從盼棚改到被法拍，一場屬於前海炒房客的噩夢

來源：東莞樂居

你知道，深圳房價跌得最厲害的小區是哪個嗎？

我想，近年來普遍降價的學區房肯定榜上有名，根據深圳中原研究中心統計，深圳民間公認的11所名校所在學區近1年二手房掛牌價均出現普跌，尤其龍華深高北所在學區二手房均價更是下滑14.3%。

但若是論單個樓盤，羅湖深圳中學學區的金貝苑二手房掛牌均價在近一年更是跌了近36.7%。

如果説金貝苑是深圳房價跌幅的地板，那麼還有一個小區更是跌進了地下室。

位於南山的月亮灣花園，從2021年創下成交單價12.89萬/㎡，現如今按指導價都不一定能賣出去，哪怕以6萬/㎡來算，對比成交價高峰，月亮灣花園房價幾乎腰斬，不可謂慘絕人寰。

那麼月亮灣花園究竟是何方神聖，房價為何會跌得如此厲害，故事還得從2020年説起。

30年樓齡老破大雖近前海卻無人問津

月亮灣花園位於南山前海路，大小南山之間，佔地規模10萬多㎡，共有住宅40多棟。

值得一提的是，月亮灣花園與前海自貿區直線距離僅500米不到，最近的地鐵站為5號線荔灣站，直線約700米（百度地圖測算），屬於南山街道生活氛圍較為成熟的區域，購物出行便利。

月亮灣花園建於1994年，由南油公司開發，小區樓齡接近30年，樂居君通過實地踩盤發現，小區配套措施很多都已經老化、破舊，與現在的小區不同，月亮灣花園並沒有地下停車場，人車混行，小區內安全係數較低。

（樂居攝於23.04）

因為靠近月亮灣大道，經常有貨車通行，時常有飛機從空中經過，噪音非常大。

得益於前海近幾年的發展，與月亮灣一路之隔的佳兆業前海廣場和前海港灣，近幾年的房價更是隨着前海配套的兑現而水漲船高。

（樂居攝於23.04）

在2020年之前，佳兆業前海廣場的二手房價便直奔10萬/㎡進擊，而位置與佳兆業前海廣場同樣優越的月亮灣花園，二手房成交價卻仍舊在6萬/㎡左右徘徊。

原因也不難理解，月亮灣花園作為樓齡近30年的老舊小區，並且小區多以大户型為主，對於當時的投資客來説算不上良好的投資標的。

不過，月亮灣花園的無人問津便在2020年的棚改規劃中出現大逆轉。

一紙棚改猛如虎老破大賣出12萬/㎡

2020年7月，南山街道辦發佈月亮灣花園傳出棚改意願徵集的消息，據瞭解，在公告出臺后至棚改意向集中徵集期結束，同意進行棚改的户數便超過了95%，按照棚改相關規定，這個比例已經達標了。

然而，僅僅處於棚改意願徵集階段，從2020年8月份起，月亮灣花園的房價猶如登上火箭，據當時小區周邊的中介透露，7月份月亮灣花園成交單價還是7.5萬/㎡，到了8月份上升到10.7萬/㎡，接着更是一路狂飆。

到了2021年2月份，月亮灣花園成交一套92㎡户型，總價1186萬，單價12.89萬/㎡，這也是月亮灣花園目前可查到的最高成交單價記錄。

據媒體爆料，當時購買月亮灣花園的購房者是這麼算帳的，距離小區一路之隔的佳兆業前海廣場都賣到13萬/㎡了，以12萬/㎡買入，屆時棚改賠付1：1.2，其價差利潤顯而易見，另外，萬一賠付1：1.3呢？

12萬/㎡買老破大，是否真值得？

我們對標當時月亮灣花園周邊的次新盤，外觀與户型都稱得上靚仔的萬豪掬月半山，當時87㎡的户型，成交均價不過11萬/㎡。

而月亮灣作為近30年樓齡的老破大小區，能賣出千萬豪宅的價格，棚改的概念功不可沒，加之當時的中介以及各方大V推波助瀾，把一批接一批韭菜送上月亮灣之巔。

（樂居攝於23.04）

據瞭解，當時以12萬/㎡出售月亮灣花園的業主，這位成功賣房的業主便獲利幾百萬，而那些以高位入局的買家，就沒這麼幸運了。

就在月亮灣花園2020年12月完成棚改意向摸底之后，月亮灣花園的棚改便沒有任何后續進展。

棚改遙遙無期參考價火上澆油

雪上加霜的是，在棚改尚未得到實際進展的情況下，2021年3月深圳出臺二手房參考價，月亮灣花園的二手房參考價為57900元/㎡。

參考價的出臺，令月亮灣花園的二手流通成本大大提高，自參考價出臺以來，月亮灣便很少有房源成交，據瞭解，月亮灣花園最近交易記錄的一套94㎡2房，成交價666萬，成交單價7.09萬/㎡。

而根據小區周邊的中介透露，月亮灣花園當前掛售房源，最便宜的一套單價賣6.46萬/㎡，這相對於月亮灣小區頂峰成交價12.89萬/㎡跌了近一半。

對比參考價的強力衝擊，更多業主仍舊將希望寄予棚改上面。

2022年10月，有網友在領導留言板上詢問月亮灣花園的棚改進度情況。

根據南山街道辦的回覆，則是受住建部《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》政策影響，月亮灣花園的改造需等政策明朗后再研定。