李嘉誠白賺21億港元？長實香港百億豪宅出售案告吹，項目去年單價曾大幅下滑

李嘉誠家族一宗去年9月的百億港元級交易，卻遭到了買家的「反悔」？

7月13日，長江實業集團有限公司（01113.HK，下稱「長實集團」）發佈公告一紙公告，宣佈了香港波老道豪宅項目交易告吹的消息，並沒收買方約21億港元訂金。

以長實集團2022年歸母淨利216.83億港元推算，若上述訂金最終成功入賬，相當於白賺10%的年度利潤。

這筆轟動一時的香港半山頂級豪宅交易，最早在2022年9月初步達成。去年9月28日，長實集團發佈公告稱將以207.7億港元出售目標公司，后者擁有152個住宅單位、242個住宅停車位及31個電單車停車位，即位於中國香港波老道21號的「21 BORRETT ROAD項目」。

此豪宅項目因地理位置優越，可飽覽中環、維港景緻，曾被長實集團主席李澤鉅稱為「一級靚地」。

據悉，項目地皮由長實集團於2011年6月以116.5億港元購入，每呎樓面地價為26763港元，創下當年香港第二高地價紀錄；持有10年后，長實集團售出全屋苑首個單位，摺合呎價達13.6萬港元，刷新當時亞洲最貴分層住宅單位呎價，亦較10年前的地價上漲數倍。

不過，長實集團沒有惜售，而是在去年底為項目找好了買家，將豪宅項目余下部分以207.7億港元打包予新加坡公司華瑞資本，實現快速套現。彼時長實集團在公告中稱，預計2025年3月完成項目轉讓，並將獲得收益估計約63億港元。

長實集團董事郭子威就曾對外迴應此交易，稱「這是個雙贏的局面。長實快資金迴流，再把資金重新調配到一些好的投資項目，也能達到差不多的回報率。我們不是賣了就不管了，而是有賣有買，更加表明我們對香港房地產市場的看好」。

而買家華瑞資本則是首次涉足香港房地產項目。

接盤該項目之后，華瑞資本便對外多次表露對項目的看好。華瑞執行創始合夥人劉中興表示購入21 BORRETT ROAD是千載難逢的機會，華瑞看好大灣區市場，而香港作為橋樑，將吸納頂尖高管人才來港，加上該項目屬香港供應罕有的超級豪宅，具投資前景。

令人意外的是，不到一年，交易生變，將近21億元港元的訂金或將打水漂。

根據長實集團公告，交易告吹的起因是買方未遵照買賣協議條款支付金額為10.38億港元的第一筆部分付款及其應計利息。

因此，於2023年7月13日，賣方長實集團已根據買賣協議向買方發出終止通知，並沒收買方已支付的金額為20.77億港元的訂金。

時代財經查閲，據去年交易公告，買家在公告日之前已經交了約20.8億港元的訂金，即成交價10%。長實集團與買方華瑞資本約定，買賣協議后每6個月分期支付五筆付款。首兩筆為成交價5%，即10.38億港元，后3筆為成交價10%，即20.77億港元，合共為成交價的40%，余下所有金額將在2025年繳付。

此外，公告還提出，長實集團亦為買家提供買家貸款，最多涉及103.8億港元，或以物業價值的7成按揭。

若從彼時支付條款及貸款支持判斷，此次終止合作的原因或不在於買方資金問題。

7月13日晚間，長實集團執行董事趙國雄亦通過新聞稿對外表示，21 BORRETT ROAD豪宅項目位於香港最尊貴的山頂地段，乃一項稀珍的優質資產。在簽訂合約后，由於市場不斷變化及利率變動，儘管雙方已嘗試在不損害權益的基礎上討論，研究不同方案解決問題，但未能達成協議。

「集團只好執行相關合作條約，甚為可惜。集團將按市況重新作出銷售安排。」

另據時代財經瞭解，該豪宅項目近年來成交呎價有所下滑。就在達成交易的一個月后，2022年10月28日，21 BORRETT ROAD售出項目10樓2號室（連車位），成交價為1.33億港元，摺合實呎61746港元，儘管連同車位銷售相應拉低了成交呎價，不過彼時有港媒指出上述單位為項目暫時最低成交價紀錄。

而根據中原地產網站，近一年以來項目成交呎價最高也不超93775港元，成交呎價遠比當初首個單位低，最低時則將近腰斬。

「香港豪宅市場的未來存在一定不確定性。」協縱管理集團聯合創始人黃立衝對時代財經指出，儘管今年以來樓市有所回溫，但整體上由於經濟面臨較大通脹壓力、利息走高，所以香港樓市目前仍有一定的挑戰。

7月11日，房地產諮詢機構仲量聯行香港主席曾煥平表示，香港樓市正經歷自2008年以來最長的調整期，且尚未見底。其預計，中小型住宅價格下半年將下跌5%至10%，豪宅價格則跌幅會限於5%之內。