下一顆要爆的雷？黑石BREIT3月贖回請求達45億美元，美國商業地產還穩得住嗎

美歐銀行業動盪之際，黑石基金遭遇45億美元贖回請求。

從三家美國地區銀行閃電般接連倒閉，到瑞士信貸潰敗收場，歐美央行激進加息溢出效應引發世界擔憂，而美國商業地產市場被認為岌岌可危。

當地時間周一，美國私人直接投資公司黑石集團表示，由於面臨大量贖回請求，公司在3月份再次阻止投資者從其700億美元的房地產投資信託（BREIT）基金中撤資。這是該公司連續第五個月限制贖回。截至周一美股收盤，黑石集團股價下跌3.3%，報84.96美元，其股價在2022年下跌43%后，第一季度累計上漲18.4%。

瑞士信貸分析師凱利（Richard Kelly）在給第一財經記者的報告中寫道：「我們意識到遠期利率預期的放松，我們認為總贖回的重新加速可能會對股價造成壓力。」該行重申黑石「弱於大盤」的股票評級，給予目標價69美元。

3月贖回請求激增至45億美元

去年12月1日，黑石宣佈，因投資者贖回請求激增，已從11月開始限制BREIT的提款。限制之后，該基金相關投資者，一季度最多隻能贖回5%的份額，每月最多隻能贖回2%的份額。

儘管距離黑石宣佈上述消息已經過去4個月，黑石「擠兑」風波仍在持續，而在歷經了2008年金融危機以來最大規模的銀行業動盪后，投資者的恐慌情緒似乎再度急劇升溫。

黑石集團在給投資者的信中説，BREIT滿足了3月6.66億美元的贖回請求，僅佔該月45億美元總贖回請求的15%。3月份的總贖回請求比2月份的約39億美元高15%，但比黑石集團1月份收到的53億美元低16%。

「我們感到自豪的是，BREIT在市場周期各個階段的表現都很強勁。」黑石集團發言人在一份聲明中説，「3月份贖回請求比1月份的高點低了16%。」

聲明還稱，BREIT保留限制贖回以防止大規模資金外流的權利，「這種結構旨在防止流動性錯配，並使長期股東價值最大化，目前正在按計劃發揮作用。事實上，自11月30日以來，BREIT已經向要求贖回的股東支付了近50億美元」。

不過，儘管黑石總裁格雷（Jonathan Gray）及其他高管在3月8日和3月9日召集了200多名投資者，展示了日益加劇的金融動盪帶來的新投資機會，但投資者的擔憂仍然很強烈。

據外媒報道，四名與會人士透露，在曼哈頓的Spring Place私人會員俱樂部，黑石表示，正在發生的金融問題可能會提振BREIT的盈利，因為這將限制銀行為新房地產建設提供融資，抑制供應，並對其物業的租金構成上行壓力。

黑石高管表示，大量新公寓進入市場只會在短時間內抑制利潤。黑石預測，由於感受到存款外流和利率上升的壓力，美國公寓市場的主要融資者地區性銀行將削減新的貸款承諾。

上述與會人士表示，黑石美洲房地產業務主管梅格吉（Nadeem Meghji）説，在競爭對手縮減或出售資產之際，BREIT將利用其120億美元的流動資產「進攻」。

顯然，這一舉措未能阻止資金外流的浪潮。

下一顆要爆的雷？

經濟學家擔心，如果美歐銀行業的問題讓本已承受壓力的規模達數萬億美元的商業地產行業出現更廣泛的信貸緊縮，商業地產可能成為「下一顆要爆的雷」。

美國大型房地產管理公司暨開發商RXR首席執行官雷克勒（Scott Rechler）日前稱，未來三年該國將有1.5萬億美元的商用地產債務到期，他在社交媒體上寫道：「這些債務中有絕大部分是在指標利率接近0%的時候進行融資。這些債務需要在利率較高、價值較低且市場流動性較差的環境中進行再融資。」

雷克勒寫道：「如果我們不採取行動，我們的銀行系統，尤其是地區性銀行將面臨系統性危機的風險，這反過來會給依賴地產税作為運營資金來源的地方政府帶來壓力；地區性銀行銀行占房地產貸款的四分之三以上。」

美聯儲主席鮑威爾在3月議息會議后召開的新聞發佈會上曾表示：「我們很清楚人們持有商業房地產的集中程度。」同時他補充説：「銀行體系很強勁穩健，具有韌性且資本充足，這應該會讓其他金融公司省下一些導致硅谷銀行倒閉的麻煩。」

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