必需品零售房地產投資信託基金公佈2023年第二季度業績

公司將在東部時間今天上午11：00主持投資者網絡廣播和電話會議

紐約，2023年8月2日/美通社/--Nessence Retail REIT，Inc.(納斯達克股票代碼：RTL)(簡稱「RTL」或「公司」)今天公佈了截至2023年6月30日的第二季度的財務和經營業績，該公司是一家房地產投資信託基金，專注於收購和管理美國主要以服務為導向的傳統零售和分銷相關商業房地產的多元化投資組合。

2023年第二季度及后續活動亮點：2023年11月

RTL首席執行官邁克爾·韋爾表示：「我們繼續看到，值得信賴的國家租户對我們整個投資組合中的高質量零售空間有着強勁的需求。」在本季度，我們仍然專注於我們基於必需品的零售物業的主要戰略目標，包括執行超過70萬平方英尺的租賃和建立強大的遠期租賃渠道。我們還完成了9300萬美元的戰略處置，大幅減少了我們對休閒餐飲的投資組合敞口。我們認為，在經濟放緩的情況下，將我們對休閒餐飲的敞口降至2%以下是謹慎的，基於直線租金，自第一季度末以來，我們的淨債務減少了7400萬美元。隨着我們繼續最大限度地提高我們基於必需品的零售物業的價值，我們對與GNL合併帶來的機會感到興奮，包括降低槓桿率、更多地獲得資本以及交易完成后第一季度的預期收益增加。「

財報：財報、財報

截至6月30日的三個月

(單位為千，每股數據除外)

2023

2022

租户收入

美元人民幣，人民幣10.67萬美元

美元人民幣，人民幣116929元

普通股股東應占淨虧損

美元人民幣、人民幣、人民幣(53,468美元)

美元人民幣、人民幣(56,259)

每股普通股淨虧損(A)

美元人民幣、人民幣(0.40美元)

美元人民幣，人民幣(0.43)

普通股股東應占FFO

美元人民幣、人民幣458元

美元人民幣，人民幣35,717元

每股普通股FFO(A)

美元的人民幣，人民幣，-

美元人民幣、人民幣0.27

普通股股東的AFFO

美元人民幣，人民幣27,923美元

美元人民幣，人民幣38,485元

每股普通股AFFO(A)

美元人民幣、0.21美元

美元人民幣、人民幣0.29

(A)

所有數據分別基於截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月的133,800,130股和132,629,704股稀釋加權平均流通股。

房地產投資組合

該公司的投資組合包括位於46個州和哥倫比亞特區的991處淨租賃物業，截至2023年6月30日約有2740萬平方英尺可出租。投資組合指標包括：

屬性處置

在截至2023年6月30日的三個月內，該公司出售了48處物業，合同銷售總價為1.08億美元。

資本結構與流動性來源

截至2023年6月30日，本公司在信貸安排下的總借款能力為6.463億美元，基於信貸安排下的借款基數價值，其中，截至2023年6月30日，信貸安排下的未償還金額為6.04億美元，還有4230萬美元可供未來借款。截至2023年6月30日，該公司擁有5920萬美元的現金和現金等價物。該公司的淨債務與總資產價值之比為51.0%，淨債務為26億美元，其調整后EBITDA的淨債務為9.9倍。這一比率的增加是由於本季度租户破產導致的租約拒收的GAAP沖銷。剔除這些沖銷的影響，淨債務與調整后EBITDA之比將為9.3倍。

截至2023年6月30日，公司的固定利率債務百分比為77.5%。該公司的全部合併債務的加權平均利率成本為4.7%8，利息覆蓋率為2.1倍9。

網絡廣播和電話會議

RTL將於2023年8月3日上午11：00主持網絡直播並撥打電話。ET討論其財務和運營業績。這次網絡直播將通過互聯網進行現場直播，所有感興趣的各方都可以通過RTL網站www.essessityreit.com的「投資者關係」部分收看。

下面概述了電話會議和重播的撥入説明。

要收聽現場通話，請至少在通話開始前15分鍾到RTL網站的「投資者關係」部分註冊和下載任何必要的音頻軟件。未能收聽現場直播的人士，可在電話會議結束后不久在RTL網站www.essessityrereit.com收聽重播。

現場電話撥入(免費)：1-877-407-0792國際撥入：1-201-689-8263

會議重播*國內撥入(免費)：1-844-512-2921國際撥入：1-412-317-6671會議號碼：13737312*下午3：00開始提供美國東部時間2023年8月3日至2023年11月3日。

腳註/定義

1.測試

包括(I)截至2023年6月30日由雙方全面籤立但承租人截至2023年6月30日尚未接管的所有租約，(Ii)截至2023年7月31日雙方全面籤立但在2023年6月30日之后的所有租約，(Iii)截至2023年7月31日雙方正在談判的所有租約，(Iv)截至2023年7月31日生效的租約終止。截至2023年6月30日，有10份租約完全簽定，租户尚未接管合計約122,000平方英尺，截至2023年7月31日，有9份租約完全籤立，但在2023年6月30日之后，租約合計約184,000平方英尺，截至2023年7月31日，有23份意向書簽署，總面積約286,000平方英尺，以及6份終止租約，總計約129,000平方英尺。不能保證意向書將導致最終的租約，這些租約將按照目前的條款開始，或者根本不會。租賃管道不應被視為未來業績的指標。

2.

加權平均租金是根據截至2023年6月30日的年化直線租金計算得出的。

3.

如本文所用，投資級包括承租人或擔保人的實際投資級評級(如果有的話)或隱含投資級評級。隱含投資級評級可能包括對租户母公司或擔保母公司的實際評級(無論母公司是否擔保了租户根據租約承擔的義務)或專有的穆迪分析工具，該工具通過衡量公司的違約概率來生成隱含評級。為此目的，「母公司」一詞包括擁有承租人50%以上有表決權股份的任何實體，包括任何政府實體。評級信息截至2023年6月30日。根據截至2023年6月30日的年化直線租金，單租户組合租户的實際投資級評級為45.8%，隱含投資級租户為20.1%，前20名租户的實際投資級租户為56.9%，隱含投資級租户為12.4%，多租户組合中的錨定租户實際投資級租户為29.7%，隱含投資級租户為6.8%。

4.

服務零售被定義為租賃給零售銀行、餐館、雜貨、藥房、燃氣/便利、醫療保健和汽車服務部門的租户的單租户零售物業。

5.

體驗式零售被定義為出租給餐廳、折扣零售、娛樂、沙龍/美容和雜貨等行業的租户的多租户物業。該公司還將體驗式零售稱為電子商務防禦性零售。

6.

截至2023年6月30日，總債務減少27億美元，現金和現金等價物為5920萬美元。不包括遞延融資成本、淨額、抵押貸款和保費、淨額的影響，包括現金和現金等價物的影響。

7.

定義為截至2023年6月30日總資產的賬面價值加上累計折舊和攤銷。

8.

根據公司債務的未償還本金余額進行加權計算。

9.

利息覆蓋率的計算方法是：將調整后的EBITDA除以截至2023年6月30日的季度的利息支付現金(利息支出減去遞延融資成本的攤銷，淨額，以及抵押貸款和借款溢價的攤銷比率，淨額)。

關於必要性零售房地產投資信託基金

必要性零售房地產投資信託基金(納斯達克股票代碼：RTL)是一家卓越的公開交易房地產投資信託基金(REIT)，專注於「美國商店在哪里」。RTL收購和管理着一個多元化的投資組合，主要是基於必要性的美國零售單租户和露天購物中心物業。有關RTL的更多信息可在其網站www.essessityreit.com上找到。

補充明細表

該公司將向美國證券交易委員會(SEC)提交補充信息包，以提供額外的披露和財務信息。一旦張貼，補充包可以在RTL網站www.essessityrereit.com投資者關係部分的「Presentation」選項卡下找到，也可以在SEC網站www.sec.gov上找到。

重要提示：本新聞稿中非歷史事實的陳述可能是前瞻性陳述。這些前瞻性陳述涉及風險和不確定因素，可能導致實際結果或事件大不相同。此外，「可能」、「將」、「尋求」、「預期」、「相信」、「估計」、「預期」、「計劃」、「打算」、「將會」或類似的表述都表示前瞻性表述，儘管並不是所有前瞻性表述都包含這些可識別的詞語。本通訊中提及本公司投資未來價值的任何陳述，包括有關本公司與Omosis Sub I，LLC合併，而Omosis Sub I繼續作為GNL的尚存實體和全資附屬公司(「REIT合併」)和GNL以及本公司成為內部管理(「內部化合並」)的調整，以及本公司在執行REIT合併和內部化合並方面可能取得的成功，均屬前瞻性陳述。有多項風險、不確定因素及其他重要因素可能會導致本公司的實際或預期結果與該等前瞻性陳述所預期的結果大相徑庭，包括但不限於：(I)本公司有能力按建議條款或預期時間表完成REIT合併及內部化合並，或根本包括與取得必要股東批准及滿足其他成交條件以完成建議交易有關的風險及不確定因素；(Ii)發生可能導致終止內部化合並協議及REIT合併協議的任何事件、變更或其他情況；截至2023年5月23日與擬議交易有關的每一項交易，(Iii)本公司就REIT合併協議中確定的某些貸款協議獲得適用交易對手同意的能力，(Iv)未能實現REIT合併和內部化合並的預期收益，(V)重大交易成本或未知或不可估量的負債，(Vi)與轉移公司管理層對持續業務運營的注意力有關的風險，(Vii)與擬議交易相關的股東訴訟風險，包括由此產生的費用或延迟，(Viii)本公司的業務未能成功整合或此類整合可能比預期更困難、更耗時或更昂貴的風險，(Ix)與擬議交易中將發行的GNL普通股市值有關的風險，(X)持續的全球新冠肺炎大流行對本公司、本公司租户及全球經濟金融市場的潛在不利影響，包括為遏制或治療新冠肺炎而採取的行動，及(Xi)房地產投資信託基金合併協議一方或多方可能無法履行其在協議下的義務的風險，以及公司於2023年2月23日向證券交易委員會提交的截至2022年12月31日的Form 10-K年度報告中「風險因素」和「管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析」部分以及該日期之后提交給SEC的所有其他文件中列出的額外風險、不確定因素和其他重要因素，如這些風險、不確定因素和其他重要因素可能會在公司隨后的報告中不時更新。此外，前瞻性陳述僅在作出之日發表，公司沒有義務更新或修改前瞻性陳述，以反映隨着時間的推移發生的假設的變化、意外事件的發生或未來經營結果的變化，除非法律要求。

關於房地產投資信託基金合併和內部化合並的更多信息以及在哪里可以找到與擬議交易相關的信息，GNL於2023年7月6日向SEC提交了一份S-4表格(於2023年7月17日修訂)的登記聲明，其中包括一份作為GNL招股説明書的文件以及GNL與本公司的聯合委託書(「聯合委託書/招股説明書」)。雙方還計劃向SEC提交有關擬議交易的其他相關文件。S-4表格於2023年7月18日生效。敦促投資者和證券持有人閲讀提交給證券交易委員會的聯合委託書/招股説明書和其他相關文件，因為它們包含有關擬議交易的重要信息。公司於2023年7月19日左右開始向股東郵寄最終的聯合委託書/招股説明書。投資者和證券持有人可以在證券交易委員會的網站www.sec.gov上免費獲得該公司向證券交易委員會提交的聯合委託書/招股説明書和其他相關文件的副本。公司向證券交易委員會提交的文件副本可在公司網站www.essessityrereit.com上免費獲取，或聯繫公司投資者關係部：ir@rtlreit.com。

本公司及其各自的董事、行政人員及其他管理層成員和僱員可被視為就建議交易徵集委託書的參與者。有關本公司董事及行政人員的資料載於本公司2023年股東周年大會的委託書內，並以參考方式併入聯合委託書/招股章程內。關於委託書徵集參與者的其他信息，以及他們通過持有證券或其他方式直接和間接利益的描述，包含在聯合委託書/招股説明書和提交給證券交易委員會的關於擬議交易的其他相關材料中。投資者在作出任何投票或投資決定前，應仔細閲讀聯合委託書/招股説明書。如上所述，投資者可以從公司獲得這些文件的免費副本。

延期/減免租金的會計處理

由於新冠肺炎疫情而給予公司租户的大部分優惠是在原始租約期限不變的情況下延期租金或臨時租金減免，並被認為有可能收取延期租金。本公司的收入確認政策要求，本公司必須有可能收取幾乎所有到期的租賃付款，而不計提部分準備金，或承擔部分收回的能力。鑑於「新冠肺炎」大流行，財務會計準則委員會(「財務會計準則委員會」)和美國證券交易委員會同意，對於租賃現金流總額將與「新冠肺炎」相關影響后基本持平或更少的租賃，公司可選擇放棄評估原始租賃合同的可強制執行的權利和義務，將租金優惠視為現有租賃合同下當事人可強制執行的權利和義務的一部分。因此，用於計算淨收入和全國房地產投資信託協會(「NAREIT」)FFO的租金收入並未受到此類延期的重大影響。此外，由於該等遞延金額已被大幅收取，本公司已將根據美國公認會計原則(「GAAP」)確認的與該等類型的遞延租金有關的金額，從AFFO用途的直線租金增加中剔除。相反，對於合同租金減少的減損，收入的減少反映在剩余的租賃期內，但出於會計目的，這代表收入的永久性減少，本公司相應地減少了其AFFO。

聯繫人：投資者和媒體：電子郵件：Investorrelations.com電話：(866)902-0063

The Nessence Retail REIT，Inc.

合併資產負債表

(單位：千。除每股和每股數據外)

2023年6月30日

2022年12月31日

(未經審計)

資產

房地產投資，按成本計算：

土地

美元人民幣，人民幣956,506美元

美元/歐元，996,293美元

建築物、裝置和改進

3,369,177

3,467,463

收購的無形租賃資產

567,722

644,553

按成本計算的房地產投資總額

4,893,405

5,108,309

減去：累計折舊和攤銷

(810,727)

(784,946)

房地產投資總額，淨額

4,082,678

4,323,363

現金和現金等價物

59,172

70,795

受限現金

23,373

17,956

遞延成本，淨額

25,050

22,893

直線應收租金

59,890

66,657

經營性租賃使用權資產

17,587

17,839

預付費用和其他資產(包括截至2023年6月30日為止向關聯方預付的2651美元)

67,510

66,551

總資產

美元人民幣1,335,260美元

美元人民幣1,586,054美元

負債和權益

應付抵押票據淨額

美元人民幣1,553,688美元

美元人民幣1,808,433美元

信貸安排

604,000

458,000

高級筆記，淨額

492,987

492,319

低於市場租賃負債淨額

123,900

133,876

應付賬款和應計費用(包括截至2023年6月30日和2022年12月31日分別欠關聯方的901美元和1,838美元)

54,804

64,169

經營租賃負債

19,088

19,132

遞延租金和其他負債

16,531

16,815

應付股息

5837

5837

總負債

2,870,835

2,998,581

7.50%A系列累計可贖回永久優先股，面值0.01美元，清算優先股每股25.00美元，授權股份12,796,000股，截至2023年6月30日和2022年12月31日已發行和已發行股票7,933,711股

79

79

7.375%C系列累計可贖回永久優先股，面值0.01美元，清算優先股每股25美元，授權股份11,536,000股，截至2023年6月30日和2022年12月31日已發行和已發行股份4,595,175股

46

46

普通股，每股面值0.01美元，授權300,000,000股，134,535,442股，截至2023年6月30日和2022年12月31日分別發行和發行134,224,313股

1,345

1,342

新增實收資本

2,999,565

2,999,163

超過累計收益的分配

(1,565,425)

(1,435,794)

股東權益總額

1,435,610

1,564,836

非控股權益

28,815

22,637

總股本

1,464,425

1,587,473

負債和權益合計

美元人民幣1,335,260美元

美元人民幣1,586,054美元

The Nessence Retail REIT，Inc.

合併經營報表(未經審計)

(千，不包括每股和每股數據)

截至6月30日的三個月

2023

2022

租户收入

元人民幣和106,700美元

美元/歐元，116,929美元

運營費用：

向關聯方收取資產管理費

7,972

8,296

物業運營費用

25,082

27,520

房地產投資減值準備

-

58,954

合併、交易和其他成本

4931

206

結算成本

8,800

-

股權薪酬[1]

3,519

3,523

一般和行政

14,744

8,390

折舊和攤銷

59,466

46,573

總運營費用

124,514

153,462

銷售房地產投資收益前的淨營業收入

(17,814)

(36,533)

房地產投資銷售收益

5,471

13,438

營業收入

(12,343)

(23,095)

其他(費用)收入：

利息支出

(35,945)

(28,329)

其他收入

596

944

非指定衍生工具的收益

-

-

其他費用合計，淨額

(35,349)

(27,385)

淨虧損

(47,692)

(50,480)

非控股權益應占淨虧損

61

58

優先股分配

(5,837)

(5,837)

普通股股東應占淨虧損

美元人民幣(53,468美元)

美元人民幣人民幣(56,259美元)

每股基本和稀釋后淨虧損：

普通股股東每股淨虧損--基本虧損和稀釋虧損

美元人民幣(0.40)

美元人民幣、人民幣(0.43)

加權平均流通股-基本和稀釋

133,800,130

132,629,704

_

[1]包括與公司限制性普通股和長期股權投資計劃單位有關的費用。

The Nessence Retail REIT，Inc.

非GAAP計量季度對賬(未經審計)

(以千為單位)

截至6月30日的三個月

2023

2022

調整后的EBITDA

淨虧損

美元人民幣(47,692美元)

美元人民幣，人民幣(50,480美元)

折舊和攤銷

59,466

46,573

利息支出

35,945

28,329

房地產投資減值準備

-

58,954

合併、交易和其他成本

4931

206

結算成本

8,800

-

股權薪酬[1]

3,519

3,523

房地產投資銷售收益

(5,471)

(13,438)

其他收入

(596)

(944)

非指定衍生品收益

-

-

2023年委託書競賽及相關訴訟費用[2]

7,205

-

調整后的EBITDA

66,107

72,723

向關聯方收取資產管理費

7,972

8,296

一般和行政

14,744

8,390

2023年委託書競賽及相關訴訟費用[2]

(7,205)

-

噪聲

81,618

89,409

攤銷市場租賃和其他無形資產，淨額

(1,780)

(1,582)

直線租金

1,429

(1,509)

現金NOI

美元人民幣，人民幣81,267美元

美元人民幣，人民幣86,318美元

支付利息的現金：

利息支出

美元人民幣，人民幣35,945美元

美元人民幣，人民幣28,329美元

遞延融資成本攤銷淨額

(3,607)

(3,236)

抵押貸款溢價和借款折扣攤銷淨額

(329)

(174)

支付利息的現金總額

美元人民幣，人民幣32,009美元

元人民幣，24,919美元

_

[1]

包括與公司受限普通股和長期股權投資計劃單位有關的費用。

[2]

金額涉及2023年委託書競賽和相關Blackwell訴訟所產生的一般和行政費用。該公司不認為這些費用是其正常經營業績的一部分。由於這些費用在2023年第一季度作為其一般和行政費用的一部分有所增加，公司開始計入這一調整，以達到調整后的EBITDA，以便更好地反映其經營業績。2022年第二季度沒有任何這些費用。

The Nessence Retail REIT，Inc.

非GAAP計量季度對賬(未經審計)

(以千為單位)

截至6月30日的三個月

2023

2022

普通股股東應占淨虧損(根據公認會計准則)

美元(53,468)

美元(56,259)

房地產投資減值準備

-

58,954

折舊和攤銷

59,466

46,573

銷售房地產投資收益

(5,471)

(13,438)

非控股權益在FFO中的調整比例

(69)

(113)

普通股股東應占FFO[1]

458

35,717

合併、交易和其他成本[2]

4931

206

結算成本[3]

8,800

-

其他法律費用和費用-新冠肺炎租賃糾紛[4]

-

58

攤銷市場租賃和其他無形資產，淨額

(1,780)

(1,582)

直線租金

1,429

(1,509)

直線式租金(租金延期協議)[5]

(4)

(446)

扣除抵押貸款(保費)攤銷和借款折扣，淨額

329

174

非指定衍生品收益

-

-

股權薪酬[6]

3,518

3,523

遞延融資成本攤銷淨額

3,607

3,236

2023年委託書競賽及相關訴訟的相關費用[7]

7,205

-

非控股權益在AFFO中的調整比例

(25)

(5)

普通股股東的AFFO[1]

美元至27,923美元

美元人民幣：38,485美元

_

[1]

截至2023年、2023年和2022年6月30日止三個月的FFO和AFFO分別包括契約修改/終止收入50萬美元和570萬美元，這些收入在綜合經營報表中計入租户收入。

[2]

主要包括與GNL擬議合併相關的成本、與提前清償債務相關的預付款成本以及與2017年2月與American Realty Capital-Retail Centers of America，Inc.合併相關的訴訟成本。

[3]

於截至2023年6月30日止三個月內，吾等確認和解成本為880萬美元，相當於Blackwell Capital，LLC(「Blackwell Capital」)、Blackwell Onshore I，LLC(連同Blackwell Capital，「Blackwell」)的附屬公司Blackwell Capital，LLC(「Blackwell Capital」)及若干其他涉及Blackwell的委託書徵集(統稱及連同Blackwell，「Blackwell/關聯方」)與代理權競賽及相關訴訟及合作協議有關的合理、有據可查的自付費用(包括法律費用)的一半，吾等同意向Blackwell/關聯方支付有關費用。

[4]

反映因新冠肺炎關閉門店或其他挑戰而與租户發生糾紛所產生的法律費用。這些糾紛涉及的租户最近沒有拖欠租金，在2020年第二季度和第三季度之前，最近表現出定期付款的模式。根據涉及這些事項的租户、他們的租金支付歷史以及疫情對當前經濟狀況的影響，公司認為這些成本與新冠肺炎有關，可以與與租户違約相關的普通一般和行政費用分開。公司就這些問題聘請了律師，這與公司通常就租户違約問題聘請的律師是分開的。這一數額反映了公司認為只是超出公司通常因與租户相關的糾紛問題而產生的那些遞增法律成本。本公司未來可能會繼續招致這些與新冠肺炎相關的法律費用。

[5]

代表根據租賃談判與遞延租金有關的數額，有資格獲得FASB減免，其租金被遞延但不減少。該等金額計入本公司綜合資產負債表的應收直線租金，但被視為因預期收取租金而遞延的當期租金所賺取的收入。因此，當收取遞延金額時，這些金額將減少AFFO。對於租金減免(包括有資格獲得財務會計準則委員會減免的租金)，如果合同租金已經降低，收入的減少將反映在剩余的租賃期內，但出於會計目的，收入將永久減少，本公司已相應減少了其AFFO。截至2023年3月31日，本公司已實質收取所有先前遞延的租金。

[6]

包括與公司限制性普通股攤銷有關的費用，以及與其多年優異表現協議有關的LTIP單位攤銷費用。

[7]

金額涉及2023年委託書競賽和相關Blackwell訴訟所產生的一般和行政費用。公司不認為這些費用是其正常經營業績的一部分，因此增加了這一金額的AFFO。

非GAAP財務指標

本新聞稿討論了我們用於評估業績的非GAAP財務指標，包括FFO、AFFO、調整后的利息、税項、折舊和攤銷前收益(「調整后EBITDA」)、淨營業收入(「NOI」)和現金NOI。雖然NOI是一個物業層面的衡量標準，但AFFO是以公司整體業績為基礎的，因此反映了其他與NOI無關的項目的影響，如利息支出、一般和行政費用以及對關聯方的運營費用。此外，這里定義的NOI不反映直線租金的調整，但AFFO確實包括這種調整。下文介紹了這些非公認會計准則計量以及與最直接可比的公認會計准則計量，即淨收益(虧損)之間的對賬。對未合併合夥企業和合資企業的調整被計算為不包括股東應占的FFO、AFFO和NOI非控股權益的比例份額。

使用非GAAP計量的注意事項

FFO、AFFO、調整后的EBITDA、NOI和Cash NOI在計算淨收入或評估我們的經營業績時，不應被解釋為比現行的GAAP方法更相關或更準確。在公認會計原則下用於評估房地產價值和業績的方法應被解釋為一種與經營業績更相關的衡量標準，並比非公認會計原則下的衡量標準更重要。

其他房地產投資信託基金可能不會根據當前的NAREIT、行業貿易組織、定義(如我們所做的)定義FFO，或者可能與我們不同地解釋當前NAREIT的定義，或者可能與我們不同地計算AFFO。因此，我們對FFO和AFFO的陳述可能無法與其他REITs提出的其他類似標題的措施相比較。

我們認為FFO和AFFO是我們業績的有用指標。由於FFO和AFFO計算剔除了房地產資產的折舊和攤銷以及出售經營性房地產資產的損益等因素(基於歷史成本會計和使用年限估計，相同資產的所有者之間的損益可能會有所不同)，因此FFO和AFFO的列報有助於比較不同時期的經營業績以及我們同行中其他REITs之間的經營業績。

因此，我們認為，FFO和AFFO的使用，加上所需的GAAP演示，可以更全面地瞭解我們的業績，包括相對於我們的同行，並提供更知情和更適當的基礎，以做出涉及運營、融資和投資活動的決策。然而，FFO和AFFO並不表明可用於滿足持續現金需求的現金，包括支付現金股息的能力。投資者請注意，FFO和AFFO只應用於評估我們不包括這些活動的經營業績的可持續性，因為它們不包括在發生這些成本期間對我們的經營業績產生負面影響的某些成本。

運營資金和運營調整資金

運營資金

由於房地產公司某些獨特的經營特點，如下所述，行業行業組織NAREIT頒佈了一項名為FFO的業績衡量標準，我們認為這是反映房地產投資信託基金經營業績的適當補充指標。FFO不等同於根據公認會計原則確定的淨收益或淨虧損。

我們計算FFO，這是一種非GAAP衡量標準，與NAREIT董事會隨着時間的推移建立的標準一致，如白皮書中所重申並經NAREIT董事會批准，於2018年12月生效(「白皮書」)。白皮書將FFO定義為根據公認會計原則計算的淨收益或虧損，不包括與房地產有關的折舊和攤銷、出售某些房地產資產的損益、某些房地產資產控制權變更和減值減值的損益，以及當減值直接可歸因於實體持有的折舊房地產價值下降所導致的實體投資。對合並的部分擁有實體(包括我們的運營合夥企業)和未合併關聯公司的收益中的股本進行調整，以達到我們在FFO中應占我們股東的比例。我們的FFO計算符合NAREIT的定義。

房地產資產的歷史會計慣例要求對建築物進行直線折舊和改進，對無形資產進行直線攤銷，這意味着房地產資產的價值隨着時間的推移而可預測地遞減。我們認為，由於房地產價值歷來隨着市場狀況(包括通脹、利率、失業率和消費者支出)而起伏，因此使用歷史折舊和某些其他項目列報房地產投資信託基金的經營業績可能信息較少。房地產的歷史會計涉及到公認會計原則的使用。任何其他房地產會計方法，如公允價值法，都不能被解釋為比公認會計准則中的可比房地產估值方法更準確或更相關。然而，我們認為，使用FFO，剔除與房地產相關的折舊和攤銷等影響，為投資者和管理層提供了對我們業績的更全面的瞭解，當與去年相比時，反映了入住率、租金、運營成本、一般和行政費用以及利息成本等趨勢對我們運營的影響，這些影響可能不會立即從淨收益中顯現出來。

調整后的運營資金

在計算AFFO時，我們從FFO開始，然后從AFFO中剔除我們認為更能反映投資活動的某些收入或支出項目，例如非現金收入和支出項目以及其他活動的收入和支出影響，這些活動不是我們日常運營業務計劃的基本屬性。這些金額包括因某些訴訟而產生的法律費用，其中一部分已經並可能在未來根據我們維持的保險單得到補償。保險報銷在報銷期間從AFFO中扣除。我們相信，剔除某些訴訟費用和與訴訟相關的后續保險報銷有助於更好地瞭解我們業務的經營業績。其他收支項目還包括提前清償債務和最終可能無法實現的未實現損益，如衍生工具的損益和投資的損益。此外，通過剔除非現金收入和支出項目，如高於市場和低於市場的租賃無形資產的攤銷、遞延融資成本的攤銷、直線租金和與限制性股票相關的基於股票的薪酬，以及與AFFO與Advisor的2021年多年業績優異協議，我們相信我們提供了有關直接影響我們持續經營業績的收入和支出項目的有用信息。

在計算AFFO時，我們不包括根據公認會計准則被描述為確定淨(虧損)收入的運營費用的某些費用，例如(I)合併、交易和其他成本，(Ii)與我們的Blackwell訴訟相關的和解成本，(Iii)涉及某些租户的與新冠肺炎有關的法律費用和與租賃糾紛相關的費用，以及(Iv)某些其他費用，包括2023年委託書競賽和相關Blackwell訴訟產生的一般和行政費用。這些支出對我們在發生支出或收購物業期間的經營業績產生負面影響，也將對投資者的回報產生負面影響，但我們不計入這些支出，因為我們認為它們不能反映我們的持續業績。此外，根據公認會計原則，某些預期的非現金公允價值和其他非現金調整被視為淨(虧損)收入的經營性非現金調整。此外，如上所述，我們將公允價值調整的收益和虧損視為未實現、最終可能無法實現和不能反映持續經營的項目，因此在評估經營業績時通常會對其進行調整。從我們的AFFO計算中剔除上述收入和支出項目提供的信息與管理層對我們經營業績的分析一致。此外，公允價值調整基於當前市場波動的影響和對一般市場狀況的基本評估，但也可能受到租金和入住率等經營因素的影響，可能與我們目前的經營業績沒有直接關係或可歸因於此。通過排除可能反映預期和未實現損益的此類變化，我們相信AFFO提供了有用的補充信息。通過提供AFFO，我們相信我們正在提供有用的信息，這些信息可以用來評估我們的業績，而不會受到交易或其他與我們的物業組合無關的項目的影響。我們提出的AFFO可能無法與其他對AFFO有不同定義的REITs報告的AFFO相提並論。此外，我們認為，爲了便於清楚地瞭解我們的經營結果，應將AFFO與根據GAAP計算並在我們的綜合財務報表中列報的淨收益(虧損)結合起來進行審查。AFFO不應被視為淨收益(虧損)的替代指標，以衡量我們的業績或現金流，以衡量我們的流動性或支付股息的能力。FFO和AFFO可能包括租賃終止費收入，該收入在我們的綜合經營報表中記錄在租户收入中。

調整后的未計利息、税項、折舊及攤銷前收益、淨營業收入和現金淨營業收入。

我們認為，調整后的EBITDA，即扣除收購和交易相關費用、其他非現金項目(如與我們與顧問達成的多年優異表現協議相關的費用，以及我們從未合併的合資企業按比例計算的份額)調整后的利息、税項、折舊和攤銷前收益(EBITDA)，是衡量我們產生和償還債務能力的適當指標。所有已支付和應計的合併、收購和交易相關費用以及某些其他費用，包括2023年委託書競賽和相關Blackwell訴訟產生的一般和行政費用，都會對我們在發生費用或收購物業期間的經營業績產生負面影響，也會對投資者的回報產生負面影響，但不反映我們持續的業績。由於2023年第一季度委託書競爭和相關訴訟導致的一般和行政費用增加，作為我們總的一般和行政費用的一部分，我們開始計入這一調整，以得出調整后的EBITDA，以便更好地反映我們的經營業績。調整后的EBITDA不應被視為經營活動現金流的替代方案，不應被視為衡量我們流動性的指標，也不應被視為替代淨收益(虧損)作為經營活動指標的替代方案。其他REITs可能會以不同的方式計算調整后的EBITDA，我們的計算不應與其他REITs的計算結果進行比較。

NOI是我們用來評估我們房地產經營業績的非GAAP財務指標。NOI等於總收入，不包括或有購買價格對價，減去物業運營和維護費用。在計算淨收益(虧損)時，NOI不包括財務報表中包括的所有其他費用和收入項目。我們認為NOI提供了有用和相關的信息，因為它只反映了在物業層面發生的那些收入和支出項目，並在非槓桿的基礎上列報了這些項目。我們使用NOI來評估和比較物業水平的表現，並就物業的運營做出決策。此外，我們認為NOI作為業績衡量指標對投資者是有用的，因為當跨時期比較時，NOI反映了非槓桿基礎上的入住率、租金、運營費用和收購活動的趨勢對運營的影響，提供了從淨收益(虧損)中看不到的視角。NOI不包括計算淨收益(虧損)中的某些項目，以便提供與物業經營業績更密切相關的結果。例如，利息支出不一定與房地產資產的經營業績掛鉤。此外，由於歷史成本會計和使用年限估計，折舊和攤銷可能會扭曲財產一級的經營業績。我們提供的NOI可能無法與其他REITs報告的NOI相比，后者對NOI的定義不同。我們認為，爲了便於清楚地瞭解我們的經營業績，NOI應與我們綜合財務報表中列報的淨收益(虧損)一起進行審查。NOI不應被視為衡量我們業績的淨收益(虧損)的替代指標，或衡量我們流動性或支付股息能力的現金流的替代指標。

現金NOI是非GAAP財務指標，旨在反映我們物業的表現。我們將現金NOI定義為NOI，不包括包括在GAAP租賃收入中的高於/低於市場租賃無形資產的攤銷和直線調整。我們相信，現金NOI是一種有用的衡量標準，投資者和管理層都可以使用它來評估我們物業的當前財務業績，並允許比較我們在不同時期的經營業績以及與其他REITs的經營業績。現金NOI不應被視為淨收益(虧損)的替代，不應被視為我們財務業績的指標，也不應被視為衡量流動性或我們為所有需求提供資金的能力的現金流的替代指標。我們計算和列報現金NOI的方法可能不能直接與其他REITs計算和列報現金NOI的方法相比較。

支付利息的現金是根據利息支出減去利息支出的非現金部分和抵押(貼現)保費的攤銷淨額計算的。管理層認為，支付利息的現金為投資者提供了有用的信息，以評估我們的整體償付能力和財務靈活性。支付利息的現金不應被視為根據GAAP或任何其他GAAP財務指標確定的利息支出的替代選擇，僅應與我們根據GAAP編制的財務信息一起考慮，並作為其補充。

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收購Nessence Retail REIT，Inc.