粵系房企優化拿地策略 優質土地成核心資源

轉自：中國經營網

本報記者 陳靖斌 廣州報道

房地產市場正延續穩中向上的發展趨勢。中指研究院統計數據顯示，今年1月份至3月份，百強房企銷售額同比增長8.2%，其中3月份銷售額環比上升36.7%，同比上升24.6%，呈雙增長態勢。

與此同時，樓市的暖風也向土拍市場襲來，供地政策持續優化，民企拿地身影頻現，核心城市升溫明顯。

3月中下旬，土地市場進入密集出讓階段。據中指研究院統計，22個重點監測城市中有11個在3月中下旬進行土拍，共70宗涉宅用地預計推出，規劃建面662.43萬平方米，起始總價703.98億元。

中指研究院報告指出，部分城市土地市場升溫背后折射出房企對熱點城市后市的看好，同時在去年土地縮量的情況下，房企補庫存意願有所加強。自2023年以來，在銷售端改善和土拍規則的持續優化下，企業投資信心略有好轉，市場有望陸續恢復。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜向《中國經營報》記者表示，市場回暖，民營房企開始頻頻現身土地市場，對外界釋放了房地產市場在系列政策推動下逐漸恢復的信號，將利好於樓市整體復甦。

核心城市核心地塊受關注

廣州的土拍市場4月以來迎來眾多房企的爭奪，其中也包括了不少民營房企。

4月3日上午9時，荔灣區花地街羊城食品廠AF0203022、AF0203031地塊結束競價。在680號的競投者於8：45報出191866萬元的報價后，系統久久未見動靜，就在眾人認為680號將拿下該地塊的時候，858號競投者報出了「絕殺」價格——封頂價193045萬元（樓面地價為32199元/平方米）。系統隨后顯示「轉搖號提醒。各指標均已達最高限制值，按規則進入搖號確認環節。」

羊城食品廠地塊由此進入現場搖號階段，按規定，3個工作日內將會知道地塊花落誰家。

而上一次出現搖號的地塊，是去年7月出讓的天河區燕塘地塊三地塊，距今過去了近9個月。此次的地塊綜合優勢明顯，14輪的封頂報價也可見房企對土地市場信心的迴歸。

據瞭解，此次報名參拍的企業包含保利、招商、中海、中鐵建、中建五局、華潤置地、五礦、越秀、華發、建發、華僑城、龍湖、廈門國貿、武漢城建、廈門弘垚等。其中除了央企國企，也有民企身影。

4月12日，位於廣州的番禺迎賓路地塊也迎來未拍先火，截至當天下午16時，地塊獲得17個報價，直接進入封頂搖號環節。地塊成交總價23.23億元，摺合樓面價24082元/平方米。

據透露，參拍企業有保利、中鐵建、中鐵置業、武漢城建、中建五局、華發、美的、建發、龍湖、山西星河等。

事實上，得益於樓市的回暖，隨着供地政策的逐步優化，眾多廣東民營房企也繼續對重點城市深耕土儲市場。

碧桂園集團總裁莫斌表示，2023年公司已經重啟拿地，整體投資方向將圍繞人口流動、產業佈局、經濟基礎、供需情況等核心變量進行優中選優，重質輕量，聚焦一、二線核心城市。通過新增土儲佈局的調整，碧桂園計劃用3至5年的時間，將公司一、二線對三、四線的貨值比例提升至50%對50%，用優質的土地資源支撐公司未來的穩健發展。

時代中國相關負責人表示，時代中國一直持續深耕粵港澳大灣區，並同步佈局長三角、長江中游、成渝城市羣等高增長潛力區域，在廣州、佛山等大灣區城市的市場佔有率一直排名前列。「目前，時代中國在國內一、二線城市及大灣區保持適度規模且優質的土地儲備，截至2022年12月31日，時代中國已在16個城市或地區擁有土地儲備總建築面積約1563萬平方米，足夠支持今后二至三年的發展。」

雅居樂相關負責人則表示，集團土儲量大質優，聚焦於能級較高的長三角、大灣區和海南，強化了雅居樂在未來幾年業績的確定性。「2023年可售貨值約1500億元，銷售金額預計650億~700億元，全國有充足的土儲約4016萬平方米，貨值超過6000億元，且主要分佈在長三角、大灣區及海南等戰略區域，平均成本僅約3255人民幣/平方米；在行業觸底、房價企穩、政策進一步支持的基礎下，為可持續經營打下堅實基礎。」

企業拿地力度逐漸回升

實際上，廣州土地市場的熱鬧並非只是個例。

據中指研究院統計，22個重點監測城市中有11個在3月中下旬進行土拍，共70宗涉宅用地預計推出。截至目前，土地集中拍賣的城市中，北京、杭州、蘇州、南京等城市土地均全部拍出，多宗地塊甚至出現觸頂搖號、數十家房企同時爭奪的火熱場面。

值得一提的是，3月23日出讓的北京朱辛莊0028地塊，共吸引了42家房企報名，成為北京有史以來最熱地塊；2月初杭州蕭山市北地塊還未開拍就封頂，參與搖號的企業更高達60家，創下杭州歷史以來單一地塊參拍房企數量的新高。

中指研究院指出，部分城市土地市場升溫的背后折射出房企對熱點城市持續看好，同時在去年土地縮量的情況下，房企補庫存意願有所加強。

從今年各地土拍過程中不難發現，無論是在覈心城市還是在三、四線城市，沉寂許久的民營房企，都陸續在土拍中現身，拿地力度逐漸回升，拿地金額佔比提升。

中指研究院數據顯示，杭州2023年兩次土拍中，參拍企業均在50家以上，其中參拍民企數量佔比近一半，同時民企拿地金額佔比達57.9%，較2022年提升8.8%。

多家證券公司的周報也指出多地的土地市場在逐步回暖。

東方證券4月5日的地產周報指出，核心城市土拍市場有所回溫，本周深圳、成都、杭州、合肥、寧波集中供地熱度回升，觸頂、溢價成交地塊佔比明顯提高，但低能級城市土地市場仍然平淡。

華創證券4月2日的債券周報也指出，北京、廣州、成都、杭州等集中土拍，其中觸頂成交地塊較前輪有所增多、房企參與積極性明顯提升，且環比前周，流拍率也有下降，整體看，首輪集中土拍熱度有所升溫。

開源證券則表示，64城新房面積連續4周同比實現增長，年初以來同比降幅縮窄至1%，23城二手房連續6周成交面積同比增長超85%，銷售市場回暖節奏持續超預期。深圳、成都、杭州、合肥集中土拍均有超過半數地塊封頂成交，搖號企業數量顯著提升，重點土地投資熱度顯著回升。中央兩部委全面推動帶押過户，進一步增加樓市流通性。

實際上，土拍市場的回暖，也得益於供地政策的優化。柏文喜告訴記者，與以往的供地政策相比，今年的供地政策部分城市取消了集中出讓試點而改為隨行就市的小批量、多批次的高頻率出讓，同時也推出了更多優質地塊以吸引房企入市，這也是各城市在土地財政收入壓力較大之下的應變之舉。

儘管如此，房企在拿地方面以及開發策略上仍任重道遠。柏文喜指出，目前房企在拿地以及開發策略上還存在現金流壓力較大、流動性緊缺以及市場不振之下周轉速度下降等瓶頸與難點需要重視。

對此，柏文喜建議房企還需以現金流健康和穩健為核心，以加快推盤和加大營銷力度來加快回款，把握好拿地節奏以實現企業的高質量發展。