美國Q1商業地產價格十年來首跌 穆迪警告正處於危險邊緣

財聯社5月18日訊（編輯 馬蘭）美國商業房地產一直被視為其經濟的下一個雷區，而穆迪數據顯示，美國正在靠近雷區的邊緣。

評級和分析公司穆迪指出，美國商業房地產價格在第一季度出現十多年來的首次下跌。法院交易記錄中提取的數據顯示，多户住宅和辦公樓的的價格出現拐點，跌幅小於1%。

地方法院房地產部通常會記錄和留檔當地所有的房地產契約、留置權備案等信息，從中可以梳理出當地房地產的成交價格。

但穆迪首席經濟學家Mark Zandi警告，更多的下跌即將到來。而這將使美國銀行業進一步承壓。

據美聯儲上周發佈的半年度金融穩定報告，2022年第四季度3.6萬億美元的未償商業房地產貸款中（不包括農場和住宅物業），銀行佔到60%的比例，小型銀行的風險尤其突出。

穆迪也在報告中稱，未來房地產價值調整的幅度可能相當大，銀行信貸也將承擔更大的損失。

更危險的是，在過去一年利率飆升的情況下，銀行同時面臨着存款流出的問題，這讓銀行業的處境變得更加脆弱。

厄運循環

大量員工居家辦公，導致美國城市中心的一些零售商和餐館倒閉，並迫使寫字樓的業主要麼降低租金以留住租户，要麼將房產全部出售。

根據商業地產公司CoStar Group的數據，截至目前，高價房產的價格下跌最為明顯。其價值加權價格指數已連續八個月下降，3月份同比下降了5.2%。

2019年秋季以9250萬美元成交的一幢華盛頓辦公樓，現在被地產公司Post Brothers以6700萬美元的價格收入囊中，而另一家地產公司Clarion Partners則以十年前價格的一半賣出了一座位於舊金山的辦公樓。

這不得不讓人為銀行捏一把汗。在寫字樓和市中心零售商業地產領域中，銀行持有超過7000億美元的貸款，其中5000億美元貸款集中在較小的銀行。

區域銀行和社區銀行在寫字樓房地產貸款中的高敞口，讓銀行業整體都開始謹慎。據美聯儲稱，銀行里面負責貸款的工作人員透露，他們已經在第一季度進一步收緊了商業房地產貸款的信貸標準。

Capital Economics首席北美經濟學家Paul Ashworth認為，這可能開啟厄運循環：銀行縮減貸款導致商業地產價格大幅下跌，進而促使銀行再次削減信貸。

不過，也有人安撫稱，過去幾年房地產價格飆升，讓「泡沫」成為現在很多借方的緩衝墊，這可能會限制銀行等貸方機構的損失。

Zandi指出，拖欠和違約可能會增加，但預計不會出現很多被迫拋售房地產的案例。他還預測，如果美國能避免經濟衰退，商業地產價格可能將下跌10%左右。但萬一無法避免，樓市的跌幅可能會變得比較難看。

他警告，美國正處於危險的邊緣。