「買方時代」到來？北京鏈家部分門店探索雙邊收傭模式

轉自：中國經營網

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

隨着二手房供需關係的轉變，部分城市的中介費收取模式正在發生變化。

近期，有市場傳聞稱，北京鏈家正在推行中介費收取模式改革試點，由原來的買家單邊支付2.7%（其中居間服務費2.2%，保障服務費0.5%）改為買家承擔1%、賣家承擔1.7%，試點範圍是北京鏈家在朝陽區的北苑地區門店。

《中國經營報》記者從鏈家北苑經紀人處瞭解到，北苑從今年5月份開始即在嘗試引導買賣雙方共同承擔交易佣金。

據瞭解，這是鏈家北苑門店根據市場交易情況自行開啟的嘗試。經紀人告訴記者，鏈家北苑區域門店所做的佣金模式調整並非強制性的收費標準，「買賣雙方在交易中各自承擔的佣金比例實際上是由雙方協商決定的。」

二手房交易中佣金分擔方式與市場供需關係動態高度相關。今年以來，以北京為代表的重點城市二手房掛牌量激增，與此同時，購房羣體觀望情緒不減，供需關係的改變使得賣方不得不降低預期，主動降價或承擔部分佣金成本。

供需關係扭轉

據北苑門店一位經紀人介紹，該區域「買一賣一」的連環單較多。而鏈家對於「連環單」交易的佣金原本就有優惠（一年之內「買一賣一」佣金費率2.35%）。

在實際交易中，買賣雙方各自承擔的佣金比例不定。經紀人告訴記者：「從實行‘雙傭’收費模式以來，對於北苑很多‘買一賣一’的客户，我們會引導業主也去承擔1個點的佣金成本，剩余1.35%由買家承擔，但具體比例也可以雙方再協商。」

貝殼平臺顯示，7月朝陽北苑板塊掛牌的二手房源將近1500套，以成交量最高的北苑家園望春園為例，掛牌價為6萬~7萬元/平方米，總價多為700萬元上下，房屋多為2006—2010年建成。

經紀人表示，北苑實行「雙傭」模式后，房源瀏覽和帶看量確有提升，優質房源成交量略有上漲。「北苑這邊確實成交量還可以，今年像回龍觀的房源，雖然降了10%，但還有很多難成交，但北苑這邊很多房源的價格及交易成本只要一下降，基本就能成交。」

據瞭解，在此之前，北京的二手房市場交易中，買方往往處於「弱勢」地位，買家單邊支付佣金費用是市場主流。

業內人士指出，鏈家北苑地區開始嘗試引導雙方共同承擔佣金的做法，與今年北京二手房市場走勢不無關係。

年初時，疫情影響消散，北京二手房市場在春節后迅速復甦，前期積壓的需求集中釋放，二手房成交量迅速攀升。

根據北京住建委官網統計，2月北京二手住宅網籤15315套，環比增長84.3%，同比增長85.4%；3月二手住宅累計網籤22192套，環比上漲約46.3%，同比上漲約40.7%，創近幾年來北京二手房單月成交量新高。

但進入二季度后，北京二手房成交量急轉直下。多位經紀人告訴記者，市場熱度從3月下旬就逐漸下降；4月時，部分熱門區域成交量還能保持穩定，但多數區域的成交量就已經出現下滑；到了5月，市場仍未見起色，反倒是購房客羣的觀望情緒在繼續加重。

而至6月時，北京住建委官網顯示，二手住宅簽約套數已降至11607套。一位北京鏈家經紀人告訴記者，6月鏈家成交量約5000套，相較3月時鋭減一半多。

在價格方面，國家統計局數據顯示，5月北京二手住宅價格指數由漲轉跌，價格環比下滑0.6％；而進入6月，二手房價格環比下降0.7%。

據上述深耕北苑板塊的經紀人介紹，今年「小陽春」時，區域內部分業主先預定了其他位置的房子，但后來隨着市場降温，這些業主手頭的房源難以賣出，不得不採取降價策略，因為再賣不出去就要面臨違約風險。

另一類客户則是因為自身原因急需用錢，需要儘快處理掉手中房產。上述經紀人舉例稱，自己近期接觸的一個客户，手頭有一套一居室，預計想430萬元左右賣出。據瞭解，該業主的這個户型在去年的成交均價約480萬元。

據該經紀人介紹，上述這些類型的客户願意在價格上做較大讓步，或者主動承擔更多佣金費用。「現在的情況是，這些業主很着急，但看房的人並沒有增加，如果着急賣的話，就得降價。」

據瞭解，截至今年5月底時，貝殼平臺官網顯示，北京二手房掛牌量將近12萬套，至7月下旬掛牌量約為12.4萬套。一位貝殼平臺經紀人告訴記者：「以往正常年份貝殼的內部掛牌量為11萬~12萬套。去年年底時貝殼內部掛牌量就開始攀升，今年年初時內部掛牌量（含未展示出來的房源）達到13萬套，5月底時超過14萬套，近一個多月沒有較大變化。」

與此同時，市場上客户的觀望情緒並沒有消減。多位經紀人表示，從今年自身成交的案例來看，現在北京二手房價相較年初降了5%~10%，「區域之間有所不同，有的成交價甚至降得更多。之前一年都不可能一下子漲到10%，但是降價的時候變化很快。」

掛牌量的增多，使得不少意向客户有了充足的挑選空間，賣方不得不降低預期，在房價上作出讓步，同時在交易費用上承擔更多，尤其是配套較差、房齡較大的「老破小」房源。

「雙傭」模式探索

業內人士告訴記者，二手房交易中佣金分擔方式和歷史交易習慣高度相關，並會根據市場供需關係動態調整。

以往，以北京為代表的不少城市採取單邊收費模式，買方不僅要一下子拿出首付款，還要額外承擔全部佣金費用（且佣金費用不能貸款），而賣方可以享受房價上漲的好處，且不用承擔交易費用。

但這種情況隨着部分城市二手房交易供需變化而有所改變。據瞭解，今年以來，全國多個重點城市二手房掛牌量激增，易居研究院近日公佈的數據顯示，今年以來，重慶、成都和上海等重點城市二手房掛牌量增長較快，至6月初時已分別達到22萬、20萬和18萬套。

根據國家統計局的最新數據，6月70個大中城市二手房價環比跌幅擴大，其中具有「風向標」意義的北上廣深價格全部下降，且跌幅最大，二手房市場下行壓力繼續加大。有業內人士分析稱，由於前幾年一線城市房價快速上漲，入場的投資客較多，但近期市場預期明顯下滑，掛牌出售較多，部分投資客、預期悲觀的客户開始降價出貨。

鼓勵存量流轉正在成為政策方向。據瞭解，從去年以來，帶押過户、「連環單」併發交易、房證同交和退出限售以及個人所得稅退税等多項地方及全國針對性政策已陸續推出。

今年5月份時，住房城鄉建設部和市場監管總局聯合發佈《關於規範房地產經紀服務的意見》，其中對於房產交易中的服務收費問題，明確提出「機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用」「引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用」等意見。

隨后，有市場消息稱，北京房地產中介行業協會曾於5月中旬邀請房產經紀公司召開座談會，談論了房產交易中介費率及收費模式等問題，但還未形成最終結論。

而在6月初時，福州中介行業協會正式印發了《指導意見書》，提出在福州實行「雙傭」收費模式，由買賣雙方各自承擔1.5%的費率。但隨后又因「總費率不降反升」的輿論批評而撤銷文件。

據瞭解，二手房交易雙邊收傭正在成為重要的行業趨勢。據企業人士介紹，成都、大連等重點城市十幾年來一直採取雙邊收傭模式，而上海、重慶、廣州、深圳、蘇州等重點城市也於近年來開始雙邊收傭。一位蘇州房產經紀人告訴記者，蘇州市區範圍內均按照「買家1個點，賣家2個點的標準收費，已經實行多年」。

有業內人士指出，從未來發展趨勢來看，雙邊收費或許會成為未來行業保障服務質量和從業者服務收入平衡的解法，或帶動行業新格局形成。