艱難的上半年，開發商的房子賣得怎麼樣？物業、家居行業還好嗎

　　今年上半年，儘管房地產市場銷售端持續走低，但部分熱點城市仍然走出了獨立行情。

　　據中指研究院監測的全國13個重點城市TOP10項目銷售數據，今年上半年，上海、北京和杭州的TOP10樓盤項目銷售金額分別達到768億元、501億元和462億元，穩居前三；廣州、深圳表現稍弱，TOP10樓盤項目銷售金額分別為409億元和393億元。

　　受房地產行業下行影響，物業行業表現不佳。

　　據《每日經濟新聞》記者不完全統計，今年上半年，58家上市物業企業平均市值跌幅為22.06%。其中，市值下滑的物企達54家，佔比93.1%；市值跌幅超過50%的有5家；跌幅在40%-50%的有8家；僅4家上市物企市值實現正增長。

　　不過家居的企業表現要好一些。截至7月25日晚間，A股共有28家家居企業公佈了上半年的業績預告，其中實現預盈的企業為17家，佔比超6成；預虧損企業為11家。

　　多位業內人士在接受記者採訪時表示，由於前期受上游房地產行業的影響，家居消費雖然整體有所回暖，但仍未全面復甦。預計下半年在城市更新、城中村改造等領域，家居行業仍有新的市場機會。

上半年全國僅2個百億大盤

　　今年上半年，上海樓市的表現可謂「一騎絕塵」，其TOP10樓盤項目銷售合計金額達768億元。

　　儘管上半年北京TOP10項目合計銷售金額比上海少了200億元，但從歷史數據來看，北京的頭部項目表現多年來保持穩定。記者根據中指研究院數據統計，2021年上半年和2022年上半年，北京TOP10項目合計銷售額分別為509億元和455億元，今年上半年則為501億元，波動非常小（2022年受疫情影響）。

　　但杭州的同比回落則較為明顯。2021年上半年，杭州TOP10項目合計銷售額以626億元領跑全國各大熱點城市，而2022年則回落至430億元，今年上半年略有回升，但回升幅度不及北京。

　　從單項目戰績來看，上述熱點城市均未能超越過往TOP10項目的輝煌戰績。

　　上半年，全國僅誕生了兩個百億大盤，分別是廣州琶洲南 TOD的109.4億元和上海象嶼招商公園1872的106.25億元，北京中信城銷售額為99.2億元，距離百億僅一步之遙。

　　具體來看，全國熱點城市中銷售超60億元的項目17個，其中上海10個、北京2個、杭州2個、深圳1個、廣州2個。

　　國央企成為今年上半年13城榜單上的最大贏家，其中招商蛇口入榜8個項目，全口徑銷售金額為341.2億元；保利入榜14個項目，全口徑銷售金額為317.9億元；萬科、中海分別銷售297億元和280億元。

超9成物業企業市值下滑

　　據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至6月30日，58家上市物企與年初相比，市值下滑的有54家，佔比達到了93.1%。其中，市值跌幅最高的是弘陽服務，跌幅達73.75%；正榮服務、佳源服務、新城悦服務和萬物雲的市值跌幅均超過50%。

　　僅有4家物企市值有所增加，分別為方圓生活服務、宋都服務、魯商服務、濱江服務，漲幅分別為23.93%、21.25%、14.54%、3%。

　　對於市值問題，在碧桂園服務5月25日召開的股東大會上，公司CFO黃鵬指出，現在公司的股價的確是嚴重偏離了實際的內在價值，PE跌到了歷史極致。整個房地產行業形勢嚴重拖累了物業管理板塊的表現，而且情緒有點反應過度。

　　而在上市物企市值整下滑的同時，收併購熱度也在繼續下降。

　　來自中指研究院統計數據顯示，儘管2023年上半年上市物企披露的收併購數量達70宗，較去年同期的54宗有所上升，但在金額上卻大幅下滑，上半年累計披露收併購金額約為25億元，僅為去年同期（74.33億元）的約1/3。

　　下降的不僅有行業收併購數量和金額，還有上市物企的收併購儲備金。

　　據每經記者不完全統計，今年上半年，包括金科服務、濱江服務、特發服務、蘇新服務、新大正、銀城生活服務、興業物聯等在內的7家物企均將募資用途進行了調整。其中，金科服務、濱江服務、銀城生活服務、興業物聯4家企業下調了併購金儲備。

　　以金科服務為例，今年4月18日，金科服務發佈公告，宣佈將投資收併購資金由39.97億港元下調為16.07億元。這已是金科服務第二次對募集資金進行的調整，上一次則是在2021年9月10日。

　　「在行業下行的背景下併購成交的難度更大，雖然物企股東（多為地產公司）受流動性困境等因素影響，併購市場並不缺乏交易標的，但一二級市場估值差縮小，交易雙方更難在交易對價、支付節奏、業績承諾等核心交易條款上達成一致。」申港證券在研報中指出，尤其是部分對賭需建立在資產質押的基礎上，在行業下行階段資產價值縮水，雙方或更難找到互相認可的可供質押資產，導致交易成交受阻，「整體併購市場更趨理性。」

　　家居行業下半年機會可能更好

　　從已披露上半年業績預告的A股28家上市家居企業的情況來看，淨利實現正增長的企業（包括同比增長及扭虧為盈）與淨利下滑（包括同比下滑和虧損的企業）各佔一半。

　　也就是説，上半年業績出現明顯好轉的家居企業達14家，分別為森鷹窗業、蒙娜麗莎、東鵬控股、九牧衞浴、奧普家居、致歐科技、**st全築股份、三棵樹、夢潔股份（維權）、水星家紡、王力安防、豪美新材、天安新材和華立股份。

　　上述企業幾乎囊括了家居行業的各個領域，且多數都是在家居某一個細分領域進行深耕的企業。如蒙娜麗莎主要做瓷磚，三棵樹主要做工程牆面漆，森鷹窗業主要做門窗，水星家紡主要做被子、被套，奧普家居主要做浴霸，東鵬控股主要做瓷磚。

　　增幅較為明顯的華立股份淨利潤增幅達1110.63%-1715.94%，該企業的主要產品為飾邊條，佔營收比重為63.58%。另外，蒙娜麗莎和三棵樹兩家龍頭企業的業績預增分別高達248.3%和244.22%，同樣位於行業前列。

　　上半年業績預計虧損和同比下滑的家居企業也有14家。

　　上述企業中業績同比下滑的有3家，虧損的有11家，包括紅星美凱龍、曲美家居、美克家居、帝歐家居（維權）、四通股份、海鷗住工、夢天家居、菲林格爾、東易日盛、**st廣田、亞振家居、揚子新材（維權）、寶鷹股份和松發股份。

　　值得一提的是，上述業績下滑的企業中有不少屬於家居零售業領域，而導致其業績下滑的原因也不盡相同，有的是因為訂單減少，有的是因為應收賬款收不回來，有的則是因為訂單被甲方退回等。

　　在中國家居、設計產業互聯網戰略專家王建國看來，房地產行業進入新發展趨勢的情況下，家居業確實有機會迎來一些發展機遇。如隨着老舊建築改造需求的增加，人們會更加重視家居產品的更新與升級，這可能會刺激家庭裝修裝飾市場的需求。同時，周邊基礎設施和環境的改造也可能促使人們對家俱、家居用品等產品的需求增加。

　　「此外，新的消費觀念和消費需求的興起也可能給家居行業帶來新的發展機遇，比如健康環保型的家居產品和定製化的家居設計與服務。」王建國表示，當下正在從存量市場向增量市場轉向，家居裝修消費的增量市場中，老舊建築改造翻新屬於能代表趨勢的板塊。因此，家居行業在今年下半年的市場機會可能會比上半年還要好。