地產遭首單退市，出險房企何去何從？

清明節過后的第一天，新力控股集團投下一枚重磅消息。

4月6日，香港聯交所發佈公告稱，新力控股集團未能於2023年3月19日或之前履行聯交所訂下的復牌指引而復牌。聯交所宣佈，由2023年4月13日上午9時起，新力控股的上市地位將予以取消。

僅僅上市三年的新力控股集團黯然離場。而在其之外，包括中國恆大、融創中國、世茂集團等龍頭房企在內的多家房企也進入了停牌最后半年的倒計時。不得不説，留給這些出險房企處理業績和債務的時間真的不多了。

退市首單

從成立，到上市，再到退市，新力控股集團一路走得匆匆忙忙。

公開資料顯示，新力控股集團創辦於2010年，企業於2019年11月登陸港交所。據中指院數據顯示，新力控股集團於2020年以1262.7億元銷售額位列行業第32位，成為其巔峰時刻。

2021年9月20日，企業宣佈停牌。據Wind數據顯示，截至停牌日，其股價僅剩0.5港元/股，總市值18億港元。

值得注意的是，企業是自2021年下半年以來公開債務違約、未披露年報的出險房企中，首家被港交所宣佈取消上市地位的內地房企。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，當新力控股集團退市成為定局，接下來大概率會宣告破產或被收購。「不過，即便發佈年報而留在港交所，也會因為連續的經營業績滑坡而被責令退市。」

新力控股集團退市的消息一經宣佈，便使地產圈的目光再次聚焦在停牌房企身上。據財經網不完全統計，自2021年9月至2023年4月6日不到兩年時間，至少有23家房企停牌。除新力控股集團之外，還有11家房企於2022年上半年停牌。

根據香港聯交所相關規定，若上市公司持續停牌18個月便有權將股份除牌。按此計算，今年9月將有9家房企迎來18個月屆滿期，進入停牌屆滿高峰期。其中，中國恆大的退市預警時間最早，為9月20日。

此外，南海控股、中國奧園、陽光100、天山發展控股、世茂集團、融創中國、花樣年控股、當代置業8家房企的退市預警時間均為9月30日。而三盛控股、中國上城的退市預警時間則在11月。

香港協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝告訴財經網，雖然停牌期限的確是18個月，但是企業是否一定會停牌屆滿時退市，取決於港交所在不同時間的政策，有時政策會相對寬松、有時相對嚴格。「今年9月停牌到期的房企較多，政策有可能放松，因為相關部門也會有壓力。」

不過，在李宇嘉看來，退市是倒逼機制，以信用惡化、融資局面緊張，輿論倒戈，董事會和管理層不作為作為可置信的威脅，倒逼企業加快推進解決債務問題。「從這個角度來看，退市是有好處的，有利於加快債務重組，從而讓債務風險儘快處理，以實現軟着陸。而且，退市本身就是資本市場的正常現象，有進就有退，才能通過大浪淘沙提高上市公司的質量，保護投資者利益，也倒逼機構和個人投資者擦亮慧眼，識別哪些纔是優質的上市公司。」

化債加速

「如果房企無法復牌而被強制退市，對房企來説意味着徹底喪失上市公司地位，企業市場形象、信用環境會進一步惡化，運營難度和經營壓力也會進一步提升，甚至會因此引發企業重整或被動清盤。」IPG中國首席經濟學家柏文喜坦言。

只是，停牌房企若想成功復牌，保留上市地位並不容易，需要滿足港交所復牌指引，涵蓋補發財報，撤銷清盤呈請，推進債務重組等方面，每家房企要求各有不同。

李宇嘉指出，停牌房企想要復牌，須符合所有復牌指引，並就引致其暫停買賣的事宜做出補救，等到完全遵循上市規則，讓港交所信納，纔可獲准恢復證券買賣。其中包括撤銷或駁回針對公司的清盤呈請，解除清盤人的委任，推進資產重組、境內外債務重組，大股東積極引入資金等。「一旦債權人同意債務重組方案，境外債務問題暫時緩解，復牌也指日可待。」

實際上，停牌房企也正在為此不斷奔走，提高化債速度。

4月3日晚間，中國恆大發布了最新債務重組進展。該日，公司與債權人特別小組的成員（其分別持有現有恆大和現有景程票據的未償還本金總額超過20%及35%）簽訂了三份重組支持協議，即「A組重組支持協議」、「景程重組支持協議」和「天基重組支持協議」，據此各方同意合作以促進擬議重組的實施。

同一天，世茂集團發佈公告稱，已將重組方案的草案發送予美元債債權人小組及協調委員會的顧問。

在此之前，融創董事會主席孫宏斌以音頻直播方式，向全球投資者介紹了企業化債方案，並深刻反思公司戰略，向投資人道歉；正榮地產則是披露了境外整體債務管理的初步建議方案；龍光集團在3月初已向部分持有人發送重組草案；旭輝控股公佈了境外債務重組方案的初步指示性關鍵條款。

據財經網不完全統計，截至4月6日，今年以來已有中國恆大、融創中國、華夏幸福、中梁控股、祥生控股、中國奧園、旭輝控股、正榮地產、龍光地產等多家房企發佈化債進展或方案。其中，在境外債方面，主要以債券置換、債轉股等化債方案為主。

談及房企加速債務重組，柏文喜認為這是自然而然的事情。如果不進行債務重組，企業就很難恢復經營。今年以來，無論政策環境還是行業氛圍都讓債權人對於債務重組的認知度與接受度更高，進而提高了債務重組的配合度，更有利於房企推動債務重組。

市場回溫

可以説，在重組債務、力爭上岸的路上，大多出險房企並沒有「躺平」。只是化解鉅額債務，並不易事。

李宇嘉認為，接下來，還會有一批未披露財報的企業觸發退市條款。在其看來，退市觸發破產或資產重組是我國房地產風險處置的一條路徑，也是必然路徑。

值得注意的是，即便沒有港交所的停牌時間規定，在A股上市的出險房企也並非沒有危機。新力控股集團宣佈退市時隔不到半小時，藍光發展就發佈了關於公司股票可能被終止上市的第一次風險提示公告。公司股票2023年4月6日的收盤價為0.95元/股，首次低於人民幣1元。

根據規定，在上交所僅發行A股股票的上市公司，如果公司股票連續20個交易日的每日股票收盤價均低於人民幣1元，公司股票可能被上交所終止上市交易。至此，藍光發展也已經是站在了懸崖邊上。

對所有的出險房企來説，加快銷售去化、回籠現金流來應對債務，贏得債權人和投資人的信任，早日完成復牌指引，已經成為重中之重，只有這樣纔有可能保留上市地位。

不過，在各類積極政策引導下，市場表現已經明顯呈現回溫態勢。據中指院發佈數據顯示，2023年1-3月，TOP100房企銷售總額為17589.5億元，同比增長8.2%，這是2022年以來首次實現同比增長。

對此，中指院指出，「穩支柱」、「促需求」、「防風險」成為2023年行業主題。同時，住建部對房地產企穩回升充滿信心，將在穩支柱、防風險、惠民生三方面落實2023住建工作的「穩中求進」。在因城施策方面，一季度各地優化政策超百次，多數城市房貸利率已降至較低水平。

中指研究院指數事業部研究總監陳文靜預測，二季度地產市場有望趨穩，全年保持謹慎樂觀預期，銷售也將小幅增長。「若政策端持續發力、宏觀經濟穩步向好，購房者置業信心有望延續修復態勢，預計二季度全國房地產市場將保持平穩態勢，環比一季度有望小幅增長。」

若能抓住這一時機，「上岸」並非不可能。正如柏文喜所言，出險房企現在的處境已經大為改觀，一些情況較好、迴轉余地較大且行動較快的出險房企經過債務重組和經營調整以后「上岸」的可能性比較大。

截至目前，已有佳兆業集團、景瑞控股兩家房企成功復牌，這也為其他出險房企指引了道路。接下來，企業要做的就是盡一切努力保留住上市地位，為企業未來發展贏得時間。