地產股深蹲起跳！龍湖集團三日抽升逾27%，如何點金？

編者按：內房股攜手物管股集體爆拉，龍湖集團上周五至今回彈逾27%；消息面上，地產政策利好頻出，核心城市土拍升溫；機構表示，政策回暖跡象顯現，優質頭部房企強者恆強>>

繼上周五地產股集體迎大反攻后，6月6日，港股內房股攜手物管股再度爆拉。截至發稿，合景泰富集團漲14.29%，融創中國漲9.02%；龍湖集團漲8.46%，自上周五至今，該股已累計回彈逾27%。物管股方面，碧桂園服務漲近7%，綠城服務漲超6%。

暖風頻吹，房地產政策利好頻出

消息面上，多地頻頻釋放房地產利好信號。6月5日，香港財政司司長陳茂波表示，暫時無意調整樓市「辣招」，但可行情況下，考慮進一步放寬首次置業市民按揭成數比例。他表示，房屋供應情況相對有限，會優先照顧香港市民置業需要。

6月1日，青島打出樓市新政組合拳，新建商品房出售條件由網籤滿5年變更為網籤滿3年，取證滿2年。二手房出售條件由取證滿2年變更為取證滿1年。限購區域首付比例不變，首套最低30%、二套最低40%。非限購區域首付比例首套最低調整為20%、二套最低調整為30%。

此外，多地仍在繼續調整公積金貸款政策。據不完全統計，近期，南昌、合肥、蘇州、上海、廣州等多地調整了住房公積金支持政策，包括提高最高貸款額度、支持多孩家庭購房、支持提取住房公積金付首付款等。

中泰證券指出，當下，房地產行業基本面依舊在底部，但一些地區在持續出臺一些需求端放松政策，這些政策有望刺激需求的釋放，同時也有助於提振當前市場的信心，或將帶動板塊估值的提升。

核心城市土拍升溫，民企拿地力度回升

土拍市場，一直被視為樓市的「晴雨表」。今年以來，杭州、廣州、合肥等多個核心城市土拍升溫，房企「搶地」頗為激烈，但不少三四線城市土地市場冷清依舊，各線城市間的分化愈加明顯。

值得一提的是，土地市場民營房企的身影增多。據中指研究院監測，2023年以來，在銷售預期好轉帶動下，北京、上海、杭州等城市土拍市場升溫，熱點地塊競爭激烈，部分城市民企拿地金額佔比提高。截至5月21日，22城集中供地累計拿地金額中，民企佔比29%。反觀2022年，22城集中供地累計拿地金額中，民企佔比僅16%。分析師表示，民企拿地積極性上升，説明有的民營房企逐步擺脫困境，正在恢復活力。

此外，近期多家房企陸續公佈5月銷售數據，5月內地百強房企銷售額按年增長2.9%。今年首5個月，內地百強房地產企業銷售總額2.97萬億元（人民幣，下同），按年增長8.4%。以下為華盛證券整理的各大內房的5月份銷售數據：

國信證券指出，雖然5月地產復甦短期趨弱，但市場復甦大勢不會改變，且優質房企的銷售低點、業績低點均已過去。經歷了近2月的熱度迴歸期、政策空窗期，地產股已跌出了β空間，板塊已非常具備性價比。強烈建議左側投資者佈局地產及地產鏈。

地產未來如何表現？機構：地產鏈政策回暖跡象顯現，優質頭部房企強者恆強

整體來看，地產企業銷售及企業股價均呈現回暖態勢，政策面持續向好，但房地產投資方面仍處於「磨底」階段，展望未來，多機構認為板塊預期改善可期，靜待更多信號。

光大證券認為，2023開年，監管部門密集發聲，釋放積極信號。供給側來看，多部委相繼表態，通過信貸、債券、股權多種方式綜合協同，「三箭連珠」，有力提振房地產行業信心；需求側來看，5年期LPR下調，地方政府「因城施策」引導合理住房消費需求高能級城市房地產市場供需回暖明顯。投資建議關注：

• 看好綜合開發能力強、核心土儲充裕、信用優勢顯著、品牌美譽度高的龍頭房企未來市佔率與ROE率先提升，建議關注招商蛇口、保利發展、中國金茂、華潤置地、中國海外發展、越秀地產、濱江集團、中國海外宏洋集團；
• 看好先發佈局多元賽道、第二增長曲線發展穩健、存量資產資源豐富、未來有望運用REITs提高資產回報率的房企，建議關注萬科A/萬科企業、龍湖集團、新城控股、金地集團。

天風證券認為，地產鏈政策回暖跡象顯現，板塊預期改善可期。5月27日至6月2日一周，30個大中城市的商品房銷售面積絕對值環比有所回升，同比增幅也有所擴大，結束了此前數周30城銷售數據景氣回落的態勢。但5月整體的地產銷售數據反映出地產景氣度仍處於底部震盪區間，板塊景氣度的進一步復甦有待於政策支持的加碼。

交銀國際表示，內地房地產市場在2023年第一季復甦，勢頭在第二季放緩，尤其是二三線城市。由於2022年較低的基數，加上將推出降低首付和房貸利率政策，預計下半年全國銷售將增長5%-10%。該行看到行業表現繼續分化，認為國企內房下半年將進一步擴大市場份額至70%，而民營將在推出已竣工項目后重新獲得市場份額。該行建議先選銷售執行力強且土地儲備充足的國企龍頭。重申越秀地產為首選，同時看好華潤置地。對於風險偏好較高的投資者，建議等待銷售改善信號以及市場對估值最低的民企龍頭進行重估，如旭輝控股集團和雅居樂集團，機會或在2023年4季度出現。

投資乾貨攻略如下

碧桂園：是一家以房地產為主營業務，涵蓋建築、裝修、物業管理、酒店開發及管理、教育等行業的國內著名綜合性企業集團，中國房地產十強企業。

越秀地產：越秀地產是全國第一批成立的綜合性房企之一、中國第一代商品房的締造者、第一家房地產紅籌公司。母公司越秀集團是中國跨國公司15強企業、國務院國企改革「雙百企業」，目前已形成以房地產、金融、交通基建、食品為核心的「4+X」現代產業體系。

旭輝控股集團：公司是一家以開發中高端精品住宅為主營業務的全國性房地產開發企業。旭輝總部設在中國上海，集房地產開發、建築施工、物業管理於一體，具有「中國房地產開發企業一級資質」，連續6年穩居中國房地產企業百強。

中國海外發展：公司是中國最大建築聯合企業--中國建工的控股子公司，主要從事物業發展及投資、地產代理及管理、以及財務運作業務，公司旗下的「中海地產」是具有國家一級房地產開發資質的名副其實的全國性地產品牌。

龍湖集團：公司是一家專注產品和服務品質的專業地產公司，業務涉及地產開發、商業運營和物業服務三大領域；龍湖從事商業地產運營已超過10年，先后發展出都市型購物中心「天街」、社區型購物中心「星悦薈」和中高端家居生活購物中心「家悦薈」三個業態品牌。

萬科企業：公司是一家主要從事房地產開發和物業服務的公司，主要開發商品住宅小區,並提供物業管理服務。目前已成為國內領先的城市配套服務商，業務聚焦全國經濟最具活力的三大經濟圈及中西部重點城市。

綠城中國：綠城中國控股有限公司是中國一家房地產開發商和生活服務提供商，主要從事房地產開發、小鎮住宅開發、建設管理和資產經營等業務,並提供生活服務。公司背靠中交集團，融資渠道暢通且成本低，補貨充足。

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