夜讀 | 五天漲兩倍！孫宏斌的回血之路

9月6日，一度淪為「仙股」的三家上市房企——融創中國、中國恆大、碧桂園大漲，融創中國單日就漲了68.35%。

據媒體報道，9月3日，北京融創壹號院開盤，現場認購達169套，總認購金額當天約為56.2億元，在今年能排在北京項目銷售的TOP5。新政的刺激提升了市場信心，融創率先受益於千萬豪宅的客户出手。

回血，這在當下處於危機邊緣的房企來講，是彌足珍貴的機會。

融創中國創始人，孫宏斌是一個很有個人魅力的企業家，也曾是行業里的「白衣騎士」，在很多房地產大節點判斷上精準狠。

中報業績公告里，孫宏斌釋放了一個鼓舞人心的信號，「爭取在2023年迴歸良性、健康發展軌道」。但值得留意的是，資本市場對於業績並不買賬，直到地產近期利好政策頻出，融創股價才重上1港元，截至今天3點發稿，漲到2.83港元。

不久前，融創總裁汪孟德在總經理辦公會上宣佈：集團總部搬回天津。這意味着，融創即將結束為期6年的天津和北京雙總部模式。也意味着，融創在經歷高舉高打的業務擴容后，在面對地產的周期，轉向了收縮和精細的管理。

但能不能「上岸」? 結論為時過早。一位曾經在融創高歌猛進時代斬獲頗豐的私募投資人直言，以為現在便宜去參與，其實是投機行為。

本文分析了融創和孫宏斌的現狀，從一家公司也可以一窺整個行業，以下是全文

房企們上市歷程已經有20多年了，但沒有一年的中報季，來得比今年更沉寂。

碧桂園創始人楊國強不再出面喊話「曙光已現」。萬科郁亮對於行業前景的判斷，也從去年的「市場已築底」，到今年變成「市場顯然是跌過頭了」。

但在黑雲壓城之下，傳奇硬漢孫宏斌，還是沒忍住在中報業績公告里，釋放了一個鼓舞人心的信號，「爭取在2023年迴歸良性、健康發展軌道」。

8月30日晚，融創中國交出了股票復牌后的第一份財報。上半年內，融創中國實現收入585億元，同比提升25.48%；應占虧損約為人民幣153.7億元，較去年同期減少約人民幣33.9億元，減少約18.1%。

不僅如此，核數師立信德豪對融創2023年中報給予的是「無保留意見」。比起2022年財報中的「無法作出意見」，數據的真實性也讓投資者們更安心了。

但這份欣欣向榮的業績數據，並沒有讓投資者們滿意多少。不少投資者仍然表示，「業績不足預期，虧損還是超過了100億」。

同樣，資本市場也沒有對這份成績投出認可票。融創中國發布業績預告之后，8月21日，融創中國收盤報價0.97港元，跌幅接近13%，正式加入「仙股」行列，如今仍在「1元線」徘徊，距離其股價最高值48.9港元不啻天壤

而老孫要處理的棘手難題，遠不止是市值的萎縮。不久前的8月5日，融創中國召開了一場總經理辦公會，融創總裁汪孟德在會上宣佈：集團總部搬回天津。這意味着，融創即將結束為期6年的天津和北京雙總部模式。

衆所周知，北京，承載着孫宏斌人生的一段輝煌歲月。來到北京的第一年，老孫就成了解救賈躍亭的「山西老鄉」，還順手買下了王健林的文旅資產，后來更是扮演「白衣騎士」買爆全國，成了地產圈里有名的「接盤俠」。

如今，6年北漂風雨過后，老孫又要重新帶着舊部，再次回到他的發家大本營——天津。這令人不禁懷疑，那個曾經意氣風發的孫宏斌，終於要向命運屈服了麼？

重返天津大本營

位於東直門腹地的「使館壹號院4號樓」，是融創集團在北京的總部。從外觀上看，它是一幢玻璃魔方式的建築，內部共有13層。8到13層產權屬於融創，負1到7層歸南昌市政。

這是融創2016年啟動「北京計劃」時，第二次搬遷的總部地址。使館壹號院本是由南昌市政2012年在北京拿的地王項目。但由於南昌市政無力開發，兩年后引入融創操盤。

后來，項目操作得很成功，老孫也將北京總部人員，從融科望京中心搬遷到了東直門附近。巔峰時，有超過600名融創員工在這里辦公。融創也藉此點石成金，開啟了和地方國企的合作模式。

不過，隨着債務危機不斷加劇，融創把8到13層的產權抵押了出去，集合在這里的眾多總部員工，也開始不斷縮減。融創內部員工江傑表示，「原來集團總部得有600多人，現在大概不到200人」。

如今，「使館壹號院」作為融創總部的使命，開始正式進入倒計時。據媒體報道稱，「北京總部多數部門的員工都將搬到天津總部，只有品牌部、融資部等少數部門仍然留在北京，但會搬到融科望京辦公。」

「市界」也從融創相關人士處證實了這則消息，「為落實降費增效，目前考慮未來將部分職能條線搬到天津。」而這也意味着，畢竟總部的員工們事業走向，有了更多變數。

江傑告訴「市界」，「北京總部大部分人都會搬到天津，少部分留在北京，目前還沒有開始真正搬。但對於很多已經安家在北京的同事，影響還是很大的」。

搬離北京，老孫肯定是不捨的。在北京，孫宏斌創造了屬於自己的光輝歲月。融創在市場上闖出名頭的產品系，像壹號系、壹號院系、莊園系，都是率先在北京落地。

進京前后的那兩年，恰好是融創最為巔峰的幾年，更是地產規模化呼聲最高的幾年，2015年融創銷售額735億，到了2017年，業績直接突破3620億 ，銷售榜排行第四。

到了2020年底，融創越追越猛，一度要趕上曾經的行業龍頭萬科。「恆大爆雷之后，當時我所在的融創公司內部迅速通知，要把相關宣傳從top4改成top3。」 一位融創離職員工透露。

老孫是對規模有強烈執念的，早在順馳時期，他就喊話要超越萬科。然而，命運的魔咒，似乎總是在孫宏斌身上顯現。在2020年底快要追上萬科的關鍵時期，融創又倒在了夢想的大門前。

這些經歷讓老孫的人生，又增添了許多戲劇性。在過往60年人生歲月中，這位傳奇大佬經歷了三次巔峰，又三次墜入谷底。

從意氣風發，轉眼又回到至暗時刻。這種經歷，換做別人一定會士氣低落，但老孫就不一樣。一旦有翻盤機會，這個彪悍的男人會迅速東山再起。

老孫也在多次屢戰屢敗的經歷中，成了圈里最勵志的大佬，即使面對這輪最難的債務階段，他也沒有認輸躺平。

從2021年10月開始，融創通過股權配售、資產處置等途徑回收資金，出售了持有的貝殼股票和多個優質項目，孫宏斌本人還向融創提供了4.5億美元無息借款資金。

出險以來，老孫不僅親自跑到了武漢，解決項目上的化債難題，還在3月底，當着眾多債權人的面反思自己的過錯。

此時此刻，天津大本營，成了孫宏斌最后的退路。這里曾是順馳倒下，融創崛起之地。搬回天津之后，融創的人員和辦公成本將會降低。

再次面對股價危機

靠着當前的底子，回到天津的孫宏斌，還會再次揚帆起航麼？融創中國的掙扎和困境體現在經營和資本市場等方方面面。

經歷一輪將近一年的復牌之路后，如今融創中國的估值修復之路走得異常艱難。不久前，融創中國的股價已經於8月21日淪為「仙股」。

這同樣也是不少地產公司面臨的普遍困境。翻開8月的日曆，因債務問題無法解決、或市值屢創新低而退市的房企越來越多了。

爲了保住上市公司的融資渠道暢通，房企想出了各種辦法，比如高管增持、釋放戰投消息、收購新能源資產等。而老孫看起來也並不想放棄希望。

融創中國的債務重組進展，始終備受業內關注。今年1月份，融創便啟動了債務重組進程，160億元境內債務重組方案已獲得債券持有人會議表決通過。

但截至目前，其90.48億美元的境外債務重組尚未完成，進一步引發了投資者的擔憂。而融創的這份境外債務方案能否成功，至關重要。

早在今年3月份，融創就已經披露了90.48億美元的境外債務相關重組方案，並於6月重新做了調整。目前，相關重組方案已經獲得了87%債權人支持，債權人會議也將於9月18日舉行。

在最新的中報公告中，融創中國表示，其境外債重組將於在10月5日呈請實質聆訊，以裁定是否批准計劃。也就説，在走完相關程序后，融創中國這份方案便可落地執行。

根據最新數據顯示，截至6月30日，融創中國的借貸總額約3125.7億元，但手持現金及現金等價物僅有72.91億元，而其去年底的在手現金有375.4億元。

對於債務壓力大山的融創，這些持有現金只是杯水車薪。天眼查APP顯示，近日，融創房地產集團有限公司新增多條被執行人信息，被執行總金額超20億元。

銷售、融資等沒有明顯復甦下，此前曾表態稱「不能賤賣資產」的老孫，還是不得不再次走上了轉讓資產的老路。

進入下半年，融創中國已於7月7日以4.22億元的代價出售了重慶文旅城酒店資產；8月17日，其進一步以12.3億元的代價出售了臻華府、望金沙酒店及合肥秀場酒店等三個項目。

而實際在賬面上，賣掉這些項目，融創是虧了一大筆。「市界」查詢公告瞭解到，臻華府項目出售事項虧損約3.53億元，望金沙酒店項虧損約0.86億元，合肥秀場酒店項目出售事項將於2023年度錄得税前虧損約8.67億元。

債務重組、資產出售，對融創來説僅是為自身贏得了喘息之機。而融創化債的關鍵，長期來看，仍舊有賴於經營的穩定持久恢復。

根據融創最新業績報告顯示，截至2023年6月30日，融創的權益土地儲備約1.22億平方米，權益土地儲備貨值約1.39萬億元，超七成分佈在一二線城市。

也就是説，一旦度過生死關口，融創的這些一二線家底，將為其提供豐厚的現金流，這是融創得以翻盤的希望。而這些資產變成現金流的前提是，融創要趕在債務重組成功前，保持有序經營。

今年年初，老孫在內部曾立下目標，「融創要在2023年6月30日恢復成一家正常的房企。」在急轉直下的房地產市場形勢里，想要東山再起，又談何容易。

銷售數據顯示，2023年上半年，融創中國累計實現合同銷售金額約人民幣521.4億元，同比降低53.78%。

緊抓內部治理

按照孫宏斌不久前的反思總結，雖有外界因素影響，但融創債務問題的出現，主要是由自身原因造成的。

今年3月底的投資者會議上，老孫介紹了化債方案，反思了公司戰略，並向全球投資者傳遞了信心。同時，他還痛定思痛地表示，「我們在管理上存在着權力過於下放等問題。」

在江湖氣息頗濃的融創中國，老孫集合了一批最忠誠的「鐵桿兄弟」。融創成立不過15年，但很多人已經跟着老孫起起落落了20年。

從聯想到順馳，再到融創，不少舊將跟着老孫不離不棄。對於一路打拼下來的兄弟，老孫對他們也是真的好，給了極大的權力。除一部分人在總部職能部門任職外，其余大多掌管着大區。

一位融創老員工告訴「市界」，「老孫是有名的給錢多。20年前在天津給我們的工資就能開到上萬，所以內部很團結，也很追隨他。就是太累，那會兒就開始‘夜總會’模式了，總是晚上開會。」

全盛時期的融創高管尤其是區域大員，拿錢多，權力大，也容易出現管理疏松問題。以往孫宏斌都是隻看大局不計小節，但在公司情況艱難之下，他也開始反思了。幾個老將首當其衝，被老孫揪了出來，其中包括融創中國華北區域總裁迟迅、西南區域總裁商羽。這一連串動作目前還在持續進行中。

8月初，融創華北區域又傳來了高管被免職的消息。融創華北區域天津置地公司總經理崔世傑、融創華北區域總裁助理李茜，相繼被免職。

與此同時，融創也在不斷合併架構精簡人員。降薪降級的冷風，吹到了數位執行總裁、副總裁、總裁助理等管理層人員，「目前，內部許多在職的管理層薪資發的都是半薪。」江傑説道。

這些內部的變革動作，也同樣讓融創員工的心懸到了嗓子眼兒。「一線業務中，無論是區域還是城市公司，基本上每個部門都在裁人。」融創某區域員工王朋説道。

目前，融創仍舊維持着集團-區域-城市-項目的四級管理體系。王朋介紹道，「目前我們主要在做代建業務的輸出管理，已經談了幾個項目了」。

「市界」瞭解到，當前，探索代建業務，也是融創多個區域部門都在探索的業務新模式。畢竟，相比起動輒十幾億元的拿地投入，代建業務對資金的要求要低得多。

但對於部分較為棘手的區域而言，由於可持續運轉的項目越來越少，員工們到手的待遇也隨之降低。江傑説道，「目前員工的薪資還在正常發放，但待遇福利不如以前了。比如，食堂的三餐都沒有了，補助也沒了，公積金比例降了2%。」

「目前也沒有增量業務，只剩些常規性工作」，江傑説道，「外面公司996，007很普遍，但我們現在基本都不加班，一下班，電梯里全是人」。

如今，融創的化債之路，仍在繼續。在他看來，「許多員工之所以還沒走，一個是覺得外邊還不如融創，另外一個還是相信老孫。」

但大家都知道，那個靠膽量、資本和速度就能闖出一片天地的時代，已經遠去了。

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