首批消費類REITs開閘，萬科將飲頭啖湯？

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　　截至目前，已有四家公司參與消費類公募REITs的發行。

　　參與首批消費類REITs的公司再添一家。

　　7月19日，有市場消息稱，近期萬科在一次路演活動中透露，正在嘗試發行商業地產REITs，目前正處於首批申報階段，本次申請基礎設施REITs由萬科旗下純商業地產公司印力集團控股有限公司進行，底層資產為杭州的一處購物中心。第一財經瞭解到，上述消息屬實。

　　值得一提的是，在此之前萬科向外界透露的REITs信息一直是物流板塊，本次傳出商業板塊將發行REITs的信息讓外界感到意外。今年3月的年度業績會上，萬科首席運營官劉肖就曾表示，萬緯物流在浙江和廣東選了幾個資產，大概25萬平方米左右，發改委已經有了推進文件，正在進入下一步審批，預期今年應該可以發REITs。

　　實際上，自2016年收購印力集團以來，萬科商業板塊已發展的較為成熟。2022年年報披露的數據顯示，2022年萬科集團商業業務板塊方面營業收入87.2億元，同比增長14.3%，其中，印力管理的商業項目營業收入 54.8 億元，同比增長4.8%，整體出租率 93.2%，同比下降2.1個百分點。

　　截至2022年年末，萬科集團累計開業商業項目242個（含138個社區商業項目），建築面積 1228萬平方米，其中印力累計開業 102個商業項目（含 23個社區商業，29 個輕資產輸出管理項目），建築面積 868 萬平方米；截至2022年年末，萬科集團規劃中和在建商業建築面積為 365.4萬平方米。

　　根據印力官網的信息，其商業產品線分為印象城（城市級商業中心、區域型購物中心）、印象匯（片區型購物中心）、印象里（社區商業）、萬科廣場（家庭型購物中心）。目前，印力在杭州的商業項目有四個，分別是古墩印象城、西溪印象城、金沙印象城、奧體印象城。

　　具體來看，古墩印象城位於西湖區文新街道，項目體量7.3萬平方米，於2010年1月開業；西溪印象城位於余杭區五常街道，項目體量25萬平方米，於2013年5月開業；金沙印象城位於錢塘區下沙街道，項目體量16萬平方米，於2019年6月開業；奧體印象城位於蕭山區盈豐街道，項目體量24萬平方米，於2021年9月開業。按照公募REITs的邏輯，只有那些運營年限較長，且運營穩定，出租率較高的項目纔會被納入底層資產，而從公開信息來看，萬科未披露過上述四個商業項目的出租率。

　　自2020年7月我國REITs試點以來，底層資產類別逐漸多元化，2023年3月，國家發改委發佈的《關於規範高效做好基礎設施領域不動產投資信用基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》明確表示，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社會商業項目發行基礎設施REITs，首次以文字形式提出支持消費基礎設施進入REITs試點範圍。

　　自今年3月消費類公募REITs試點開閘以來，已有北京恆盛華星、魯商置業、百聯股份三家公司公開發布消息稱，將以其所有的商業底層資產發行消費類公募REITs，萬科為第四家。值得一提的是，上述公司的REITs進程還處於前期準備階段，后續是否能成功上市，存在不確定性。

　　此前，在一個關於REITs的論壇中，華潤元大基金資產證券化部總經理林海表示，從國際經驗來看，海外成熟REITs市場中，消費型基礎設施為主流底層資產，收益較為可觀。截至2022 年年底，我國商業不動產存量市值約35~40萬億元，全國購物中心體量達到5億平方米，但成交活躍度偏低，其核心原因在於不動產大宗交易金額較大、門檻過高。公募REITs以資產證券化的方式，將使不動產投資的門檻降低，普通投資者能夠參與投資，未來百貨商場、購物中心等優質商業資產有望盤活，從其統計的數據來看，華潤置地、萬科、龍湖、招商蛇口、新城控股、越秀地產的商業不動產項目較多。

　　戴德梁行華南區估價及顧問服務部董事，華南區資產證券化負責人屈漢表示，消費基礎設施納入公募REITS試點範圍，有助於恢復和擴大消費，有助於有效盤活零售類存量資產。一般情況下，REITs項目的內部收益率（IRR）原則上不低於5%，淨現金流分派率原則上不低於3.8%，REITs首次發行的項目不動產評估淨值原則上不低於8億元。

　　第一太平戴維斯深圳估值及專業顧問服務高級助理董事林勁松曾表示，首批試點發行的公募REITS對資產質量要求通常更高，因此，一線城市核心商圈，運營穩定，接近滿租，租金增長率穩定的購物中心更有望成為第一批消費類公募REITS發行的底層資產。

　　與此同時，林勁松也表示，商業地產項目是重資產投資，且所有者如果是地產開發公司，通常會在項目建設時或建成后設立相關的不動產抵押、項目公司股權質押或應收款項質押，以用於債務融資，而有擔保的債權人對於抵質押資產的所有權優先於資產所有人，也優先於公募REITs投資者，因此出於保護投資者的目的，監管機構要求基礎設施項目不存在抵押、查封、扣押、凍結等他項權利限制和應付未付義務。「從目前已經發行上市的公募REITs主體情況來看，國企或行業龍頭有望成為最先順利完成公募REITs 發行的主體。」林勁松説。