房企收緊錢袋，31家物企還在大方派息，碧桂園服務「紅包」最大

本文來源：時代財經  作者：劉新歌  

由於與房地產的高關聯性，物業企業在過去一年里不可避免地沾染了行業下行的「寒氣」。

截至4月10日，A股、港股63家上市物企中，恆大物業、彩生活、奧園健康、佳源服務、鑫苑服務、旭輝永升服務、力高健康生活、康橋悦生活等8家物企延期發佈2022年業績。

除了年報「難產」，物企對投資者的回報也有所下降。據時代財經統計，已發佈年報的53家物企中，31家企業仍堅持派息，其中10家企業股息同比2021年下降。雅生活、金科服務等22家企業決定不派發2022年末期股息，正榮服務、世茂服務、佳兆業美好等14家物企則連續未派發2021、2022年末期股息。

物企表現與其母公司地產業務的表現幾乎同步，如中國恆大、花樣年、中國奧園、佳源國際等房企亦年報延期，建業地產、正榮地產、力高集團、佳兆業等則面臨流動性困境。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜對時代財經分析稱，除了與房地產行情相關，物企派息更受母公司的直接影響。多數物企母公司為開發商，房企業績和現金流狀況會對物企造成直接影響，致使物企在現金流壓力下無法按照往年力度繼續派息，甚至乾脆不再派息。

碧桂園服務「紅包」最大，濱江服務派息最壕

在2022年度報業績會上，碧桂園服務總裁李長江直言過去的一年「應該是碧桂園服務歷史上最困難的一年」。2022年內，碧桂園服務增收不增利，錄得收入413.67億元、同比增長43.4%，但股東應占利潤同比下降51.8%，為19.43億元。

不過，這未影響它向股東發出大紅包。除每股0.144元末期股息外，碧桂園服務還派發了每股0.2281元的特別股息，同比增加約24%。兩筆股息總額達12. 55億元，在目前公佈了派息方案的物企中排首位。

現金分紅也成為碧桂園服務管理層除固定年薪外的另一部分收入。年報數據顯示，碧桂園控股董事會主席楊惠妍通過全資持有的必勝和Fortune Warrior擁有碧桂園服務12.18億股，持股比例為36.12%。而碧桂園服務執行董事李長江、肖華及郭戰軍分別持有322.79萬股、125. 58萬股、82.54萬股股份。據此計算，楊惠妍可獲得股息4.53億元，李長江等三人可分別獲得分紅120.11萬元、46.73萬元、30.71萬元。

華潤萬象生活以7.11億元派息總額位列物企第二位。在上市兩周年特別股息每股0.3643元的基礎上，華潤萬象生活又派發了每股0.312元的末期股息，按年增長13.0%，加上已派發的中期股息每股0.127元，全年派息率由2021年的37%提升至45%。

派息最壕的則是濱江服務，其擬派的末期股息為每股1.001港元，總派息額約為2.77億港元，全年派息比率高達60%。2022年，濱江服務營收同比增加了41.7%，淨利潤增加了28%，業績表現優於大多數同行。

幾家歡喜幾家愁。53家發佈業績報的上市物企中，僅15家企業提高了派息額度，22家企業不派息，10家物企派息下降。其中，東原仁知服務派息下降了82.5%，浦江中國、第一服務、時代鄰里的派息降幅均超過50%。

2022年9月上市的萬物雲，上市前三個年度均進行了大筆分紅，其中2021年派息更是高達35.37億元，而上市首年其派息卻同比降低了近92%，2022年股息總額僅為2.84億元。

物企派息表現與房地產下行的高度相關也暴露出其獨立性問題。億翰物研總經理鄔曄對時代財經稱，房企暴雷后，物企獨立化為業內頻頻提及，常被談論的是業務獨立化，但管理獨立化、財務獨立化更為重要，二者決定物企能否真正獨立經營。

「目前，一大部分上市物企管理層由地產或者集團公司委派，重大人事調動、財務都受控於背后隱形的抓手，沒有真正為中小股東利益負責，這也是2022年以來投資者拋棄物管股的重要原因之一。」鄔曄續指。

資本寵兒落寞，千億市值物企消失

2021年之前，物業江湖一派烈火烹油之勢，多家房企爭相分拆物業板塊上市，上市物企股價也不斷攀高。尤其是重量級玩家恆大物業入場后，物管行業曾經出現了碧桂園服務、恆大物業、華潤萬象生活三家千億市值的上市物企。

而隨着房地產行業遭遇流動性危機，物業股隨之偃旗息鼓，不僅萬物雲上市遭遇破發，上市物企的市值也大幅縮水。時代財經查詢發現，以4月10日盤后市值看，曾經的千億市值物企均已消失，63家上市物企中僅有8家企業市值超百億元，28家物企市值低於10億元。

但相比房地產企業的大面積浮虧，曾經被視為「現金牛」的物企還是表現出一定的運營穩定性。53家已披露年報的上市物企中，39家營收呈正增長，佔比超7成。其中，金茂服務營收同比增幅高達60.7%，碧桂園服務營收較上年同期增加了43.4%。

規模是物企業績的保證，當下規模之爭仍是企業間競爭的關鍵。以413.7億元居營收榜首的碧桂園服務為例，目前其在管面積為8.69億平方米，是上市物企中在管規模最大的企業。

此外，與房地產行業類似，物企國家隊表現出一如既往的穩定。14家已發佈年報的國資物企業績數據顯示，其營收均為正增長，同比增幅基本在10%以上。淨利潤方面，除遠洋服務同比下降約82%、金融街物業下滑9.99%、萬物雲下降7.5%外，其余物企保持着正增長，金茂服務淨利大增約90.7%。

鄔曄稱，預計未來2-3年內，物業市場集中度會向央國企物企有一定的傾斜，其規模增速和市場份額佔比將持續增加。「當前物管行業佔比最大的業態依舊是住宅物業，而從房企銷售業績榜看，央國企有明顯優勢。」

關於未來物業行業的競爭，柏文喜認為，除了分化、收併購、重組將加快外，還將呈現出少數頭部之間競爭及強者恆強的馬太效應。

鄔曄指出，短期來看，行業的競爭還是集中在規模和營收層面，因此市場拓展成為大部分物企2023年的主基調。但從中長期來看，物企之間的競爭將更聚焦在管理能力、項目服務能力和品牌影響力。「規模的爆發可以依靠關聯方輸送或高成本拓展，但這些不能成為物企高質量、長遠發展的基礎。無論未來附加多少概念，物管的基礎永遠是服務。」

鄔曄進一步判斷，隨着房地產信用風險出清后，物業股也將迎來估值修復。目前民營物業公司估值普遍低於10倍，最低的甚至只有4倍，而國家隊物企估值普遍在15-20倍，最高的甚至接近30倍。「未來行業整體估值中樞會回到10-20倍之間，有差異化能力的物企估值可能還會有溢價。但講故事的時代已經過去，未來物企更需要做到一定的業務體量和增長率，市場纔會給出相應的獨特價值。」