70歲王健林，面臨最關鍵的7個月

迟迟上不了市的萬達商管，其招股書再次失效。萬達商管曾跟投資人有對賭協議：2023年底前若上不了市，萬達需回購股份。留給王健林的時間還有7個月，他，能順利邁過這個坎嗎？作者|李 逗編輯|孫春芳運營|劉 珊五一假期，正是商業地產公司熱火朝天做業績的時候。然而，在萬達內部，一股焦躁不安的情緒卻在不斷蔓延。大家都在擔心，萬達商管的未來究竟會怎樣？4月21日，萬達集團掌門人王健林在公司高層會上表態：「集團確實因商管上市拖延，遇到了階段性困難。」三天后，萬達商管IPO招股書又一次失效。去年還被視為最幸運的行業大佬，能不能邁過這道坎？

年底能否上市成大考

2016年，因股價長期低迷等原因，大連萬達商業（即，萬達商管前身）最終選擇在港股私有化退市，但A股大門苦等多年未果后，王健林又調整了方向，重新瞄準港股市場，吹響上市號角。爲了更好的滿足上市要求，大連萬達商業先后實現了去地產化、輕資產化，並引進了珠海國資，把上市主體重組為「珠海萬達商管」等多個舉措，但變來變去，還是未能踏入那個闊別已久的港交所大門。萬達商管的上市究竟卡在了哪個環節？其實，早在2021年10月11日，萬達商管就已獲得中國證監會赴港上市「小路條」，完成了港股上市的先期註冊程序。但令許多人不解的是，萬達商管卻迟迟未能拿到所謂的上市「大路條」（即H股發行批覆）。中國社會科學院大學研究生院導師柏文喜分析道：「通常情況，港股上市公司從取得「小路條」到取得「大路條」只需3-6個月，過去很少出現因批覆原因導致企業上市周期超過半年的企業。」由於迟迟未取得「大路條」，萬達商管的上市時間被一再延期。而最近的第三次招股書失效，導致各類償債危機跟着紛至沓來。這一次，王健林依舊沒有氣餒，他給萬達內部高管和員工打氣道，「萬達絕不會躺平，也不會破產」。不願躺平的王健林，開始很積極努力的籌錢還債了。為此，他重新啟動了發債、減持等融資方式。4月19日，萬達電影公告了一筆減持計劃，以當日收盤價計，減持市值約9.53億元，按公司最新市值計算，套現金額超過9億元。而在之前，萬達系已經開始頻頻融資。年初，王健林將萬達酒店65.04%股份質押給淡馬錫作為貸款擔保；1-2月，萬達商管相繼發行了兩筆合計7億美元的境外債，息票率為11%，並向上交所提交註冊一筆60億規模的公司債；到了3月份，萬達商管又宣佈，擬發行20億元的銀行間債券。這一系列動作，展現了王健林想要再次力挽狂瀾的決心，但與此同時，也讓外界對整個萬達帝國的資金情況畫上了一個大問號。首當其衝的是證監會的問詢。針對萬達今年擬發行的一筆60億元公司債，證監會提出要求，對其短期償債能力和現金流大額為負的原因作出説明。截至目前，萬達商管方面暫未回覆這份問詢函，而這筆60億元的公司債也暫被中止發行。但市場對於萬達商管的上市質疑聲，隨之被放大。萬達商管上市究竟能否成功，這不僅僅關乎着萬達系的經營問題，同樣也關乎着王健林當年簽下的那份對賭協議是否會造成兑付壓力。2021年，碧桂園、螞蟻金服、騰訊、PAG太盟投資集團等機構，一起掏出了380億元，換取萬達商管21%股權。當時萬達商管的估值已高達1800億元。然而，從引入戰略投資人啟動港股上市至今，機構投資者們已等待了近3年。而2023年底，將是Pre-IPO投資者所能等待的最后期限。根據對賭協議要求，王健林最晚必須趕在2023年底讓萬達商管上市。一旦上市失敗，他需要掏出300多億元回購公司股份作為賠償。留給王健林的時間只有7個月左右。目前來看，萬達商管仍需要再次遞交招股書。根據香港上市規則，招股書再次遞交六個月到期后，三個月內重新遞交的，屬於原申請的延續，不會影響上市進程的推進。而對賭協議並不是王健林面臨的唯一壓力。除了機構投資者外，王健林還對個別銀團也同樣承諾了上市期限。但這一時間並不完全依照2023年底的對賭截止日，反而要更早一個月。

此前，據媒體報道稱，倘若珠海萬達商管未能在5月底前上市，萬達集團共計13億的三筆離岸貸款將被要求提前還貸。目前，上述條款已被三分之一參貸行同意豁免，並將約定的上市日期調整為2023年11月30日，而這一消息也得到了萬達方面的確認。

嚴厲的績效考覈

趕在上市之前，即將70歲的王健林仍須維持着這艘巨輪的正常運轉。在最近一次內部高管會上，王健林表示，公司要全線轉變戰略策略，萬達投資不再拿地，商管也要停一停。他甚至做好了再次出售資產的最壞打算。王健林的信心，來自於遍佈全國各地的萬達廣場。租費收繳率100%、招商率近100%，是萬達獨步於商業市場的「必殺技」。這些實打實的商業資產，給了王健林挺過難關的信心。但這些資產的回報，真有那麼實在嗎？今年3月，一位自稱在萬達工作兩年多的員工，在網絡上發佈了一篇名為《説説2023年的萬達商業》的文章，並指出萬達商管旗下商户業績、出租率、客流等數據都存在造假。這份帖子在萬達內部引起了軒然大波。一位接近萬達的內部人員對「市界」表示，「帖子剛出來的時候就引起了內部很大的討論。」衆所周知，部隊出身的王健林，用軍事化管理打造了一個職業化和執行力超強的鐵血萬達，單單在開會一項上就規定了六大原則。王健林曾説：「萬達執行力不敢説在世界，至少在中國是第一。」許多年來，王健林通過建立一套精細、嚴格的執行能力，讓萬達像一臺高效運轉的機器一樣，運轉自如。擁有上萬員工的萬達商管，則成為萬達帝國最龐大的機構，讓萬達廣場的收繳率多年保持着超高水平，即使在疫情影響下也未降低。在從事商業地產十余年的Mark看來，這樣的成績是不可想象的，「近幾年我還沒有見到哪個商場是100%開業的，基本上90%以上的開業率就已經很不錯了，因為招商比以前要難很多。」然而，在萬達，很多看似不可能的事情，都在嚴厲的績效考覈要求下實現了。「市界」瞭解到，自2020年起，萬達商管啟動了全國範圍的招商比武大賽，考評的核心增長指標是招商數量及租金水平。這期間，全國各大區、城市公司會對招商經理進行排名，實行末位勸退。據萬達前員工陳亮透露，爲了完成績效目標，一些員工開始在招商系統上動心思。

彪悍管理的兩面性

在以衝刺IPO為階段性大目標的王健林看來，萬達商管更緊要的任務是讓萬達廣場在輕資產運營模式下一路開掛。據萬達官方業績快報，2022年萬達商管新開業55座萬達廣場，成為去年唯一一個開業量在20個以上的企業。根據第三次遞交的招股書顯示，截至2022年6月30日，萬達196個儲備項目中，有175個來自獨立第三方業主，佔比89.3%。全面轉型輕資產的萬達，已經是業內巨無霸的企業。按照弗若斯特沙利文的數據，截至2021年12月31日，按在管建築面積計算，萬達商管全球排名第一，在管建築面積超過了第二名至第十名的總和。輕資產模式的優勢，王健林早在2015年就已經想明白了。和商業地產的重資產模式不同，輕資產模式下的萬達廣場，可以低成本快速擴張。萬達只需要輸出輕資產管理運營方案，就能賺取租金收入和商户運營收入，現金流要比做開發穩定得多。而在商業項目運營上，萬達積累了一套高標準化、高執行力的解決方案。成立以來，萬達300多家商業體開業，無一延期。這讓萬達在三四線的下沉市場，有了很高的議價能力和美譽度。在商業市場環境尚未成熟的早期，靠這套高執行力、高標準化的管理模式，萬達得以較低成本迅速搶佔市場。實力越強，名氣越大，談判的籌碼越多，這也是萬達廣場規模化的關鍵所在。招股書顯示，萬達商管的400多座萬達廣場，六成（267座）都位於三四線。近百家萬達廣場在全國各地如雨后春筍般開工、開業，許多品牌供應商都是長期跟着萬達走。然而，風險和挑戰並存。消費能力不足和人口發展趨勢的下行，決定了三四線市場的商業競爭也將更加殘酷。萬達招股書曾提到，三線以下城市人口消費能力可能不足，很多城市商業廣場可能早就供過於求。

市界原創出品，未經授權，請勿轉載如需轉載，請在后台回覆「轉載」溝通建議郵箱：gaojian@boyamedia.com商務需求請聯繫：13811292543