領展羅生門 「被出售」的內地七物業與不動產遇冷

領展當下的小心謹慎，似乎與前些年的大刀闊斧，形成了鮮明對比。 

疫情爆發以來，領展雄心勃勃，加碼內地市場、進軍海外……短短几年，在收併購拓展方面花費將近450億港元。 

然而，規模快速增長必然帶來成本增加與財務方面的壓力，為消除市場疑慮，在前不久的業績會上，領展管理層表示，將收緊併購的步伐。 

但或許，僅僅放慢腳步還是不夠。 

近日市場消息稱，領展房地產投資信託基金正有意出售在內地的7個物業項目，包括6個零售物業項目和1個辦公樓物業項目。 

對此，領展發言人就上述消息作出否認，但市場關注熱度仍舊不減。 

不少投資者對上述消息仍保持着觀察態度，畢竟當下全球商業投資市場的波動與企業面臨的壓力有目共睹。 

對領展而言，這場「被售出」羅生門背后，或許是快速規模收併購帶來的壓力，但同樣也有當下不動產投資市場遇冷的結果。 

「被出售」的物業

領展的變化讓市場感到驚訝。 

近日有報道稱，亞洲最大房地產投資信託基金領展正有意出售在內地的7個物業項目，包括6個零售物業項目和1個辦公樓物業項目。 

據瞭解，上述7個物業項目中，北京2個，為領展購物廣場·中關村與領展購物廣場·京通；上海2個，為領展企業廣場與七寶萬科廣場50%股權；廣州2個，為領展購物廣場·廣州與廣州天河領展廣場；深圳1個，為領展中心城。 

資料來源：企業公告、觀點指數整理 

領展購物廣場·中關村是該公司進入內地的第一個項目。 

2015年3月，領展以25億元代價收購了位於北京中關村的歐美匯購物中心，並於2020年統一品牌之后，正式更名為領展購物廣場·中關村。 

數據顯示，領展收購之后，上述項目收入逐年增長，2018年為1.42億元，2019年錄得1.57億元，2020年受疫情影響微降至1.49億元。 

除此之外，領展企業廣場、領展購物廣場·廣州、領展購物廣場·京通等，均是較早期收購的項目。 

粗略計算發現，彼時領展收購上述7個物業項目總代價為283.23億元，不過，此次市場消息並未透露接盤方以及出售代價。 

但有市場人士在公開平臺猜測稱：「資本循環的法子失效了，物業估計沒辦法賣高價。」 

套現金額多少暫且不論，倘若此次全部成功出售，那麼領展在內地的零售商業、辦公樓項目將直接清零，僅剩五個倉儲物流項目。 

不過，針對上述出售事宜，領展發佈郵件澄清表示：有關報道並無根據，而領展現在亦沒有任何企業行動按《上市規則》、《房地產投資信託基金守則》及其他規例的監管要求而須予公佈。 

該公司表示：「若有須予披露的信息，定當會按照相關條例及監管要求，儘快向市場公佈。」 

領展的否認並未打消市場猜測，畢竟在清倉內地商辦物業背后，是其已收緊的收併購戰線。 

2019年，隨着「2025願景」計劃公佈，領展對旗下資產組合提出具體規劃，希望提升除香港外其他地區的物業佔比，以及提升寫字樓等非傳統物業類型的佔比。 

規劃中明確，未來領展於香港的物業佔比維持70-75%，而中國內地物業將佔≤20%，海外佔≤10%，由此來分散風險。 

自此以后，領展大刀闊斧加碼內地市場及海外市場，比如接連完成對深圳新怡景商業中心、上海七寶萬科廣場50%權益、廣州太陽新天地等項目的收購，同時不斷買入澳大利亞、英國、新加坡等物業。 

據統計，自2019年12月首次進行海外收購后，領展在收併購拓展方面總共花費近450億港元。 

顯然，疫情三年是領展收併購最積極的三年，但背后帶來的是財務壓力增長。 

截至2023年3月31日，領展負債總額增加155億港元至657億港元，負債比率由22.0%微升至24.2%。 

去年，惠譽在一份評級報告當中指出，領展槓桿率將在2022財年達到23%左右，而在收購債務不斷增加的情況下，該數據最終將在2023財年和2024財年趨向30%。 

疊加美聯儲持續加息帶來的利率急劇上升，以及用於支持新收購項目的負債結余增加，報告期內，領展財務成本增加74.5%至17.54億港元。 

為尋求更安全的負債水平，今年年初，領展首次供股集資188億港元，並計劃用40%至50%的募集資金償還現有債務。 

在不久前5月31日召開的業績會上，領展管理層還表示，將收緊併購的步伐。 

不動產遇冷

另一方面，領展「被出售」傳聞也是市場經濟傳導下的結果。 

首先，在近年疫情、經濟低迷、美聯儲加息及美國銀行業危機等因素聯合衝擊下，原本被視作優質資產的商業地產正處於低谷。 

前不久，大型連鎖零售企業Bed Bath & Beyond Inc.表示，預計最終將關閉其所有360家Bed Bath & Beyond和120家Buy buy Baby門店。而根據瑞銀集團發佈研報，今年全美範圍內商店關閉的數量明顯增加，估計美國約有5萬家零售商店將在未來五年內關閉。 

不僅如此，美聯儲在5月初發布的《金融穩定報告》中，將商業地產列為動搖經濟穩定的第四大隱憂，僅位列通脹、銀行危機和中美緊張之后。 

報告提到，一些銀行對商業房地產抵押貸款的風險敞口更集中，如果商業地產環境惡化，這些銀行將蒙受更高損失。 

其中，可視的案例包括Brookfield的基金被傳出拖欠了旗下十二棟辦公大樓合計1.614億美元抵押貸款。還數據稱，2023年至2024年有萬億美元商業地產貸款集中到期。 

招商證券亦在研報中表示，美國辦公樓抵押貸款或成為下一個「爆雷點」，雖不至於爆發類似2008年的系統性經濟危機，但將加速信貸收緊，進而導致實體經濟轉差、衰退概率上升。 

營商環境本是一體，市場往往會牽一發而動全身，當前海外商業地產預期持續惡化，傳導到中國，同樣困難重重。 

一方面，2022年美聯儲加息節奏加快，從去年三月至今快速連續加息10次，必然會導致一部分外資從國內不動產市場撤離。 

另一方面，疫情三年，各個重點城市的購物中心、寫字樓無一例外出現租金下滑、空置率提高等現象；進入2023年，各地疫情影響逐漸減弱，疊加消費提振年的基調，商業地產表出現復甦信號，但市場表現參差不齊，呈現后勁不足的狀態。 

高力國際數據顯示，當前香港甲級寫字樓空置面積現已升到120萬平方米的歷史高點，3月份租金價格比2018年峰值下降了26%。4月份香港整體甲級寫字樓的空置率接近15%，比例是2019年的三倍多，超過了曼哈頓12.5%和新加坡4.6%的水平。 

至於內地，同樣呈現復甦不易的情況。 

一季度，全國商辦用房開發投資額佔比降至11.4%，新開工面積佔比降至9.1%，銷售面積佔比降至6.6%。 

從幾個重點城市來看，廣州近期入市三個新增項目導致空置率環比上漲1.2個百分點；北京空置率推高0.4個百分點，錄得10.4%；上海市整體供需關係稍顯緩解；而成都等個別供應體量較大城市未能在季度內快速吸納，空置率表現短期承壓。 

回到領展本身，如若清倉內地商辦物業，或許也有調整資產結構的意圖，以緩解前些年規模快速增長帶來的壓力；也有可能是市場遇冷期的策略，為避免海外資產大額減值，需更多資金渡過「冬天」。 

本文來自微信公眾號「觀點」（ID:guandianweixin），作者：觀點新媒體，36氪經授權發佈。