一度暴漲255.93%，報2.10港元。但開盤后股價一路走低，截至收盤跌超38%。

4月13日，融創復牌，截至收盤跌幅56.11%，報2.01港元/股，刷新了2017年2月以來新低。停牌前，融創中國股價為4.58港元/股。

7月31日，世茂復牌首日，公司股價暴跌65.61%至1.520港元/股。

9月14日，當代置業開盤之后，其股價一路走低，截至午間收盤，跌幅23.36%，每股0.082港元。午后股價持續下跌，收於每股0.079港元，跌幅26.17%。

行業尚未完全回暖，復牌成功后的房企在經營、債務重組等問題上仍面臨較大壓力。景瑞控股、花樣年已完成債務展期，佳兆業、世茂、恆大的債務重組正在進行中，融創的債務充足取得較大的進展，9月18日將就債務重組計劃舉行表決會議。

17家港股上市房企仍停牌：

截至最新數據顯示，目前仍有中國奧園、旭輝控股集團、祥生控股集團等17家港股上市房企處於停牌狀態。

根據上市規則規定，聯交所有權將已經連續停牌18個月的股票摘牌。目前，中國奧園、陽光100中國、天山發展控股、南海控股4家房企停牌均達到17個月，距離9月30日退市預警僅剩半個月。

根據復牌指引，相關房企需要刊發所有尚未公佈的財務報告。具體來看，陽光100中國、天山發展控股等3家房企包括2021年年報在內已有3個會計報告未披露。而祥生控股集團、大發地產等房企均未披露2022年年報。三盛、力高等未披露有關公司內部消息。

處在停牌中的部分房企也正在加速復牌進程。

奧園在8月30日公佈的2023年半年度業績公告中指出：「將繼續溝通債權人全力推進境外債務重組及境內公開市場債券展期，持續整合優化資源，盤活項目建設與銷售，降低運營開支，全力改善資金狀況，儘早迴歸健康可持續經營發展軌道」。

該公司表示將從多個方面採取措施，朝「復牌」的目標步步靠近。

境外債務重組：奧園已制定境外全面債務重組計劃，9月10日，75.89%的持有奧園現有票據尚未償還本金的債權人正式簽署或加入重組支持協議。

境內債務重組：截至目前，奧園就本金及相關利息合共約人民幣74.64億元作出經修訂還款安排，還款期延長至2026年，利率不變。另外，奧園與若干境內金融機構達成合同安排，本金金額約197.51億元借款的現有境內融資獲得展期。

資產變現：將繼續尋找出售資產的潛在機會，增加流動資金，緩解或解決債務問題。

爆雷房企即便是從退市的懸崖邊被拉回來，也並不意味着絕對的安全，但確實被賦予了更多種活下去的可能。

（本文首發於鈦媒體APP，作者｜王健）