開在上海外環外，這家商場成功截流！工作日平均客流10萬人次，買大牌不用跑市區了

如何判斷一家商場

真正的商業活力？

業內常有這樣的説法：

在最普通的工作日

商場里的客流量

往往更直觀準確

坊間還流傳着另一種的版本：

去觀察商場各層的洗手間

如需要排隊，説明生意不錯

樓層越高、洗手間越滿

則越説明該商場的人氣旺盛

這些説法有一定道理。

日前，一個工作日上午11點，記者來到閔行區的七寶萬科廣場，試圖將觀察到的情況與兩套標準相對照——

• 主打小餐飲的B1層客流最多，每家店的上座率都接近百分百，排隊叫號聲不斷；

• 在1樓中庭觀察商場的4個出入口，每個入口平均每分鍾有三四十位顧客進入；

• 2樓的中高端服裝層，基本每家店內平均都有1-3位顧客進出或正在挑選；

• 5樓大餐飲區，「西塔老太太」店門口，等位者已坐了三排；

• 在5樓男士洗手間外，兩名顧客正在排隊；

• 直達升降梯到達B2停車庫時，基本都是滿員。

七寶萬科的客流表現無疑是優異的。據不完全統計，商業體量14.9萬方的七寶萬科，工作日平均的客流量可達到10萬人次，對於開業即將滿7年的社區商業來説，這個數據十分亮眼。

2016年12月，七寶萬科正式開業，這家位於外環外的商場開業即成「網紅」，且發展勢頭越來越好。今年五一長假后，由某點評網站統計出上海熱度最高20座商場榜單上，七寶萬科躋身前列。

區域型首店策略

郊區消費者買大牌不用再跑市區

從南京來滬旅遊的張晨，入住徐匯區的酒店后，首站就來到七寶萬科，她是來打卡熱門烘焙店「B&C」的。這個品牌在上海還有6家門店，分別位於新天地、南京西路、徐家匯等核心商圈。七寶萬科是該品牌唯一出外環的項目。張晨説，選擇七寶店，很重要的考量是這里排隊的人少、購物體驗更好，因而在上海旅遊攻略中，許多網友都推薦這家門店。

家住松江的小夥金澤軒還記得，首次來七寶萬科，是因這里有外環外首家蘋果直營店，相比去市區店體驗選購，行程能節省一半。而對他女朋友來説，商場一樓集聚的高端香化專櫃店也很對路，「買大牌不用再跑市區」，是這對年輕情侶驅車40分鍾從松江趕來七寶的理由。

在業內人士看來，業態同質化且偏中低端是外環外及郊區商場普遍面臨的困境。一方面，連鎖性質的老品牌容易讓顧客產生審美疲勞；另一方面，出於自身品牌價值考量，不少高能級品牌對「郊區」、「外環外」的標籤感到抗拒，不敢輕易落子。

幾重因素疊加，使這類商場往往很難持續吸引顧客；而有更高消費需求的顧客也只能捨近求遠，去業態更豐富時尚的核心商圈。

而這些正是七寶萬科一直着力規避的「缺憾」。記者瞭解到，開業近7年，七寶萬科持續對業態進行調整升級，引入了大批以往僅進駐都會型商業購物中心的高能級品牌，用核心商圈纔有的品牌陣容和消費體驗不斷吸引外環外的消費者。

比如，2016年，蘋果直營店入駐七寶萬科，至今仍是外環外首店；2021年起，商場運營方加強高端化粧品牌的招商，先后引入Dior、Guerlain、 Chanel等品牌；同樣首次出外環的還有備受年輕人追崇的SHAKESHACK、Lululemon、Salomon等新潮品牌。不斷壯大的品牌版圖既承接了外環商圈潮流品牌的空白，又與周邊傳統社區商業體形成區分，為顧客帶來高質感跟新鮮感。

七寶萬科還注重對商場內基數更大的連鎖性品牌的差異化升級，業內人士稱其為「標品的非標化」。以施華洛世奇為例，2021年5月，這家與商場同步開業的老店升級為該品牌中國首家Instant Wonder新零售空間，創新前衞的設計讓門店與衆不同，該店營業員表示，更新過后，進店的客流明顯增多。

精準升級業態以匹配客羣

社區商業輻射更廣

家住奉賢的江鈺欣本科就讀於松江大學城，上學時，9號線直達的七寶萬科是她最常逛的商場。畢業后，她依然會從奉賢遠赴七寶。在她看來，商場不斷更新的業態總讓她感到常去常新，更關鍵是品牌足夠豐富。

「新」和「全」，也是顧客們普遍反映的優勢。

業內人士表示，開業之初，打造「為家而建」的全客層家庭娛樂購物公園是七寶萬科的內核。而隨着市場趨勢不斷變化，商場以年輕化與時尚度為兩個抓手，對輕奢、高端美粧、餐飲、體驗等多業態進行品牌升級，不斷擴大業態覆蓋面。

這背后的邏輯是精準的客户畫像。商場運營方曾對當地的客羣做過調研，發現在七寶萬科及萬象城等大體量商場落地閔行前，他們主要的消費方向是徐家匯、環球港等商圈。因此，爲了提升對客羣的吸引力，七寶萬科也有意識地去「複製」熱門商圈的業態。同時，大數據會顯現出人羣消費習慣，商場也由此針對性地引入品牌組合，從而儘可能匹配目標客羣的消費偏好，讓他們更有「一站式」便捷的購物體感。

品牌組合利好招商工作。比如，據業內人士透露，「網紅」漢堡店SHAKESHACK入駐門檻是商圈里同時有蘋果自營店及lululemon。而在外環商圈，能達到這個標準的並不多。「這是互利互惠的正向閉環。」

七寶萬科業態變化最快的，還要屬B1層的小餐飲品牌。這背后同樣是商場對消費者的深入洞察。開業之初，為呼應七寶老街傳統上海美食風格，B1層開設了主力店「大食代」。然而，隨着消費者需求變化，「大食代」的吸引力日益降低，商場運營方及時將其撤出，在同區域引入眾多更受當下年輕人歡迎的餐飲品牌，原先冷清的區域再次火熱起來。

在七寶萬科，不乏從松江、老閔行、徐匯漕河涇等地過來的遊客，車程時間大多在半個小時以上。在商業地產行業，輻射範圍在3公里以內的項目被歸為社區型、3到6公里是區域型、達10公里以上則為超區域型，超出本地「片區」或「區域」。不難看出，原先定位「社區商業」的七寶萬科已大大拓展輻射範圍。

緊密鋪排的營銷活動

持續刷新消費體驗

七寶萬科上一次「出圈」，是2021年與小紅書聯動舉辦美粧節，那場營銷活動不僅強化了商場升級后的美粧業態的曝光量，也帶來更高的話題度與關注度。

除了「硬」的招商、區位，商場「軟」的營銷、服務，對吸引消費者同樣重要。

顧客蔡羣英注意到，七寶萬科一樓北側的中庭，很少有空着的時候，不同營銷活動帶來風格迥異的精緻展陳和集市，讓她每次來都感到熱鬧新穎。眼下，中庭正舉辦名為「百味食趣」的快閃美食集市。

從商場發佈的活動信息來看，七寶萬科大大小小營銷方案的更迭周期大致是一個月，也就是説，不只在春節、國慶等節假日蓄力，七寶萬科將各類「小而精」的營銷活動緊密鋪排在每一個月，有時甚至「無節造節」，只為持續給消費者帶來新意。

比如，自2017年起，七寶萬科在春節期間都會打造「年宵花市」，每年主題各異，如盛唐風華主題、賽博朋克風格等，傳承中帶着新意。而近兩年，「萌寵樂園」限定集市同樣備受歡迎。這不僅幫助吸引客流，不同的營銷活動定位不同，也為商城內各業態的品牌提供更多展示平臺。

商場對消費者體驗的重視，還體現在對內部格局空間的改造升級。去年，七寶萬科拆除了巨型「樹屋」，這個建築曾是商場開業時的特色之一，為避免審美疲勞，后續將在原處進行新佈局。

或許正因為不斷對商場設施進行改造升級，才讓顧客有了「明明開了快7年了，但商場依然很新」的好感。

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